恒隆地产2023中期报告

2023 目录 2 公司资料 3 董事长致股东函 15 副董事长简函 18 财务摘要 19 业务回顾 38 其他资料 48 独立核数师审阅报告 50 财务报表 73 词汇 74 投资者参考资料 公司资料 董事 陈启宗大紫荆勋贤（董事长） 陈文博（副董事长）卢韦柏（行政总裁）袁伟良* 何潮辉* 陈南禄* 陈嘉正铜紫荆星章、太平绅士*冯婉眉铜紫荆星章、太平绅士*赵家驹（首席财务总监） *独立非执行董事 审核委员会 何潮辉（主席） 陈嘉正铜紫荆星章、太平绅士 冯婉眉铜紫荆星章、太平绅士 提名及薪酬委员会 袁伟良（主席）何潮辉 冯婉眉铜紫荆星章、太平绅士 授权代表 卢韦柏马婉华 公司秘书 马婉华 注册办事处 香港中环德辅道中4号渣打银行大厦28楼电话：28790111 传真：28686086 网址：http://www.hanglung.com 电邮：HLProperties@hanglung.com 核数师 毕马威会计师事务所 于《会计及财务汇报局条例》下的注册公众利益实体核数师 董事长致股东函 业绩及股息 截至2023年6月30日止六个月，整体收入较去年同期微降1%至港币52.37亿元。我们稳健的租赁表现被人民币贬值所抵销，期内亦没有来自物业销售的收入。至于我们的核心业务，租赁收入以港币计算增长5%至港币52.37亿元。 倘扣除物业重估的所有影响，股东应占基本纯利与去年持平，达港币22.25亿元。每股基本盈利维持港币4角9仙。 计及物业重估的所有影响后，股东应占纯利增加23%至港币23.94亿元，每股盈利相应上升至港币5角3仙。 董事会宣布派发中期股息每股港币1角8仙，将于2023年9月29日派发予于2023年9月15日名列股东名册的股东。 业务回顾 自1999年在上海的首座购物商场开业以来，我们在内地的租赁收入以人民币计算持续增长，每年都创新高。值得注意的是，即使过去三年疫情期间，升势亦从未间断。2022年零售租赁收入（与2021年相比）下降了1%，但办公楼租赁收入的增长把其抵销有余。从上半年业绩可见，内地租赁收入过去六个月再创新高。我们正奋力在下半年延续这个良好的势头，只要市场配合，很可能再创佳绩。 诚然，任谁也难以想像可在内地商业租赁市场取得这样的成绩，这有赖我们的市场定位和营运上的努力。目前宏观环境如此严峻，投资者对中国市场正持观望态度，对我们这些零售相关行业尤其避讳。因此，股价在疫情前、疫情时，还是疫情后都未能反映我们认为亮丽的业绩。但就如本人始终坚信：一直做对的事，市场迟早会予以肯定。正如公司的理念：“只选好的只做对的”。 今年年初本人撰写上一封《致股东函》时，中国才刚从种种前所未有的不寻常事件中走出来。去年12月初，中国突然解除实行了近三年的严格疫情防控措施，仅六周左右便迅速达至群体免疫。所有人都期盼北京会推出大力刺激经济的措施。措施确实出台了，但反应可能未如预期。 正如本人之前阐释过，中国经济有至少四大挑战：2019冠状病毒病疫情的余波、整顿网络平台公司和私人教育机构的后果、楼市泡沫爆破，以及中美关系恶化。每个挑战都在不同方面造成了今天经济萎靡不振的局面，同时也带来财政和社会心理上的影响，本人会在下一节再作阐述。 在此大环境下，像我们这些房地产公司要提升租户销售额和租赁收入便困难重重，唯一或可突围而出的就只有顶级奢侈品零售。即便如此，这也绝非易事。因此，我们的商业租赁收入在过去23年，包括最近三年疫情期间，仍年年破纪录，表现可说是相当令人满意。 鉴于疫情的情况特殊，我们亦应比较2023年与2019年的表现，该年表现已是当时的新高。为撇除货币换算的影响，本人会以人民币计算作说明，以更好反映实际表现。 对比报告期内六个月和2022年同期的表现，我们七座高端购物商场的租赁收入全部录得增幅。表现最亮丽的是上海恒隆广场，租赁收入升幅23%，紧接有大连恒隆广场19%，无锡恒隆广场16%，上海港汇恒隆广场11%，昆明恒隆广场9%，以及沈阳市府恒隆广场6%。租出率基本上维持平稳，而租户销售额亦几乎全部表现强劲。 与疫情前的2019年上半年相比，今年上半年的租赁收入增幅惊人（昆明恒隆广场和武汉恒隆广场分别在2019年8月和2021年3月开业，所以不计算在内）。无锡恒隆广场的租赁收入飙升126%，大连恒隆广场上涨80%，而上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场则分别上涨73%和56%。事实上，租出率除沈阳市府恒隆广场外，其余全部都有增长。一如以往，沈阳市府恒隆广场的表现不及我们其他高端购物商场。 租户销售额显然是评估我们业务的重要关键绩效指标。对比2022年同期，我们几乎所有购物商场都录得双位数升幅，只有一座例外。我们七座高端购物商场的销售额平均增加42%，而三座次高端购物商场则增加36%。由于去年上海强制停业两个月以致基数较低，上海港汇恒隆广场和上海恒隆广场今年录得异常的增幅，分别为68%和62%。大连恒隆广场、武汉恒隆广场和无锡恒隆广场的增长则在24%至26%之间。沈阳市府恒隆广场的租户销售额增加16%，昆明恒隆广场则增加8%。全部购物商场的租户销售额都比去年下半年表现更佳。 对比疫情前2019年同期的租户销售额，更有意义也更有意思。我们七座高端购物商场的租户今年的销售额平均为2019年上半年的三倍多，涨幅达217%；无锡恒隆广场更逾四倍。大连恒隆广场的租户销售额增加257%，上海港汇恒隆广场增幅达156%，上海恒隆广场则增加136%。甚至沈阳市府恒隆广场也有40%的升幅。三座次高端购物商场的租户销售额则较2019年疫情前微升。这些成绩令人鼓舞，为我们旗下购物商场的租金增长提供有力支持。 上述数据证明，只要像我们这样做得好，疫情对我们的业务丝毫无损。当公开信息清晰显示市场空置率趋升、单位租金趋跌之际，我们的表现似乎违反常理，但实情并非如此。我们幸好能在时尚奢侈品这一正确的业务领域占据有利位置，而且策略执行得相当理想。 近年，我们旗下内地办公楼的物业组合有良好增长。办公楼的表现一般比购物商场稳定，将其表现与2022年同期相比会较为合理。由于整体经济疲弱，办公楼的租赁收入增长以人民币计算放缓至6%。若换算成以我们的报告货币港币计算（期内兑人民币升值6.3%），办公楼的总租赁收入则减少1%。有几处的办公楼表现稍逊，但上海恒隆广场两幢办公楼的租赁收入均录得令人可喜的升幅。增幅更亮丽的是两幢较新的办公楼，分别位于昆明恒隆广场和武汉恒隆广场。 疫情过后，旅客人数上升，所以我们的酒店业务显着改善，但由于业务占比不大，对我们整体业绩没有实质影响。期内我们没有销售位于武汉恒隆广场的寓所单位。 香港购物商场的租户销售额及租赁收入都有增长，分别较去年同期上升22%和6%。但若与2019年同期（即疫情前）相比，仍分别下降了7%和16%。 香港办公楼的租赁收入较去年同期微升1%，我们的住宅及服务式寓所租赁收入则微降1%。 总括来说，与2022年相比，我们在内地的租赁收入以人民币计算增加了13%。购物商场的租赁收入增加13%——高端购物商场上升16%，而次高端购物商场则下降3%。办公楼租赁收入上升6%，酒店上涨130%。由于人民币贬值，内地的租赁收入换算成港币后升幅为6%，加上香港租赁收入上升4%，总租赁收入增长5%。过去六个月，我们没有出售任何住宅物业。 为了让读者了解我们的表现，将今年上半年业绩与2019年疫情前相比，我们内地物业组合的租赁收入增幅以人民币计算为66%。购物商场的租赁收入增长69%——高端购物商场上涨93%，次高端购物商场则下降11%，而办公楼租赁收入增加40%。香港的总租赁收入较疫情前仍低了16%，这也是购物商场和办公楼收入的跌幅，而住宅及服务式寓所的租赁收入则低了24%。 上半年租赁营业溢利较去年同期上升8%，股东应占基本纯利上升6%至港币22.46亿元。计及些微物业净重估收益后，股东应占纯利攀升31%至港币24.15亿元。与去年同期相比，边际利润率上升两个百分点至74%——其中内地上升三个百分点至70%，香港上升一个百分点至82%。 内地租赁收入目前占总租赁收入的68%，香港则占32%。净债项股权比率微升至30.4%。 现在且让本人回顾一下过去，或许可资借鉴，启示未来。我们的策略并非独一无二，许多公司都在内地发展、管理并持有商业地产项目。但若窥探表象下的本质，或许会发现我们有别于所有或大多数行内企业。 例如，我们的项目都一律以购物商场为中心，而且市场定位往往是顶级奢侈品。我们属意长线投资，可见于我们对选址、设计和施工的坚持，以及我们推行的资产优化计划。2012至2017年熊市期间，我们开始全面升级上海两座旗舰物业，共耗资超过人民币15亿元。我们的购物商场往往大大得益于我们的办公楼。这些办公楼租出率高、租金高，属全国首屈一指的办公楼。 我们的策略好吗？业绩就是明证。请参考下列的历史数据：自1999年12月我们第一座购物商场开业起至2022年的23年里，我们商业租赁物业组合的总租赁收入从没录得下跌。这段时期还要是颇为动荡的。 虽然2000至2010年算是相对顺遂，但2011年下半年漫长的熊市开始，2012年起政府实施的反腐肃贪政策更大大加剧了这阵跌浪。奢侈品零售业所受的打击最大。直到2018年初，市场才开始复苏。 这六至七年的艰难岁月里，我们有五座购物商场和两幢办公楼相继开业。好日子才过了不够两年，2020年初我们又面对长达三年的疫情。从2019年下半年到2021年，我们有两座大型购物商场和三幢办公楼开业。因此，过去23年里有近半日子都是艰难的。 连续23年录得租金增长的主因并非新增物业，因为物业开业后需要经过一至两个三年租赁周期才成熟。关键在于确保业务的内部增长。我们所有高端购物商场的成功都充分显示这一点，只有一座例外。 我们上海的两座购物商场去年有两个月全面停业，其余时间购物商场亦处于半关状态，租赁收入自然下降。上海港汇恒隆广场跌幅少于1%，上海恒隆广场则下降10%。此前，除了我们因为资产优化计划而关闭部分设施外，两座购物商场的租赁收入从没有一年下跌，其他上海以外的高端购物商场情况亦相若。 在六至七年熊市的最后两年（即2016年及2017年），当时还未位属高端购物商场的无锡恒隆广场录得租金下跌。到2018年，无锡恒隆广场才开始升级至高端购物商场，租赁收入自此逐年跃升。2018至2021年这四年间快速增长，年均增长率接近28%，即使在2022年的异常日子也阻挡不了其升势。该年租金上升7%。 大连恒隆广场亦如是，而且比无锡恒隆广场更快转型成为高端购物商场。除了2020年疫情首年业务大受打击外，其租金涨幅可谓惊人。过去两年的租赁收入年均增长率为30%，升势还可能会持续多数年。 昆明恒隆广场和武汉恒隆广场是在疫情刚开始前和疫情期间开业的，租金一直稳步向上。除非市场出现重大调整，否则两座购物商场应该会继续保持良好增长。 办公楼租金的波动比购物商场小得多，所以较少出现租金下调。即使疫情期间，我们的收入也几乎没有下跌。如上文提到，过去23年，除了受资产优化计划影响外，只有两年租赁收入下跌，而且两次的跌幅都很轻微，只是低个位数。 上海恒隆广场的两幢办公楼在进行资产优化计划的三年里，租赁收入按年平均下降3%。这是因为我们有意不续签某些租约。除此之外，在项目的多年营运史里，租赁收入几乎没有下跌过（母公司恒隆集团持有的上海港汇恒隆广场的办公楼亦然）。沈阳市府恒隆广场的办公楼在三年疫情中，有两年按年录得仅2%的跌幅，此前从没下跌。无锡恒隆广场的两幢办公楼自开业以来，整体租金持续上升。 细看我们整个办公楼组合在这22年来的表现（我们第一幢办公楼，即上海恒隆广场的办公楼于2001年开业），仅有两年租赁收入录得下跌，跌幅均约为3.5%。（把恒隆集团的上海港汇恒隆广场那幢办公楼加进组合里，情况依然如此。）昆明恒隆广场和武汉恒隆广场各有一幢办公楼，租赁收入都稳步上升。不过两幢办公楼都较新，分别于201