房地产8月行业动态报告：销售处于弱复苏状态，板块中期业绩承压

销售处于弱复苏状态，板块中期业绩承压 ——8月行业动态报告 房地产行业 推荐(维持评级) 核心观点： 8月销售降幅较7月收窄，处于弱复苏状态。2022年8月，30城新房销售面积1222.59万平，同比增速为-19.10%，环比增速为-6.54%， 成交套数112114套，同比增速为-21.21%，环比增速为-5.78%，本月 成交面积和套数同比降幅较7月有所收窄，分别+12.44pct、+13.92pct。 2022年下半年以来，30成销售面积累计同比降幅持续收窄，由5月的 -40.76%降至8月的-33.59%，但目前销售市场仍处于冷淡期，上升通道艰难，购房者预期不稳定，仍需政策注入信心。 业绩下滑，利润收窄，三道红线达标情况分化，依赖销售回款，筹资现金流大幅恶化。2022H1，A股房地产板块总营业收入同比-14.21%； 分析师 �秋蘅 ：（8610）80927618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 2022H1归母净利润增速为-64.47%。2022H1营收和归母净利润持续同 比大幅下降，但幅度较21年全年小。2022H1销售毛利率和净利率分别为19.22%和3.94%，较上年同期分别下降2.25pct和3.23pct，短期内行业利润率水平仍有下行压力，但长期来看随着各地宽松政策在中央的背书下逐渐推行，土地市场回归理性将有助于行业内耗现象的修正。三道红线方面，我们跟踪了44个地产开发公司的情况，22H1踩中三道红线的共有8家，同比增加两家，踩中两道红线有8家，同比减 少1家，踩中一道红线有14家，同比减少5家，稳居绿档共14家， 同比增加4家。经营活动现金流量净额为542.89亿元，同比-34.90%， 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00% -20.00% 2022-01-30 2022-02-04 2022-02-09 2022-02-14 2022-02-19 2022-02-24 2022-03-01 2022-03-06 2022-03-11 2022-03-16 2022-03-21 2022-03-26 2022-03-31 2022-04-05 2022-04-10 2022-04-15 2022-04-20 2022-04-25 2022-04-30 2022-05-05 2022-05-10 2022-05-15 2022-05-20 2022-05-25 2022-05-30 2022-06-04 2022-06-09 2022-06-14 2022-06-19 2022-06-24 2022-06-29 2022-07-04 2022-07-09 2022-07-14 2022-07-19 2022-07-24 2022-07-29 2022-08-03 2022-08-08 2022-08-13 2022-08-18 2022-08-23 2022-08-28 -25.00% 沪深300房地产 投资活动现金流量净额为-374.01亿元，同比+67.45%，筹资活动现金流净流出1361.82亿元，同比上升176.80%。 LPR年内三次下调，信贷端传导到销售端效果不明显。8月迎来一年期和�年期的LPR“双降”，其中，一年期LPR为3.65%，较上一期下降5bps；5年期以上LPR为4.3%，较上一期下降15bps。年内三次 下调房贷利率，且5年期LPR降幅超过1年期LPR，稳定楼市意图明显。首套房贷款利率下限将调整为4.1%，二套房贷款利率下限降为4.9%，但8月销售额并未有明显反弹，LPR下调或进一步推动市场筑底。 板块估值不断修复，仍存在向上空间。截至2022年8月30日，房地产行业TTM市盈率（历史整体法）为10.47X，估值水平较已连续两 月上升并修复到近三年平均水平，但较2018年17.78X高点仍有较大向上修复空间。 投资建议：目前行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复，目前最关键的是恢复市场信心，本轮销售的修复较之前更加艰难和曲折，我们认为政策更大程度的实质性宽松已经在途，房贷利率仍 有下降空间，需求侧政策演绎范围加大，化解风险的资金支持和各方合力正在孕育，下半年行业局面大概率将迎来改善；土拍市场优质地块比例加大，溢价率处于历史低位，中长期来看，土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、滨江集团（002244）、龙湖集团(0960.HK)。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）。风险提示：销售修复不及预期、政策支持力度不及预期的风险。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】7月行业动态报告_销售艰难复苏， 热点城市土地市场热度回升 【银河地产】6月行业动态报告_销售在分化中复苏，路径或较以往更加曲折 【银河地产】行业动态报告_5月行业动态报告_5月销售环比小幅回升，政策持续宽松 【银河地产】行业动态报告_4月行业动态报告_一轮集中供地基本完成，政策持续宽松 【银河地产】行业动态报告_3月行业动态报告_政策支持力度加大，行情演绎热度持续 【银河地产】行业动态报告_2月行业动态报告_供需两端政策持续发力，关注板块两会行情 【银河地产】行业动态报告_稳增长主线下，行情演绎路径逐渐清晰-1月行业动态报告 【银河地产】12月行业动态报告_销售环比连续两月为正，一季度为配置佳期 行业动态报告●房地产 2022年9月7日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 目录 一、行业基本面情况跟踪1 （一）销售跟踪：8月销售持续低迷，各能级城市均表现不佳1 1、8月销售降幅较7月收窄，处于弱复苏状态1 2．十大城市去化周期恢复到年初水平2 （二）土地跟踪：二轮土拍供应体量减少，城市热度分化，民企拿地收缩2 1.一轮土拍供应、成交体量均下降2 2.二轮土拍提质缩量，整体热度为有回暖3 3.流拍率好转，溢价率略有下降，各城市热度分化3 4.民企拿地持续收缩，国企拿地积极5 二、2022H1房地产板块财报分析5 （一）利润表：营收与归母净利润持续下跌，费率升高5 （二）资产负债表：预收账款覆盖率仍大于1，行业分化初现6 （三）现金流量表：依赖销售回款，筹资现金流净流出恶化9 三、重点公司情况跟踪9 四、中央侧重保交楼，地方一城一策11 （一）侧重保交楼，坚持房住不炒11 （二）强调“一城一策”，短期依赖信贷政策13 �、房地产行业在资本市场中的表现情况15 （一）LPR年内三次下调，信贷端传导到销售端效果不明显15 （二）房地产行业PE波动中修复，PB仍处于历史低位16 1、房地产板块PE、PB估值比较16 2、房地产板块与各行业PE、PB估值比较16 3、物业管理版块市场表现17 4、物管个股表现17 六、投资建议18 七、风险提示18 插图目录19 表格目录20 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 一、行业基本面情况跟踪 （一）销售跟踪：8月销售持续低迷，各能级城市均表现不佳 1、8月销售降幅较7月收窄，处于弱复苏状态 8月销售增速持续回落。2022年8月，30城新房销售面积1222.59万平，同比增速为 -19.10%，环比增速为-6.54%，成交套数112114套，同比增速为-21.21%，环比增速为-5.78%，本月成交面积和套数同比降幅较7月有所收窄，分别+12.44pct、+13.92pct。2022年下半年以来，30成销售面积累计同比降幅持续收窄，由5月的-40.76%降至8月的-33.59%，但目前销售市场仍处于冷淡期，上升通道艰难，购房者预期不稳定，仍需政策注入信心。 分一二三线城市来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-19.25%/-17.93%/-21.70%，环比增速分别为-2.24%/-11.65%/2.71%。年初至今，一线城市累计成交面积2115.68万平，同 比-28.54%，二线城市累计成交面积5728.13万平，同比-28.74%，三线城市累计成交面积 2027.82万平，同比-43.26%。8月一三线城市销售面积基本与7月持平，一线城市仍在蓄力中，二线城市出现较大回落，分析是由于二线城市需求储备不足，6月需求释放之后连续两月出现大幅环比下跌，二季度开始三线城市销售市场持续低迷，未出现明显修复迹象。一二级城市累计同比也有较大降幅，下半年以来在艰难收窄，三线城市累计降幅最大，由于人口流动及人口结构的调整，向一二线城市聚焦，三线城市预期较差，销售市场回暖难度较大。 图1：30大中城市新房成交面积情况（万平方米）图2：30大中城市新房成交套数情况（套） 3500 30大中城市月成交面积 30大中城市:商品房成交套数:当月值 300,000 3000 250,000 2500 2000 1500 200,000 150,000 1000 100,000 500 50,000 0 2017-082018-082019-082020-082021-082022-08 0 2017-08 2018-08 2019-08 2020-08 2021-08 2022-08 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 图3：30大中城市月成交面积同比及环比（%）图4：重点一二三线城市成交面积环比（%） 30大中城市成交面积同比 30大中城市成交面积环比 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 400% 一线城市成交面积环比 三线城市成交面积环比 二线城市成交面积环比 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 17-0818-0218-0819-0219-0820-0220-0821-0221-0822-0222-08 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 2．十大城市去化周期恢复到年初水平 截至2022年8月31日，十大城市的去化周期为10.74月，较上月-0.62，去化周期环比 -5.46%，同比+20.54%，由于十大城市销售略有回暖，去化周期环比下降。分线来看，一、二线城市存销比分别为9.51、11.64。分别较上月-1.27、-0.09，一、二线城市去化周期基本恢复到年初水平。 图5：十大城市可售面积及存销比图6：一线4城可售面积及存销比 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 十大城市可售面积（万平方米） 十大城市:商品房存销比(面积):当月值 253,50020 一线4城可售面积（万平方米） 十大城市:商品房存销比(面积):一线城市:当月值 18 3,000 2016 2,50014 152,00012 10 1,500 108 1,0006 4 5500 2 22-08 17-08 18-02 18-08 19-02 19-08 20-02 20-08 21-02 21-08 22-02 22-08 000 17-08 18-02 18-08 19-02 19-08 20-02 20-08 21-02 21-08 22-02 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 图7：二线6城可售面积及存销比 二线6城可售面积（万平方米） 十大城市:商品房存销比(面积):二线城市:当月值 7,00025 21-02 6,000 20-