打开保租房REITs融资新渠道，树立行业新标杆

事件：9月22日，公司发布公告称拟分拆旗下位于上海的2个保障性租赁住房项目作为基础设施类公募REIT底层资产上市。 点评：央企首单保租房REIT，打开基础设施资产盘活新渠道，提高资产盘活效率，融资方式更加多元，树立房地产开发企业发行保租房REITs的新标杆。 1）我们在前期报告提出：当前市场需求及消费升级倾向下，长租公寓品牌迎来新一轮发展机遇，伴随着我国REITs市场建设的探索与完善，预计未来公募REITs试点有望在房地产企业的公共住房、长租公寓等领域放开，有助于租赁物业证券化产品实现资产管理完整闭环。详见2021年8月5日发布的《乘REITs之风，展租赁宏业——海外典型租赁REITs产品及国内品牌租赁公寓专题报告》。 2）本次建议分拆，将先由华夏基金设立公募基金募资约11.2亿元，公司将作为战略投资者认购其中34%发行份额。所募资金将用于资产支持专项计划收购公司持有的位于上海市松江区泗泾镇及松江工业区东部园区的2个保障性租赁住房项目公司100%股权。底层项目原始权益人为有巢住房租赁（深圳）有限公司，有巢品牌为公司旗下长租公寓业务平台，为公司重点孵化和培育的要素型业务。 此外，底层项目皆位于上海核心产业园区周边，经营现金流有保障，预计获得市场较高认可；而母公司中国华润为本次REIT发行做出股权回购承诺，发行信用水平高。公司若申报成功，或成为国内首家发行保租房REIT的典型房企，为后续公募REITs在房地产企业存量商业资产上撬动投资价值做出示范作用。 3）REIT发行丰富公司以股权为基础的融资方式，使公司融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。如该渠道使用持续提升，将有效助力公司盘活基础设施资产，提高资产周转率，进一步增强公司的滚动投资能力，提升长期经营表现。同时，公司认购本次REIT的34%发行份额后将继续获取底层项目产生的运营收益，项目股权公允价值的变动亦将对公司的利润产生正面的影响。 4）长远而言，公司将继续受惠于基础设施REIT的业务前景及业绩，透过作为基金份额持有人以分派方式收取稳定回报。此外，基础设施REIT也为公司未来扩展提供独立的集资平台，增强探索新融资及集资渠道以发展其业务的可能性。 盈利预测、估值与评级：公司作为央企地产，信用优势明显，融资渠道畅通，土储充沛，经营性不动产业务稳健发展提高抵御风险能力，关注REITs对存量运营板块的估值重塑作用。维持公司22-24年预测核心EPS为3.82元、4.17元、4.84元；现价对应22-24年PE核心估值分别为7.5/6.9/5.9X，维持“买入”评级。 风险提示：销售推盘不及预期，开工与结转进度不及预期，疫情反复超预期等。 公司盈利预测与估值简表