佳源服务2022中期报告

（于开曼群岛注册成立的有限公司） 2022 中期报告 目录 公司资料2 主席报告3 管理层讨论及分析5 企业管治及其他资料15 中期简明合并全面收益表22 中期简明合并财务状况表23 中期简明合并权益变动表25 中期简明合并现金流量表26 中期财务资料附注27 公司资料 董事会 执行董事 朱宏戈先生（主席兼集团总裁）鲍国军先生 庞博先生 非执行董事 黄福清先生 独立非执行董事 梁蕴旭女士王惠敏先生王国贤先生 审核委员会 王国贤先生（主席）梁蕴旭女士 王惠敏先生 薪酬委员会 梁蕴旭女士（主席） 庞博先生 王惠敏先生 提名委员会 朱宏戈先生（主席） 梁蕴旭女士 王国贤先生 授权代表朱宏戈先生梁君慧女士 核数师 罗兵咸永道会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师 法律顾问 香港法律： 麦振兴律师事务所 中国法律： 竞天公诚律师事务所 开曼群岛法律： ConyersDill&Pearman 注册办事处 CricketSquare HutchinsDrive,P.O.Box2681 GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 中国主要营业地点 中国浙江省嘉兴市南湖区望湖路899号罗马都市3楼 总办事处 香港皇后大道中9号1403室 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrive,P.O.Box2681 GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司香港夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行 中国工商银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司中国银行股份有限公司 中国银行（香港）有限公司 联席公司秘书 庞博先生梁君慧女士 股份代号 1153 公司网址 http://jy-fw.cn/ 2 佳源服务控股有限公司 3 主席报告 致本公司股东： 本人仅代表佳源服务控股有限公司（“本公司”或“佳源服务”连同其附属公司，“本集团”）董事（“董事”）会 （“董事会”）欣然提呈本集团截至2022年6月30日止六个月的财务表现。 2022年的政府工作报告多次强调“加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，促进家政服务提质扩容”，“发展智慧城市、数字乡村”等工作要点，都与物业管理行业息息相关。在经历房地产市场流动性危机之后，物业企业更加注重自身的独立性，从幕后走向台前，成为存量时代下的民生服务担当，行业打开“服务升级、奋斗不止”的新征程。 站在新的起点，紧抓新的机遇，本集团不断完善和优化市场布局，提升运营效率，升级管理模式，取得了阶段性胜利。服务范围也在不断拓宽边界，从传统的住宅物业管理，到商业、公共、基础设施，乃至未来的片区、城市的综合管理；从基础服务，再到资产服务。服务空间更广阔、更综合、更立体，服务价值不断被刷新、重塑。本集团通过内生式增长和外延式扩张，努力成为空间服务的变革者，实现管理规模的跨越式发展。 在专案拓展方面，佳源服务近年来始终保持着快速稳健的发展姿态。与此同时，佳源服务不断增加储备面积，为后续业绩增长奠定了坚实的发展基础。2022年第一季度，佳源服务以既定的投资发展战略与年度经营目标为指引，稳步有序地推进各项新专案拓展工作，在嘉兴、宁波、长沙、襄阳等地陆续中标与进场9个项目，服务业态包括住宅、办公、商业、公共设施等。佳源服务将在目标发展区域内持续精准发力，不断扩大管理规模与提升经营业绩。 在管理空间和范围延伸的基础上，本集团已从过去物业传统的“四保”全面升级为“六保”，为业主和客户提供各类增值服务。特别是“保学童”和“保长者”两项特色基础服务，以全生命周期的服务为线索，针对孩童、老人等不同群体打造“全龄段”多元服务，业务布局餐饮、亲子、零售、文娱、养老等领域，满足不同年龄段人群的特定性需求。同时，本集团有效运用“佳优生活家”手机应用程序、“佳优生活+”小程序作为链接智慧社区和业主生活的纽带，成为在业主的生活场景中连接硬件、服务、产品的应用平台，结合互联网、物业管理、智慧设备、生活垂直服务、社区电商、社会公益等内容，打造具有佳源特色的品质生活服务平台，凭藉离业主近的天然优势，守住社区的流量入口，挖掘巨大的多元生活服务潜能。 2022中期报告 4 主席报告 佳源服务秉持“高站位”、“高格局”、“高标准”的理念，建设“乐居健康”的幸福社区，加快发展社区增值服务。通过定制“幸福社区”计划，以业主主导、物业支援的方式构建不同主题的兴趣社群，强化业主粘性，在满足业主多元需求，为业主创造惊喜的过程中，精准挖掘业主个性化需求，布局定制化的社区增值服务新业态。随着本集团规模的扩张以及服务业态的拓宽，未来社区增值服务已成为本公司的又一重要增长引擎。 凭藉优秀的资料指标及卓越的行业口碑，今年以来，佳源服务先后荣获“2022中国物业服务百强企业”第25位、“2022中国红色物业服务优秀企业”、“2022中国住宅物业服务力优秀企业”等多项殊荣，也反映了市场对本集团在物业服务企业行业中领先地位的认可。 在推动自身业务稳健发展的同时，佳源服务亦积极投身公益，彰显民生物业的担当。2022年1月至6月期间，佳源服务所有专案已累计提供120多场便民服务，居家上门关爱长者2,800人次。尤其是疫情期间，佳源服务对需要特殊照顾的老人和儿童提供居家看管、物资配送、家居打扫、心理疏导等力所能及的温度服务，充分展现了企业的责任、担当。今年3月起，通过“点亮星灯，蓝色行动”关爱儿童公益活动，佳源服务将所募集得的爱心物资捐赠给嘉兴星晴自闭症幼儿关爱成长中心。除了常规定期的各类园区活动，佳源服务亦正在组织开展“上一次党课、走一段红色之旅、做一次公益活动、创建一个红色物业示范专案”等系列“党委红五月”活动，积极发挥红色物业作用。 未来，佳源服务将继续做好市场接口与产品接口的融合，加强市场拓展，深耕区域城市与城市区域，做强优势板块与产业，不断提高浙、苏、沪、皖、鲁等重点省市的专案浓度，稳扎稳打与加快培育湘、渝、贵等新兴市场，补齐业态短板，优化营收结构，同时锚定业主需求的新风口，形成适配不同业态的“产品+内容”的组合，促进业绩持续高增长，最大化地提升公司价值，为股东及投资人带来丰厚的回报，并实现“政府、业主、员工、组织”的“四个满意”。 佳源服务控股有限公司 朱宏戈 主席及执行董事 香港，2022年8月31日 佳源服务控股有限公司 5 管理层讨论及分析 市场回顾 回望过去的2022年上半年度，物业管理行业延续了2021年下半年以来所呈现的理性回归态势。资本市场上，新登陆香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板的物业管理企业数量明显减少，物管板块走势与地产板块保持着高度的关联性，尽管地产政策面已经企稳回升，但政策传导效应尚未显现，地产的基本面和部分房企的信用风险修复仍需时日，投资者对物业管理板块的成长性保持谨慎态度，以行业头部企业为代表，大多数上市物业管理企业的股价表现持续疲软。并购市场上，整体并购活动趋于理性，整体交易数量和大宗交易数量均进一步减少，相较于过往，企业对于并购带来的潜在财务风险更为关注，对于并购集成的战略协同效应要求更高。 业务回顾 于2022年6月30日，本集团拥有335个物业管理项目，合约建筑面积约为61.9百万平方米，较2021年同期拥有303个物业管理项目，合约建筑面积约为58.0百万平方米分别增加约10.6%及6.7%。于2022年6月30日，本集团拥有在管建筑面积约42.5百万平方米，较2021年同期约38.3百万平方米增加约11.0%。合约建筑面积及在管建筑面积的增加乃由于本集团透过内生增长而进行的业务扩张所致。 本集团截至2022年6月30日止六个月的收入约为人民币460.1百万元，较2021年同期约人民币386.8百万元增加约18.9%。本集团截至2022年6月30日止六个月的毛利约为人民币145.4百万元，较2021年同期约人民币121.7百万元增加约19.5%。本集团截至2022年6月30日止六个月的毛利率约为31.6%，而2021年同期的毛利率则约为31.5%。本集团截至2022年6月30日止六个月的净利润约为人民币68.7百万元，较2021年同期约人民币60.9百万元增加约12.7%。 2022中期报告 6 管理层讨论及分析 就物业管理服务业务而言，截至2022年6月30日止六个月，本集团的物业管理服务收入约为人民币368.2百万元，较2021年同期增加约18.8%。凭藉良好的服务质量及市场声誉，本集团已透过内生增长及单一项目扩张进一步扩大其管理领域。物业管理服务业务的收入占本集团总收入约80.0%，而物业管理服务业务的毛利占本集团整体毛利约76.0%。物业管理服务业务仍为本集团收入及利润分部之主要来源。物业管理服务业务规模增加主要由于在管建筑面积增加所致。 就物业开发商增值服务而言，截至2022年6月30日止六个月，本集团来自物业开发商增值服务的收入约为人民币55.2百万元，较2021年同期增加约11.2%。该分部的毛利约为人民币18.0百万元，较2021年同期增加约9.9%，毛利率较2021年同期略有下降约0.4个百分点至约32.7%。物业开发商增值服务收入占本集团总收入约12.0%，较2021年同期的约12.8%下降约0.8个百分点。截至2022年6月30日止六个月，物业开发商增值服务的毛利占本集团整体毛利约12.4%。物业开发商增值服务毛利率的下降乃主要由于物业开发商增值服务人工成本增加所致。 就社区增值服务而言，截至2022年6月30日止六个月，社区增值服务的收入约为人民币36.7百万元，较2021年同期增加约35.2%。该分部的毛利达约人民币16.9百万元，较2021年同期增加约36.1%。截至2022年6月30日止六个月，毛利率增加至约46.0%，而2021年同期则约为45.7%。截至2022年6月30日止六个月，社区增值服务业务的总收入占本集团总收入约8.0%，并自2021年同期略有增长约1.0个百分点。截至2022年6月30日止六个月，社区增值服务的毛利占本集团整体毛利约11.6%。社区增值服务的规模增加乃主要由于(i)通过有机增长，增加了在管建筑面积以及本集团提供社区增值服务的居民数目，导致家居服务（包括家居保养服务及装修配套服务）收入及杂货销量增长；及(ii)协助业主出租公共区域及公共区域广告收入增加致使公共区域增值服务收入增长。 佳源服务控股有限公司 7 管理层讨论及分析 未来计划及前景 2022年下半年，本集团将继续坚守区域深耕的重要发展战略，深化长三角区域的整体业务优势，特别是提高在某些聚焦城市的市场地位，并加快扩大中西部区域市场的覆盖度。持续围绕“强直拓、重合作”两大发展策略，夯实住宅业态的竞争优势，不断提升非住宅业态的竞争能力。管理、优化与配置相辅相成，在优化整体管理组织架构的同时，进一步加强了多条线人员参与的复合型业务拓展组织的建设，并强化对组织中成员的复合能力的培养。本集团既要关注管理规模的提升，更要注重项目价值的创造与企业发展的质量，要适时退出经综合评估没有价值的项目，将本集团资源配置到更能创造价值的地方。未来，本集团当以“自我修订、自我革新”的精神和态度面向市场、面对竞争，全面推动企业高质量的成长。 财务回顾 收入 本集团的收入来自以下三个服务类型：(i)物业管理服务；(ii)物业开发商增值服务；及(iii)社区增值服务。本集团收入由截至2021年6月30日止六个月的约人民币386.8百万元增加约18.9%至截至2022年6月30日止六个月的约人民币460.1百万元。 下表载列本集团于所示期间的收入（按服务类型划分）详情： 2022年 截至6月30日止六个月 2021年变动 人民币千元 % 人民币千元 % 人民币千元 % 物业管理服务 368,212 80.0 310,060 80.2 58,152 18.8