房地产行业周报：住房销售市场未见暖意，多城放松限购提振需求

证券研究报告ResearchReport2022年9月18日 房地产行业周报 住房销售市场未见暖意，多城放松限购提振需求 江宇辉地产行业首席分析师 编号：S1500522010002电话：+8618621759430 0 请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 内容摘要 本周核心观点：本周新房、二手房成交面积同环比延续下降趋势，库存面积环比上升，去化周期延长。土地市场方面 ，杭州和青岛两城完成第三轮土拍，杭州土拍热度较好，虽然本批次供应规模下降，但是地块质量大幅提升，溢价率未见明显下降，同时民企拿地热情有所提升，除了托底的之江城投、杭州地铁外，滨江、绿城、坤和等民企也均有所获；与杭州相比，本轮青岛集中供地情况延续了前期惨淡的行情，成交的30宗地块中，超七成有城投公司的加持，托底现象明显。房企信用方面，1家企业出现主体评级下调，2家出现境内债展期。 重点政策解读：周内多城购房政策调整，刺激销售也需坚守底线。本周天津发布新政，从降低购房门槛、下调二套房首付比等方面放松，今年以来，天津已经多次放松楼市政策，年初放松了积分落户申请条件，随后在5月末提高了公积金贷款额度，但多个宽松政策未能明显提振楼市，本次新政放松首付比例和购房条件，主要是因为销售去化承压，无论是二手房还是新房市场，都延续了前期行情，处于低温运行，相较之下二手房销售略优于新房行情，本番新政，或可为楼市增添活力，改善新房销售持续走低的局面，同时在新一轮疫情来袭之际，提升市场热度。而青岛、苏州分别在新政出台后的次日及两日后又再次删除了部分放松政策，限购政策的“一轮游”并非个例，早在今年5月，南京便出现了类似情况，通过分析多城政策调整变化路径，我们认为“房住不炒”依旧是各地政府因城施策坚守的底线思维，当市场的确需要放松来提振消费的时候，多地会选择“只做不说”，因此不排除苏州、青岛采取实质性放松的方式。 一周行情回顾：本周（2022/09/12-2022/09/18)申万房地产指数下跌3.84%，跑赢上证综指0.32pct,在各类板块中位列第13/32，恒生地产建筑业指数下跌0.82%，跑赢恒生综指2.48pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：新华联（23.60%）、绿城中国（16.17%）、绿景中国地产（11.34%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：粤宏远A（-25.53%）、弘阳地产（ -17.32%）、广宇发展（-15.87%）。恒生物业服务及管理板块下跌1.37%，跑赢恒生综指1.92pct，在各类板块中位列第5/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：国锐地产（9.43%）、正荣服务（8.75%）、远洋服务（4.97%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：时代邻里（-16.05%）、卓越商企服务（-11.26%）、星盛商业（-8.28%）。 地产市场监测：本周（2022/09/10-2022/09/16）30个大中城新房成交面积192.87万平方米，同比下降43.36%，环比下降11.05%。15城二手房成交面积98.72万平方米，同比下降14.38%，环比下降9.22%。监测16个重点城市库存面积19283.60万平方米，环比上升0.14%，去化周期83.81周，较上周延长2.34周。上周（2022/09/05-2022/09/11）100大中城市土地供应建面5372.53万平方米，同比上升37.67%，环比上升8.93%；土地成交建面2269.61万平方米，同比下降26.60%，环比下降36.29%；供需比上升为2.37，溢价率为5.98%。 房企融资情况：本周（2022/09/10-2022/09/16)房企境内新发债总额为82.89亿元，同比下降37.83%，环比上升28.53%； 债务总偿还量为92.81亿元，同比下降26.97%，环比上升7.01%；净融资额-9.92亿元。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。 重点政策分析政策速览 日期 省份 城市 发布机构 类型 内容 9月9日 浙江 绍兴 绍兴发布 综合政策 为促进绍兴越城区房地产业良性循环和健康发展，稳地价、稳房价、稳预期，绍兴市越城区推出房产新政18条，政策加大纾困面服务力度，推动多维联合，鼓励区属国企与房企合作拿地，积极探索区属国企合作开发模式，使非房企公司与房地产企业合作投资拿地。缓解信贷困难，明确金融机构不得随意抽贷、压贷、断贷。 9月12日 福建 福州 福州住房公积金中心 公积金政策 为支持缴存职工解决基本住房需求，减轻缴存职工的还贷压力，自2022年9月15日起，恢复办理商转公贷款业务 9月13日 湖北 武汉 武汉市住房保障和房屋管理局 预售资金监管 武汉市住房保障和房屋管理局发布关于征求《武汉市新建商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》意见的公告，加强新建商品房预售资金的监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，保障购房人的合法权益，防范交易风险。意见稿拟规定，新建商品房监管额度内资金的监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至不动产首次登记后止。 9月14日 河南 洛阳 洛阳发布 购房补贴 河南省洛阳市出台商品房契税缴纳政府补贴办法，将对符合要求的购房者给予一定比例的补贴。按照新政，本次申领范围为2014年1月1日至2022年12月31日，在洛阳城市区范围购买新建商品房，在房管部门取得网签合同，但尚未缴纳契税的购房者。且在2022年9月20日至12月31日期间缴纳契税，可认定为本次符合申领范围的对象。对符合申领范围的对象，经审核无误，按照缴纳契税总额20%的比例给予补贴。 9月15日 山东 青岛 青岛住房和城乡建 设 限购相关 青岛市动态完善房地产政策。具体为继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策。继续明确限购房源。对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套；二手住房不再限购。 9月16日 天津 天津 多部门 综合政策 天津市七部门联合发布《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》，从保障刚性住房需求、支持改善性住房需求、完善住房信贷政策、促进房地产业健康发展四个方面提出十二条具体举措。 资料来源：信达证券研发中心整理2 周内多城购房政策调整，刺激销售也需坚守底线。 9月14日，苏州市包括相城区、姑苏区、工业园区和高新区等区域在内的核心城区均取消了需提供3年内连续6个月社保或个税缴纳证明的要求。不过，这一政策最终在不到2天后被撤回。 9月15日，青岛官宣放松限购，次日便悄然删除了“二手房不再限购”的相关内容。 9月16日，天津七部门联合发布新政，降低了购房门槛、下调了二套房首付比等：非天津市户籍且在本市就业的新市民、大学毕业生，持连续6个月的社会保险或个人所得税证明可在该市购买1套住房，滨海新区仍执行原购房套数政策；同时首套房首付比例降至30%、二套房降至40%。 重点政策点评 解读： 天津楼市政策年内多次调整，但每次放松幅度不大，本次新政放宽，主要系去化承压。今年以来，天津已经多次放松楼市政策，年初放松了积分落户申请条件，随后在5月末提高了公积金贷款额度，但多个宽松政策未能明显提振楼市，今年1-7月，天津商品住宅成交面积为422万平方米，同比下降43.1%；商品住宅成交套数为37891套，同比下降45.1%，市场行情惨淡。本次新政放松首付比例和购房条件，主要是因为销售去化承压，无论是二手房还是新房市场，都延续了前期行情，处于低温运行，相较之下二手房销售略优于新房行情。根据中指研究院，今年8月，天津市内六区二手房成交套数4201套，环比下降0.3%；环城四区二手房成交套数2579套，环比上升6.6%，本番新政，或可为楼市增添活力，改善新房销售持续走低的局面，同时在新一轮疫情来袭之际，提升市场热度。 苏州、青岛两城放松政策“一轮游”，此前已早有先例。本次青岛、苏州分别在新政出台后的次日及两日后又再次删除了部分放松政策，限购政策的“一轮游”并非个例，早在今年5月，南京曾颁布政策称“自2022年5月20日起，南京市户籍和非本市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明，满足新市民等刚需群体合理购房需求”，但在该政策发布2小时后便被删除。通过分析多城政策调整变化路径 ，我们认为“房住不炒”依旧是各地政府因城施策坚守的底线思维，当市场的确需要放松来提振消费的时候，为减少市场交易出现异动和炒作的现象，多地会选择“只做不说”，因此不排除苏州、青岛采取实质性放松的方式。 3 本周（2022/09/12-2022/09/18)申万房地产指数下跌3.84%，跑赢上证综指0.32pct,在各类板块中位列第13/32，恒生地产建筑业指数下跌0.82%，跑赢恒生综指2.48pct。本周涨幅前10的地产公司分别为：新华联（23.60%）、绿城中国（16.17%）、绿景中国地产（11.34%）、中洲控股（8.38%）、合景泰富集团（7.75%）、建发国际集团（6.99%）、中交地产（6.80%）、富力地产（5.10%）、沙河股份（4.57%）、栖霞建设（3.55%）；本周跌幅前10的地产公司分别为：粤宏远A（-25.53%）、弘阳地产（-17.32%）、广宇发展（-15.87%）、广汇物流（-14.20%）、珠光控股（-13.39%）、天誉置业（-13.21%）、融信中国（-12.82%）、华南城（-11.76%）、中国武夷（-11.33%）、卓越商企服务（-11.26%）。 图表1：本周房地产板块行情走势（%）图表2：本周申万全行业板块涨跌幅（%） 4% 2% 0% -2% -4% 房地产(申万)恒生地产建筑业上证指数 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -9% 银行食品饮料国防军工社会服务美容护理计算机商贸零售家用电器农林牧渔轻工制造交通运输建筑材料房地产传媒 纺织服饰 钢铁电子通信综合 石油石化医药生物非银金融机械设备建筑装饰 汽车环保煤炭 有色金属基础化工公用事业电力设备 -10% -6% 2022/09/122022/09/132022/09/142022/09/152022/09/16 图表3：本周地产股涨幅前10名（%）图表4：上周地产股跌幅前10名（%） 30% 20% 10% 0% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 本周（2022/09/12-2022/09/18)恒生物业服务及管理板块下跌1.37%，跑赢恒生综指1.92pct，在各类板块中位列第5/13。本周涨幅前10的物业公司分别为：国锐地产（9.43%）、正荣服务（8.75%）、远洋服务（4.97%）、建发物业（4.59%）、合景悠活（3.23%）、佳兆业美好（2.11%）、华润万象生活（1.55%）、第一服务控股（1.25%）、绿城服务（0.72%）、绿城管理控股（0.29%）；本周跌幅前10的地产公司分别为：时代邻里（-16.05%）、卓越商企服务（-11.26%）、星盛商业（-8.28%）、弘阳服务（-5.78%）、旭辉永升服务（-4.64%）、融创服务（-3.80%）、建业新生活（-3.28%）、雅生活服务（- 2.94%）、保利物业（-2.71%）、世茂服务（-1.74%）。 图表5：本周物业板块行情走势（%）图表6：本周恒生全行业板块涨跌幅（%） 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 恒生物业服务及管理恒生中国企业指数恒生综指 2022/09/122022/09/132022/09/142022/09/152022/09/16 3% 0% -3% -6% -9% -12% 图表7：本周物业股涨幅前10名（%）图表8：本周物业股跌幅前10名（%） 10% 8% 6% 4% 2% 0% 资料来源：，信达证券研发中心