行业周报：新年首周销售市场遇冷，上海金山实施购房优惠政策

核心观点：新年首周销售市场遇冷，上海金山实施购房优惠政策 我们跟踪的64城新房成交面积同环比下降。17城二手房成交面积同环比下降。 第52周土地成交面积同比下降，成交溢价率环比增长。政策端中国人民银行工作会议再提因城施策，实施差别化住房信贷政策，满足各类房地产企业的合理融资需求，上海市金山区落地购房优惠政策。投资端核心城市核心区域土拍热度依旧，优质房企补货意愿强。我们认为市场“房住不炒”总基调不变，适应新形势下，以政策“进”促市场“稳”。未来房地产政策仍将保持温和积极的态势，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：因城施策实施信贷政策，深圳稳步推进城中村改 中央层面：住建部对全国建筑市场监管公共服务平台工程项目信息数据标准进行了修订。国家标准委、发展改革委等十八部委在住有所居领域，深化推动公租房设计、建设、运营、服务、管理等适用住宅、宿舍建筑设计规范等标准。央行提出因城施策实施差别化住房信贷政策，满足各类房地产企业的合理融资需求。 地方层面：上海金山区：购置建发房产、复地产发、华纺房地产、新华房地产、光明地产、佳运置业、北京建工、保利发展、新金山投控集团9家开发商在金指定楼盘，可享金山置业五年免费轨交通勤。深圳：发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），该意见将城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，根据城中村的实际情况进行分类改造。 市场端：新房、二手房成交同环比下降，北京首拍成功收官 销售端：根据房管局数据，2024年第1周，全国64城商品住宅成交面积198万平米，同比下降37%，环比下降57%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达198万平米，累计同比下降37%。全国17城二手房成交面积为115万平米，同比增速-4%，前值41%；年初至今累计成交面积115万平米，同比增速-4%，前值30%。 投资端：2024年第1周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3429万平方米，成交土地规划建筑面积6735万平方米，同比下降31%，成交溢价率为2.4%。 一线城市成交土地规划建筑面积319万平方米，同比增加65%；二线城市成交土地规划建筑面积2605万平方米，同比下降12%；三线城市成交土地规划建筑面积3811万平方米，同比下降42%。北京2024年的首场土拍共出让4宗宅地，总起价112亿，其中两宗地块分别由京能和中建信和触顶摇号摘得。 融资端：国内信用债发行同环比减少 2024年第1周，信用债发行6亿元，同比减少90%，环比减少90%，平均加权利率3.69%，环比持平；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、因城施策实施信贷政策，深圳稳步推进城中村改造 中央层面：（1）住建部：按照建设工程企业资质标准要求，住建部对全国建筑市场监管公共服务平台工程项目信息数据标准进行了修订。省级住房城乡建设主管部门需抓紧修订完善省级建筑市场监管一体化工作平台相关数据标准，做好平台改造升级工作，于2024年3月31日前完成与全国平台对接。（2）发改委：国家发展改革委印发《新时代大别山革命老区协同推进高质量发展实施方案》，提出支持黄冈融入武汉都市圈，六安与合肥同城化发展，以及信阳成为河南省与长三角对接的桥头堡。该方案鼓励大别山革命老区其他城市与周边中心城市加强特色化合作。（3）国家标准委、国家发展改革委等十八部委：在住有所居领域，深化推动公租房设计、建设、运营、服务、管理等适用住宅、宿舍建筑设计规范等标准。（4）中国人民银行：金融机构应遵循市场化、法治化原则，通过债务重组、置换等手段，合理支持融资平台化解债务风险。同时，加强对房地产市场的监测分析，因城施策实施差别化住房信贷政策，满足各类房地产企业的合理融资需求。 地方层面：（1）济宁：将调整住房公积金贷款缴存条件。借款申请人建立住房公积金账户满12个月（即满365天）且按时足额缴存住房公积金12个月以上（含12个月），调整为借款申请人建立住房公积金账户满半年，申请住房公积金贷款时按时足额缴存住房公积金6个月以上（含6个月）。（2）淄博：公积金贷款首付比例的阶段性政策调整为常规性政策，原来“符合菏泽市公积金贷款条件的缴存人员，购买首套住房，首付款比例由不低于房屋总价款的30%调整为20%，购买第二套住房或再交易住房，首付款比例由不低于房屋总价款的40%调整为30%”的条款有效期至2023年12月31日，调整后自2024年1月1日起均以此执行。（3）上海：购置建发房产、复地产发、华纺房地产、新华房地产、光明地产、佳运置业、北京建工、保利发展、新金山投控集团9家开发商在金指定楼盘，可享金山置业五年免费轨交通勤。（4）上饶：新细则对经济适用住房上市交易的条件进行了重要调整。原规定要求自房屋所有权证颁发之日起满5年方可上市，而新细则改为购买经济适用住房满5年即可，以买卖合同签订之日为准。（5）深圳市：坪山区住房保障中心近日发布关于调整坪山区部分保障性住房项目供应时序的通告，因出售型保障性住房安居梓和苑1448套房源、安居泰和苑300套房源尚未达到供应时序，现调整至2024年供应。（6）上海市金山区：正式发布《高品质住宅管理大纲（试行）》，旨在提升新建住宅品质，满足人才对高品质、高标准住宅的需求。该大纲在参考国家和上海市现行规范文件的基础上，对住宅小区规划、建设、管理进行全方位设计，并首次提出金山区高品质住宅评价标准。（7）佛山：为满足佛山市缴存职工的贷款需求，提高首套住房及第二套住房公积金贷款最高额度：双缴存职工家庭首套住房最高可贷100万元；第二套住房最高可贷80万元。对于绿色建筑、装配式建筑、多孩家庭购买首套住房，最高贷款额度可分别上浮10%且上浮比例可累加，即双缴存职工家庭首套住房最高可贷130万元。（8）成都：根据《成都市居住证积分管理办法》，简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县8个县（市）及成都东部新区（以下简称“8+1”县（市））将取消积分入户。中心城区和城市新区的积分入户政策也得到优化，如将积分入户申请条件中的社保缴存时间降至3年。 在积分指标上也更加注重技术技能指标和个人贡献指标。（9）深圳：市规划和自然资源局发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），旨在通过系统性、可持续的工作机制，解决城中村历史遗留问题，推动城市高质量发展。该意见将城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，根据城中村的实际情况进行分类改造。（10）苏州：根据细则，符合条件的购房者在“卖旧买新”过程中，可获得购房契税的全额补贴。各区的补贴时间和标准基本相同，但姑苏区明确规定容积率低于0.8的商品房项目不享受补贴，工业园区和高新区对补贴对象也有特定要求。（11）天津：西青区发布了2024年一季度新建商品住宅购房补贴政策，旨在刺激楼市需求。根据政策，符合条件的购房者可以获得最高4万元的购房补贴，补贴金额为总购房款的0.5%。该政策仅适用于自然人购房者，并排除了部分网签情况，申请截止时间为2024年3月31日。每套住房只能享受一次补贴，且补贴直接发放至购房人实名认证的银行卡。 表1：因城施策实施信贷政策，深圳稳步推进城中村改造 ` 2、销售端：新房、二手房成交同环比下降 2.1、64大中城市新房成交同环比下降 根据房管局数据，2024年第1周，全国64城商品住宅成交面积198万平米，同比下降37%，环比下降57%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达198万平米，累计同比下降37%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比下降 图3：2024年第1周64大中城市成交面积同环比下降 图4：2024年第1周64大中城市中一线城市成交面积同环比下降 图5：2024年第1周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降 图6：2024年第1周64大中城市中三四线城市成交面积同环比下降 根据房管局数据，2024年第1周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-37%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-58%、-31%、-20%，年初至今累计增速-58%、-31%、-20%。 图7：2024年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同环比下降 2024年第1周，全国17城二手房成交面积为115万平米，同比增速-4%，前值41%；年初至今累计成交面积115万平米，同比增速-4%，前值30%。 图8：17城二手房成交同比下降 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：成交溢价率环比增长，北京新年首拍成功收官 2024年第1周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3429万平方米，成交土地规划建筑面积6735万平方米，同比下降31%，成交溢价率为2.4%。一线城市成交土地规划建筑面积319万平方米，同比增加65%；二线城市成交土地规划建筑面积2605万平方米，同比下降12%；三线城市成交土地规划建筑面积3811万平方米，同比下降42%。中指研究院：2023年，TOP100企业拿地总额13195亿元，拿地规模同比微增1.7%，年底推地节奏有所加快，带动企业拿地总额增速转正。TOP100门槛值为38亿元，较2022年同期下降10亿元。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为42.8%；长沙：挂牌出让2宗宅地，涉及芙蓉区、天心区各一宗，总出让面积约19.03万平，总出让建面约48万平，总起价19.01亿，最终，两宗宅地均以底价成交，其中中能建联合体斩获一宗地块；北京：2024年的首场土拍拉开序幕，此次共出让4宗宅地。总出让面积约17.26万平，总开发规模约35.5万平，总起价112亿，均采用“限地价+摇号（交高标）”方式出让。其中两宗地块分别由京能和中建信和触顶摇号摘得，剩余两宗地块底价成交。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行环比下降 2024年第1周，信用债发行6亿元，同比减少90%，环比减少90%，平均加权利率3.69%，环比持平；无新增海外债发行。 图13：信用债单周发行规模环比下降 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2024年1月2-5日，下同）房地产指数下跌2.92%，沪深300指数下跌2.97%，相对收益为0.05%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第18位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：亚太实业、*ST云城、天房发展、津滨发展、莱茵体育，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为招商蛇口、大龙地产、保利发展、*ST松江、滨江集团。 图15：房地产指数下跌2.92%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中亚太实业、*ST云城、天房发展涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中招商蛇口、大龙地产、保利发展跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房成交面积同环比下降。17城二手房成交面积同环比下降。 第52周土地成交面积同比下降，成交溢价率环比增长。政策端中国人民银行工作会议再提因城施策，实施差别化住房信贷政策，满足各类房地产企业的合理融资需求，各地方纷纷落地购房优惠政策。投资端核心城市核心区域土拍热度依旧，优质房企补货意愿强。我们认为市场“房住不炒”总基调不变，适应新形势下，以政策“进”促市场“稳”。未来房地产政策仍将保持温和积极的态势，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）市场