地产行业周报：济青津等地密集放松楼市，杭州第三批土拍参与度活跃

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 济青津等地密集放松楼市，杭州第三批土拍参与度活跃 2022年9月18日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周济青津等地密集放松楼市，结合8月底国常会允许地方“一城一策”、“灵活运用信贷等政策”表态，新一轮楼市政策优 化已经开启；杭州年内第三批集中供地落幕，平均溢价率继续走低，尽管相较其他城市房企参拍活跃度较高，但市场仍难言回暖。随着政策持续加码叠加基数降低，后续销售端有望逐步好转；但考虑疫情反复、且信心修复及行业出清需要时间，房地产修复或相对波折，行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动。强信用的央国企及优质民企销售、融资及拿地端优势有望逐步扩大，相对较好的中报表现亦侧面印证其更强的运营管控及抗风险能力。个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。 政策环境监测：1）杭州年内第三批集中供地落幕，房企参与度相对较高；2）济青放开部分区域限购，天津出台12条新政放松楼市 市场运行监测：1）成交环比回落，后续有望修复。受多地疫情反复等冲击，本周（9.10-9.16）新房成交2.3万套，环比降15.5%；二手房成交1万套，环比降9.1%。9月（截至16日）新房日均成交同比降38.4%，降幅较8月扩大17pct。2）改善型需求占比环比上升。2022年8月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.6pct至78.9%。3）库存环比微升，短期维持稳定。16城取证库存10443万平，环比升0.1%。以销定产情形下绝对库存或维持稳定。4）土地成交回落、溢价率回升，一二线占比提高。上周百城土地供应建面5372.5万平、成 交建面2446.7万平，环比升8.9%、降32.1%；成交溢价率5.8%，环比升3.8pct。其中一、二、三线成交建面分别占比4.9%、31.9%、63.1%，环比分别升3.7pct、升2.2pct、降5.9pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行为82.89亿元，环比增30.89亿元；海外债9.1亿美元，环比增长8.5亿美元；发债利率1.68%-12.5%，可比发行利率较前次下降。2）地产股：本周房地产板块跌3.84%，跑赢沪深300（-3.94%）；当前地产板块PE（TTM）11.2倍，估值处于近五年75%分位。本周上市房企50强涨跌幅排名前三为绿城中国、合景泰富集团、建发国际集团。 风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2022年9月13日武汉 2022年9月13日杭州临安 监管银行做好监控，定期与地方住建部门进行对账 落实三孩家庭住房公积金优惠政策，实施购房补贴 2022年9月13日杭州淳安 2022年9月13日潍坊 买房最高补贴5万元，团购50套 及以上的下浮5% 连续足额缴存6个月以上即可申 请公积金贷款 2022年9月13日郑州 进一步放宽中心城区落户条件 2022年9月13日广州 发布城市更新5个指引，产城融合职住平衡，防止大拆大建 2022年9月15日济南 2022年9月15日青岛 除历下区、市中区，其它区域将不再限购 市南、市北(原四方区域除外)以外不再限购 2022年9月16日天津 2022年9月17日海南 偏松偏紧中性 发布12条新政，二套房首付款比例最低40% 二套房首付款比例调减为40% 杭州年内第三批集中供地落幕，房企参与度相对较高 事件描述：9月15日，杭州完成第三批集中供地出让，推出的19宗涉宅地块悉数成交，总成交金额430.6亿元。其中，9宗底价成交，2宗低溢价成交，8宗进入线下一次性报价，平均溢价率5.13%。此次萧山、临安、富阳无供应。 点评：1）成交规模持续缩小、平均溢价率继续走低，市场难言回暖。杭州年内已完成的三次供地成交建面分别为565万㎡、344万㎡、208万㎡，成交金额分别为826.8亿元、557.2亿元、430.6亿元，平均溢价率分别为6.4%、5.2%、5.1%。虽较其他城市，杭州表现已相对 亮眼，但市场热度仍未回暖。2）民企参与度高，市场活跃。此次集中供地招保万金、华润均有参与，区域龙头滨江、绿城表现强势，同时不乏本土中小房企中豪、浙江杰立、赞成、圣奥等。3）区域分化，主城热度高。此次供地市场行情冷、去化速度慢的萧山、富阳、 临安均未有供应。滨江区、上城区、余杭区热度最高，成交地块平均溢价率12%；拱墅区、钱塘区溢价率分别为7%、5.3%；临平区、西湖区地块由于商业占比或配建多，从成本收益考虑，房企竞拍意向低，最终均由平台公司托底。4）滨江为最大买家。第三轮土拍中滨江69.09亿元竞得3宗地，加上今年第一轮土拍的11宗、金额184.34亿元，第二轮土拍的12宗、金额224.62亿元。三轮集中供地，滨江共 拿下26宗地，总金额478.05亿元。 4 资料来源：中指院，平安证券研究所 济青放开部分区域限购，天津出台12条新政放松楼市 事件描述：9月15日青岛出台新政，新房限购范围缩小到市南和市北区（原四方区域除外），外地居民在限购区购房条件缩短为居住满 半年，二孩三孩家庭在限购区域可增购一套；同日济南出台新政，新房限购范围缩小到二环以内的历下区、市中区。9月16日天津出台12条新政，二套首付可降至四成，外地户籍半年社保即可买房，将自有住房用作保障性租赁住房且租期不少于5年的，可在原住房限购政策基础上再购买1套住房。 点评：1）尽管年初以来多地密集出台楼市宽松政策，但结合成交及房企销售数据看，叠加疫情扰动，市场信心仍未明显恢复。8月底国常会提出允许地方“一城一策”、“灵活运用信贷等政策”，近期热点二线城纷纷开启楼市政策优化。2）我们认为，二线城市作为核心区域，住房需求具备支撑、居民收入水平及购买力相对较好，政策放松或有利于激发市场交易活跃度，从而产生积极示范作用，带 动整体市场修复。3）预计未来更多城市或以“优先放松郊区限购”、“出租房屋后限购约束减少”、“多孩家庭购房套数增加”、“降低外地人员购房门槛”、“下调首付比例”等方式渐进式推进放松。 5 资料来源：政府官网，平安证券研究所 成交：环比回落，后续有望修复 点评：受多地疫情反复等冲击，本周（9.10-9.16）新房成 交2.3万套，环比降15.5%；二手房成交1万套，环比降9.1%。9月（截至16日）新房日均成交同比降38.4%，降幅较8月扩大17pct。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 2 6 1.5 4 1 2 0.5 0 21.8.28 0 21.10.2821.12.2822.2.2822.4.3022.6.30 主流50城新房月日均成交变化 22.8.31 新房月日均成交同比一线同比二线三线 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 2022.22022.32022.42022.52022.62022.72022.82022.9 结构：改善型需求占比环比上升 点评：2022年8月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比 环比降1.6pct至21.1%，90-140平套数占比环比升0.8pct至63.3%，140平以上套数占比环比升0.8pct至15.5%，改善型 需求（90平以上）占比环比上升。 32城商品住宅成交结构 140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021.52021.72021.92021.112022.12022.32022.52022.7 库存：环比微升，短期维持稳定 点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。 点评：16城取证库存10443万平，环比升0.1%。以销定产情形下绝对库存或维持稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10000 9000 8000 7000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 20.10.3020.12.1821.2.521.3.2621.5.1421.7.221.8.2121.10.821.11.2622.1.1422.3.422.4.2222.6.1022.7.2922.9.10 土地：成交回落、溢价率回升，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面5372.5万平、成交建面2446.7万平，环比升8.9%、降32.1%；成交溢价率5.8%，环比升3.8pct。其中一、二、三线成交建面分别占比4.9%、31.9%、63.1%，环比分别升3.7pct、升2.2pct、降5.9pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2021.72021.102022.12022.42022.7W8.2220.8.3120.12.3121.4.3021.8.3121.12.3122.4.3022.8.3 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 250 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（9.5-9.11） 195 125110107 100 2021.72021.102022.12022.42022.7W8.22 重庆长沙珠海济宁西安 流动性环境：MLF缩量叠加人民币贬值，资金价格边际抬升 小长假后首周资金价格边际上升，央行缩量续作4000亿MLF。R001上涨12.43BP 至1.38%，R007上行9.11BP至1.66%。本周二至周五，央行每天进行逆回购操作 20亿元，逆回购净回笼20亿元；本周有6000亿元MLF操作到期，央行续作4000亿MLF净回笼2000亿。全周公开市场净回笼2020亿元，下周公开市场到期80亿元。 908,000 ， 净投放（亿元，右轴） 基准 流动性指标平均 央行投放对冲 806,000 704,000 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20/6/6 20/7/6 20/8/6 20/9/6 20/10/6 20/11/6 20/12/6 21/1/6 21/2/6 21/3/6 21/4/6 21/5/6 21/6/6 21/7/6 21/8/6 21/9/6 21/10/6 21/11/6 21/12/6 22/1/6 22/2/6 22/3/6 22/4/6 22/5/6 22/6/6 22/7/6 22/8/6 22/9/6 20-6,000 R007回调（%） 201920202021 2022 7 6 5 4 3 2 1 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 资金价格多数上涨（%） 2022/9/92022/9/16涨跌幅（BP ） 1D 1.25 1.38 12.43 R 7D 1.57 1.66 9.11 14D 1.59 1.68 9.19 1M 1.56 1