恒隆地产2022中期报告

2022 目录 2 公司资料 3 董事长致股东函 20 副董事长简函 25 财务摘要 26 业务回顾 45 其他资料 54 独立核数师审阅报告 56 财务报表 79 词汇 80 投资者参考资料 公司资料 董事 陈启宗大紫荆勋贤（董事长） 陈文博（副董事长）卢韦柏（行政总裁）袁伟良* 何潮辉*陈南禄# 陈嘉正铜紫荆星章、太平绅士*张信刚金紫荆星章、太平绅士*冯婉眉铜紫荆星章、太平绅士*赵家驹（首席财务总监） #非执行董事 *独立非执行董事 审核委员会 何潮辉（主席） 陈嘉正铜紫荆星章、太平绅士张信刚金紫荆星章、太平绅士冯婉眉铜紫荆星章、太平绅士 提名及薪酬委员会 袁伟良（主席）何潮辉 张信刚金紫荆星章、太平绅士 冯婉眉铜紫荆星章、太平绅士 授权代表 卢韦柏马婉华 公司秘书 马婉华 注册办事处 香港中环德辅道中4号渣打银行大厦 28楼 电话：28790111 传真：28686086 网址：http://www.hanglung.com 电邮：HLProperties@hanglung.com 核数师 毕马威会计师事务所 于《财务汇报局条例》下的注册公众利益实体核数师 董事长致股东函 业绩及股息 截至2022年6月30日止六个月，收入上升7%至港币53.02亿元。尽管内地和香港受2019冠状病毒病疫情再次来袭，整体租赁收入仍维持平稳，达港币49.86亿元。股东应占纯利下降13%至港币19.48亿元。每股盈利相应下降至港币4角3仙。 倘扣除物业重估收益及所有相关影响，股东应占基本纯利增加1%至港币22.17亿元。每股基本盈利为港币4角9仙。我们在内地和香港均录得些微物业重估亏损。而去年同期，我们录得轻微重估收益。 董事会宣布派发中期股息每股港币1角8仙，将于2022年9月29日派发予于2022年9月15日名列股东名册的股东。 业务回顾 自六个月前本人撰写上一封《董事长致股东函》以来，世界变化之大着实令人惊叹。几乎全球所有主要企业都经历变化，我们也不例外。近期的全球和国内事态发展令我们不得不认真审视本公司的策略和营运方式。本人会在下文“展望”一节中详述。 鉴于市场环境，本人相信这份业绩已经相当不俗，还可能让很多人感到惊喜。 近年来，我们在上海的两座购物商场——上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场——占我们内地租赁收入的比例略高于一半；如果把香港的租赁收入也计算在内，则占本公司的总租赁收入差不多三分之一。由于过去数月政府为应对疫情而实施的政策，令这两座购物商场被迫完全停业约两个月，场内的餐饮设施禁止营运约三个半月。我们在内地其余八座购物商场中，有四座停业期较短。各座购物商场的客流量都减少；我们在一些城市的购物商场不得不重推类似2020年的租金宽减措施。 受制于这些外在不利因素，我们在内地的总租赁收入以人民币计算仍略高于去年同期，颇令人鼓舞。内地的零售租金收入几乎与去年持平。上海的收入下跌被其他方面的增长抵销有余，来源有三方面：武汉恒隆广场和大连恒隆广场的租赁收入均大幅上涨，加上我们旗下的内地办公楼表现持续强劲。位于武汉恒隆广场、昆明恒隆广场和无锡恒隆广场这三幢新的办公楼，租赁收入都大幅增长。 个中的信息很清晰。本人预计上海的两个综合项目未来数年会继续表现强劲，但我们的其他高端物业正在以更高的速度增长，在我们总收入中所占的比例也会愈来愈高，特别是无锡恒隆广场、大连恒隆广场、昆明恒隆广场和武汉恒隆广场中的购物商场。 本公司的整体总收入上升7%至港币53.02亿元。租赁收入为港币49.86亿元，与去年持平。两个数字之间的差距，来自我们售出了蓝塘道项目的一间大宅，边际溢利为52%。 整体租赁边际利润率略微回落至72%；内地下降了一个百分点至67%，香港则下降了两个百分点至81%。考虑到市场环境，以及少量的坏账拨备，这些下调都是意料之内。同样情况也曾见于2020年，部分款额其后在2021年收回。 六个月的报告期内，我们的十座内地购物商场中，有六座曾经完全停业，时长不一。即使到了允许购物时，店内用餐也往往被禁止。（济南政府停止了餐饮店的堂食和与教育相关的租户营业，但没有完全关闭市内的零售综合项目；济南恒隆广场就在该市营运。）因此，租户销售额难免较去年同期下降。撇除2021年3月开业的武汉恒隆广场，我们其余九个综合项目在可同比基础下计算的租户销售总额下降了23%。 幸好，我们的其他购物商场表现出色，尤其是较新的高端购物商场。无锡恒隆广场全面停业了九天，但仍与昆明恒隆广场一样交出不错的成绩。但正如本人之前向股东提及，表现最亮丽的会是大连恒隆广场和武汉恒隆广场，而结果也的确如此。 大连恒隆广场第二期一年多前才开业，店铺还未全部租出。然而，近两年顶级时尚品牌进驻，已经彻底改变了其格调。租户销售额急升，租金收入随之逐渐增加，租金水平也稳步上调。未来一两年，本人预计不仅租出率会上升，平均单位租金和租赁边际利润率亦然。 武汉恒隆广场虽然开业仅15个月，但很可能是我们所有购物商场中增长最快的。租户销售额已逼近早19个月开业的昆明恒隆广场。武汉恒隆广场的铺位正陆续租出，租赁边际利润率也录得不错的升幅。 租赁边际利润率这数字别具用处，值得关注。我们发展成熟的高端购物商场，例如上海的两座购物商场，租赁边际利润率在80%水平的高位数，甚至超过90%。我们在二线城市的高端购物商场应该至少达70%水平的中至高位数，甚至超过80%。无锡恒隆广场已经很接近这个范围，昆明恒隆广场和武汉恒隆广场也应该终会达标。大连恒隆广场面积大得多，或许有朝一日也会达到上述指标的门槛。坦白说，像我们般业务不算复杂，但边际利润却那么高的企业很少。 另外，我们的次高端购物商场应该能达到50%水平的高位数，甚至超过60%。济南恒隆广场也正朝这个目标迈进，尽管目前的资产优化计划令其租赁边际利润率短暂维持。相较之下，我们在香港的零售店铺都建成较久，但平均租赁边际利润率仍达80%水平的低至中位数。 我们内地的总租赁收入没有下跌的另一原因，是办公楼的表现非常亮丽。办公楼的表现去年已经不俗，势头至今仍能维持。租金上调加上空置率收缩，合共带来人民币7,400万元的额外收入，相等于较去年同期增长16%。六个月前，本人解释过我们如何在竞争激烈且供过于求的市场中取得成功，这是另一例证。 目前为止，沈阳康莱德酒店是我们在内地唯一已开业的酒店。受限于防疫措施，所得收入说不上理想。尽管如此，但我们是看长线的。我们已与希尔顿集团签约，对方会以希尔顿格芮精选酒店品牌管理我们在无锡恒隆广场的小型精品酒店。酒店预计有106间房间，大概在2024年年底开业。 在香港，第五波疫情造成沉重打击。过去半年中有三个半月，餐馆营业时间严重受限，而且放宽来得缓慢。幸而，与去年同期相比，整体租户销售额没有下降，但与去年下半年相比则回落了15%。租金宽减摊销后，零售租赁收入下降3%。租出率维持在98%；租赁边际利润率则略低至82%。然而，影响更大的是续约租金调整，这将导致未来租金水平降低。 香港的办公楼收入也受影响。虽然租出率能维持，但收入减少了7%，租赁边际利润率回落了四个百分点至83%。平均单位租金下降，租赁收入受压。上述情况都反映了香港应对疫情的方式，令我们经济上经已与世界大部分地区隔绝。六个月前，本人已详细论述过此事，在此不赘，半年来变化不大。 展望 我们生活在全球化的世界，而中国是其中不可或缺的一部分，也是我们的主要市场。在世界各地发生的事会迅速影响中国经济，继而影响我们的业务。这就是为何过去十至20年，本人都在《致股东函》向股东阐述管理层对可能影响我们的全球问题的看法。这些问题涵盖地缘政治、地缘经济，以至科技发展、环境问题。北京所推行的、与我们有关或只是间接有关的国内政策，本人也会勉力理解个中用意。 过去数年，我们花了相当多的时间探讨中美关系恶化这个问题。这有可能会分化世界，也许会彻底改变全球经济的组成模式和营商方式。作为一家只在中国投资的公司，我们因此也不能幸免。如果没有认识到这一点，或者误读这种不断在演变的双边关系，可能会产生严重后果。 然而，没料到出现了两个新问题，令我们的分析变得更复杂。两年半前，2019冠状病毒病的出现改变了世界，且意外之事还可能会陆续浮现。可能在不久将来，疫情会变成风土病。但是，我们还没完全消化其所有影响，俄乌战争便在今年2月爆发。这也会改变世界的面貌。 纵使战争很悲惨，而且大多不道德，但人类历史上战争频仍。目前情况，改变世界的不是这个冲突本身，而是西方这看似第三方的反应，其影响既深且远。自第二次世界大战（二战）以来，本人能想到同样影响深远的事寥寥无几：一是1978年年底中国改革开放，另一是1989年柏林墙倒塌。该两件事发生时都没有特别瞩目，但这次不一样。某种意义上，前两件事团结了世界，但现在这场战争却分裂了世界。没有大企业能置身事外，我们也不例外，我们必须重新思考我们的未来。请看看以下由该战争造成的后果。 首先，这会打乱并改变全球的资本流向。当美国可以随意冻结国家和个人的美元计价资产，那其他国家还会把财富留在可能发生这种事的地方吗？会这样想的绝对不只是美国的敌人或中立的国家，其盟友也在观望。特朗普政府让世界知道，在美国国内政治环境中，任何事情都有可能发生。到2024年，特朗普或像他这样的人可能会执掌白宫。美国在全球的行径会进一步恶化吗？由于美国的势力遍布世界各地，无人可以幸免。大家都忐忑不安，都在观望。 因此，很多人会开始采取措施保护自己的资产，把资产调往美国的势力范围之外。很少人会谈及这些事，但一旦集体共识的势头形成，就没有人能够阻止这股浪潮。这样可能会改变现有的全球金融框架。也许纽约巿和伦敦仍会是全球最大的金融中心，但一些较小的金融中心可能会出现。自二战以来，全球任何地方出现重大麻烦，资金都会流向美国，或至少兑换成美元，但这种现象可能会开始改变。 SWIFT是全球最大的交易与支付平台，干预SWIFT就等同动用金融核武。而这次，美国做了难以想像的事情。当美国可以随意阻止某些银行通过该系统进行交易，这无疑会令很多国家逐渐转至其他类似的平台，有些平台其实已经存在。金融交易难免会分散进行，这是去全球化的一种形式。至少未来一段时间内，效率会因而降低，成本继而增加。 这种金融武器化的手段，可能会削弱美元的主导地位。没有单一货币能够取代美元，但以欧元和人民币作为交易结算货币预计会愈来愈受欢迎。最近印度跟俄罗斯签订的煤炭采购合约，正是以人民币计价。 然而，北京需要控制人民币的流通，作为调控中国内地经济的工具。因此，本人预计北京当局不会愿意开放其人民币资本账。无论如何，美元的地位相对减弱，对美国来说怎么都不是好事。如果这种情况发生，华府只可怪责自己。坦白说，美元的主导地位一直在逐渐减弱，尤其自20多年前欧元问世后。 俄乌战争的另一严重后果是能源价格飙升，而这是西方自己一手造成的。为损害俄罗斯而限制她向西欧销售天然气，结果西欧国家也一同受害。欧洲短时间内能从哪里获取如此大量的能源来取代俄罗斯的供应？到了冬天，像德国那样的国家会怎么样？其做法引出一个问题：欧洲制裁的到底是谁？是俄罗斯还是自己？ 美国要坚持抵制俄罗斯的天然气比较容易，因为她位处大洋彼岸，而且美国本土有大量资源，但西欧的情况却并非如此。在大西洋的两岸，某些人于盛怒时都无法思考，更遑论思考得清晰透彻。看美国竟然要去乞求死敌如委内瑞拉和伊朗增加能源供应。据报道，这就发生在沙特阿拉伯和阿联酋等友好传统能源大国的领袖拒接美国总统拜登的电话后不久。这样的事何曾发生过？自二战后，我们所熟悉的世界确实已经改变！ 自彼得大帝以来，俄罗斯一直想成为西方的一份子，并为此努力了三个多世纪。但今年，她被正式拒绝。俄罗斯总统普京甚至公开表明，俄罗斯会开始东望。大家都理解这主要指的是中国，因为中国急需俄罗斯的能源资源，甚至矿产和粮食。 跟大家分享一件有趣的轶事。2015年，经当时本公司一位居于上海的俄国股东牵线，本人获邀以讲者身份出席圣彼得堡国际经济