地产行业周报：证监会允许特定涉房企业融资，津宁第三轮土拍平淡

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 证监会允许特定涉房企业融资，津宁第三轮土拍平淡 2022年10月23日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：根据中国证券报报道，证监会在确保股市融资不投向房地产业务前提下，允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。尽管大多数以房产开发为主的上市房企难以直接受益，但对于部分仅存个别项目的已转型房企或涉及部分地产业务的基建等企业或相对利好，本次调整也体现地产政策更注重实质原则。对于当前地产行业困局，我们认为核心问题仍在于信心不足，市场回暖乏力，未来仍需要政策进一步呵护。本周天津、南京第三轮集中供地完成，两地土拍均以底价成交为主，市场热度依 旧低迷；央国企仍为拿地主力，南京地方国企拿地超八成，天津本土小型民企拿地积极性有所提升、城投托底现象改善。本周新房、二手房成交环比回落，后续随着政策效应显现楼市有望逐步修复，但过程或相对波折。考虑民企信用修复需要时间，房企间仍将延续分化。持续看好销售、投资占优的强信用企业如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、综合实力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如伟星新材、东方雨虹、科顺股份、海螺水泥。 政策环境监测：1）天津、南京第三轮土拍落幕，整体表现仍显平淡；2）证监会允许满足特定条件的涉房地产企业在A股市场融资。 市场运行监测：1）成交环比回落，有望温和修复。本周（10.15-10.21）新房成交3.2万套，环比降0.3%，二手房成交1.6万套，环比降16.4%。10月（截至21日）新房日均成交同比降36%，降幅较9月扩大27.3pct。2）改善型需求占比环比上升。2022年9月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.6pct至80.4%。3）库存环比略降，短期维持稳定。16城取证库存10360万平，环比降0.3%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交回升、溢价率回落，一二线占比提高。上周百城土地供应建面4199.6万平、成 交建面3382.3万平，环比升182.7%、升152.3%；成交溢价率2.9%，环比降7.3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.9%、27.8%、 69.3%，环比分别升2.5pct、升0.3pct、降2.8pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行44.9亿元，环比减少83.8亿元；海外债发行1.2亿美元，上周无发行；发行利率1.85%-10.75%，可比利率较前次持平。2）地产股：本周房地产板块跌2.25%，跑赢沪深300（-2.59%）；当前地产板块PE（TTM） 11.95倍，估值处于近五年80%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为招商蛇口、保利发展、滨江集团；南向资金净流入前三为 中国海外发展、华润置地、万科企业。 允许满足特定条件的涉房地产 企业在A股市场融资 给予农业转移人口在城镇购房 契税补贴 支持城中村规模化整租运营， 探索形成品质提升特色机制 2025年常住人口增至700万人， 2035年常住人口增至800万人 2022年10月21日广州 2022年10月17日南昌 2022年10月20日证监会 2022年10月17日韶关 南海诸岛 偏松偏紧中性 天津、南京第三轮土拍落幕，整体表现仍显平淡 事件描述：近期天津、南京相继完成第三轮集中供地出让。天津15宗地悉数成交，总金额97.5亿元，整体溢价率0.13%，本土小型民企投资积极性有所复苏。南京14宗地延期，剩余32宗中流拍1宗、成交31宗，总金额275亿元，整体溢价率2.6%，地方国企拿地超八成。 点评：1）天津年内三轮供地成交总价分别为38亿元、82亿元、97.5亿元，溢价率分别为1%、0%、0.13%，流拍率分别为83%、18%、0%。预申请机制下第三轮流拍情况明显好转，但整体溢价率延续低位，15宗地中14宗底价成交、仅1宗核心区域地块溢价2%，市场情绪仍显低迷。中海拿地金额34.7亿元位列第一，本土小型民企拿地积极性提升、城投托底现象有所改善，其中天钲置业、津梁置业、滨悦地产、 中宝置业、侯台商贸集团等多家民企有所斩获，但成交总价偏低（10亿元以下）。2）南京年内三轮供地成交总价分别为191亿元、727亿元、275亿，溢价率分别为4.4%、2.9%、2.6%，流拍率分别为32%、4.5%、32.6%。第三轮土拍溢价率下降、流拍率上升，热度进一步走低。房企参拍积极性不及以往，地方国企拿地比例超八成，托底现象严重，外来房企中仅建发、伟星、中天美好等有所斩获，拿地金额分别为21.8亿元、23.8亿元、6.6亿元。3）截至10月21日，15城第三轮集中供地完成，除北京、上海、杭州等少数城市维持热度外，大部分城市较第二轮走低。考虑销售回款压力仍在，房企投资拿地仍将谨慎；风控重视度提升下土地筛选更为挑剔，将综合考虑利润空间、区域库存、去化速度等多重因素；叠加财政部限制国企购地等方式虚增土地收入，预计四季度土地竞拍者仍将相对有限，土地市场压力犹存。 证监会允许满足特定条件的涉房地产企业在A股市场融资 事件描述：根据中国证券报报道，对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。 点评：1）具体条件包括：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润比例不超过10%。基于上述要求，以房产开发为主业的上市房企难以直接受益，信号意义大于实际作用。尽管如此，对于部分仅存个别项目的已转型房企或涉及部分地产业务的基建等企业或相对利好，本次调整也反映地产政策更注重实质原则。 2）对于部分港股上市的房企，融资配股并不受限，但同样面临流动性问题，实际上股价相对低位融资可能会进一步加剧市场对企业资金端的担忧。我们认为对于当前地产行业困局，核心问题仍在各方信心不足而非融资渠道受阻，未来解决行业流动性问题的关键仍在于楼市回暖，经营端现金流的改善，进一步带动资产负债表和房企信用修复，进而带动融资端现金流的改善。在各方信心不足的大背景下，行业良性循环的形成仍需要政策端的发力。 成交：环比回落，有望温和修复 点评：本周（10.15-10.21）新房成交3.2万套，环比降 0.3%，二手房成交1.6万套，环比降16.4%。10月（截至21 日）新房日均成交同比降36%，降幅较9月扩大27.3pct。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 6 4 2 0 21.9.25 2.5 2 1.5 1 0.5 0 21.11.25 22.1.2522.3.2522.5.2522.7.25 22.9.25 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线三线 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2022.2 2022.4 2022.6 2022.8 2022.10 结构：改善型需求占比环比上升 点评：2022年9月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比 环比降1.6pct至19.6%，90-140平套数占比环比升0.8pct至 64.2%，140平以上套数占比环比升0.7pct至16.3%，改善型 需求（90平以上）占比环比上升。 32城商品住宅成交结构 140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021.52021.72021.92021.112022.12022.32022.52022.72022.9 库存：环比略降，短期维持稳定 点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。 点评：截至10月21日，16城取证库存10360万平，环比降0.3%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10000 9000 8000 7000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 20.11.2721.1.1521.3.521.4.2321.6.1121.7.3021.9.1721.11.0521.12.2422.2.1122.4.122.5.2022.7.822.8.2622.10.14 土地：成交回升、溢价率回落，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面4199.6万平、成交建面3382.3万平，环比升182.7%、升152.3%；成交溢价率2.9%，环比降7.3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.9%、27.8%、69.3%，环比分别升2.5pct、升0.3pct、降2.8pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2021.92021.122022.32022.62022.9W10.320.9.2821.1.2821.5.2821.9.2822.1.2822.5.2822.9.28 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 250 200 150 100 50 0 万平 203 百城土地成交前五城（10.10-10.16） 178173160 109 2021.92021.122022.32022.62022.9W10.3 徐州成都九江宁波金华 流动性环境：资金价格边际上升 R001上行12.44BP至1.35%，R007上行6.32BP至1.68%。本周一至周五，央行每天进行逆回购20亿元，周一有5000亿元MLF到期，央行等量、等价续做5000亿元。本周净回笼190亿元（去年同期净投放量2600亿元）。下周公开市场到期100亿元。 R007上升（%） 2019202020212022 净投放（亿元，右轴） 央行投放对冲 流动性指标平均 央行对流动性表述为较高 基准 对冲缴税发债投放 908,000 806,000 704,000 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20/6/6 20/7/6 20/8/6 20/9/6 20/10/6 20/11/6 20/12/6 21/1/6 21/2/6 21/3/6 21/4/6 21/5/6 21/6/6 21/7/6 21/8/6 21/9/6 21/10/6 21/11/6 21/12/6 22/1/6 22/2/6 22/3/6 22/4/6 22/5/6 22/6/6 22/7/6 22/8/6 22/9/6 22/10/6 20-6,000 7 6 5 4 3 2 1 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 资金价格普遍上行（%） 2022/10/142022/10/21涨跌幅（BP） 1D 1.23 1.35 12.44 R 7D 1.61 1.68 6.32 14D 1.64 1.83 19.4 1M 1.78 1.89 10.71 1D 1.13 1.24 10.61 DR 7D 1.48 1.67 19.75 14D 1