8月统计局数据点评：保交付推动销售边际小幅改善，基本面仍处于弱复苏通道

行业研究|动态跟踪 看好（维持） 保交付推动销售边际小幅改善，基本面仍处于弱复苏通道 ——8月统计局数据点评 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2022年09月19日 核心观点 统计局公布2022年8月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为9712万平米/10107亿元/11347亿元/8995万平米，同比增速分别为-22.6%/-19.9%/-13.8%/-45.7%，前值-28.9%/-28.2%/-12.3%/-45.4%。 保交付举措推动销售边际改善，基本面仍处于弱复苏通道。8月全国商品房销售面积9,712万方，同比下滑22.6%，实现销售金额10,107亿，同比下滑19.9%，销售均价为10,407元/平方米，较去年同期增长3.5%。销售量价边际小幅改善，主要源 于保交付举措一定程度修复购房者信心，同时8月中旬以来包括5年期LPR下调15bp在内的实质性宽松政策也对购房需求的修复有些许帮助。但连续两个月成交面积在1亿方以下，反映出当前需求依然疲软。考虑到9月各地疫情反复，我们料9月销售仍将继续承压，基本面修复仍需更大力度的实质性政策推升购房需求。 新开工持续下行，房地产投资降幅扩大。8月新开工面积同比下降45.7%，前值为-45.4%，降幅继续扩大。销售低迷、土储不足均是新开工乏力的原因，而保交付带 来竣工同比大幅回升的同时，对新开工的挤出效应加大。考虑到行业仍处于缩表降负债的进程中，销售持续承压，保交付仍是当前头等要务，我们预计新开工下行趋势仍难缓解。8月地产开发投资同比下滑13.8%，连续两个月双位数负增长，且下滑幅度走阔。结合新开工及土地出让的低迷，我们认为房地产投资仍处于探底过程。 保交付加速落地，行业危机化解仍需政策 2022-09-14 资金12,047亿，同比增速-21.7%，前值为-25.8%，资金压力稍有改善。分项来看，供应端国内贷款同比降幅明显收窄，金融机构对房企融资的支持力度有所增 推动销售复苏：——2022年第36周地产周报 加；需求端个人按揭贷款小幅回落，居民加杠杆购房意愿仍不足，尽管定金及预收 8月百强销售环比持平，仍需更大力度政 2022-09-07 资金面有所改善，销售回款仍是主要拖累。从资金面来看，8月份房地产企业到位 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴尘染wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 款降幅有所收窄，但总体而言销售回款仍是房企资金面最主要的拖累项。 行业集中度延续整体下降+局部分化趋势，百强房企销售弱于行业平均。2022年1-8月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额同比增速分别为-42.1%、-49.4%、-53.5%和-48.0%。1-8月TOP10销售集中度为22.4%，较前值 22.1%略有改善，主要系头部央国企的销售恢复带动，但较2021年仍明显下降。 我们维持中期策略报告中对行业指标的预测。料销售面积全年同比下滑19.3%，销售金额下滑27.2%，新开工面积全年同比下滑29.4%，投资完成额下滑10.1%。 策催化复苏进程：——2022年第35周地产周报 保交付专项借款启动，仍需观察政策宽松力度：——2022年第34周地产周报 2022-08-30 投资建议与投资标的 本月房地产行业主要统计指标未见根本性好转，保交付举措推动销售有所修复，融资端支持力度稍有增加，但开工、投资进一步下滑，行业基本面弱复苏的状态没有发生根本改变。8月中旬以来部分城市放松改善性住房、二套房信贷政策，8月20日LPR下调15bp，政策开启新一轮实质性宽松，但从近期部分城市收回全面放开新房/二手房限购等政策来看，整体政策宽松力度仍有所克制。结合各地疫情反复，我们预计当前政策力度并不足以支撑行业销售回暖和信用恢复，叠加保交付政策加速落地对投资和开工的挤出效应，供需双弱的格局或将持续，我们认为Q4有望看到更大力度的宽松政策。预计企业间分化将加剧，低评级房企仍处在持续失血的状态，短期仍然缺乏加杠杆能力。继续推荐国企和高信用民企为主的组合，并建议随着市场复苏逐渐布局弹性标的。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049， 买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。 风险提示：销售大幅低于预期。政策调控力度超过预期。融资环境存在不确定性。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 保交付举措推动销售边际改善，基本面仍处于弱复苏通道4 新开工持续下行，房地产投资进一步走弱5 资金面有所改善，销售回款仍是主要拖累5 行业集中度在下降中继续分化，百强房企销售弱于行业平均6 投资建议7 风险提示7 图表目录 图1：房地产销售面积7月同比增速-28.9%4 图2：7月东部、中部、西部、东北部销售降幅均扩大4 图3：商品房待售面积略有回落，库存稳定4 图4：单月销售价格环比增长7.4%4 图5：7月新开工面积同比下滑45.4%5 图6：房地产投资7月同比增速为-12.3%5 图7：7月房地产企业到位资金同比下降25.8%6 图8：7月国内贷款同比增速-36.8%6 图9：7月定金及预收款同比增速为-31.2%6 图10：7月个人按揭同比增速-20.7%6 图11：1-7月，TOP10公司销售集中度下降至22.1%7 图12：1-7月百强房企销售弱于行业平均7 保交付举措推动销售边际改善，基本面仍处于弱复苏通道 8月全国商品房销售面积同比下滑22.6%，降幅收窄主要源于保交付举措一定程度修复购房信心。 2022年8月，全国实现商品房销售面积9,712万方，同比下滑22.6%，前值-28.9%；实现销售金额10,107亿，同比下滑19.9%，前值-28.2%；8月销售均价为10,407元/平方米，同比增长3.5%，前值0.9%，连续两个月同比正增长，环比小幅回落0.6%。单月销售量价同比改善，主要源于政策性银行专项借款等保交付举措一定程度修复购房者信心，此外8月中旬以来，部分重要城市开始放松改善住房、二套房等信贷政策约束，8月20日5年期LPR下调15bp，也对购房需求的修复有一定帮助。但连续两个月成交面积在1亿方以下，反映当前需求依然疲软。考虑到9月各地疫情反复形势加剧，结合近期苏州、青岛等地限购放松等政策“一日游”，整体而言政策宽松力度仍有克制，基本面强复苏仍需要进一步的实质性政策支撑。我们维持中期策略报告《克制力度的逆周期宽松》中的预测，预计销售面积全年同比下滑19.3%，销售金额下滑27.2%。 2022年8月全国东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比增速分别为-12.1%/-22.6%/-35.4%/- 37.4%，前值-26.6%/-24.6%/-37.9%/-25.2%。东部区域销售明显回升，中部、西部区域边际小幅改善，东北区域持续下滑。我们料9月销售改善程度仍有限，区域间销售分化的趋势预计加剧。 图1：房地产销售面积8月同比增速-22.6%图2：8月东部销售降幅明显收窄，中部、西部边际小幅改善 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 单月销售面积同比增速 累计销售面积同比增速 -20%2018/1 -40% -60% 2019/1 2020/12021/12022/1 东部中部西部东北 150% 100% 50% 2018/1 2018/5 2018/9 2019/1 2019/5 2019/9 2020/1 2020/5 2020/9 2021/1 2021/5 2021/9 2022/1 2022/5 0% -50% -100% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 图3：商品房待售面积略有回落，库存有抬头趋势图4：单月销售价格环比回落0.6% 商品房待售面积（万方)待售面积/近12个月平均销售 单月销售价格（元/平） 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 8.00 6.00 4.00 2.00 2015/2 2015/7 2015/12 2016/6 2016/11 2017/5 2017/10 2018/4 2018/9 2019/3 2019/8 2020/2 2020/7 2020/12 2021/6 2021/11 2022/5 0.00 11,500 11,000 10,500 10,000 9,500 9,000 8,500 8,000 2019/12020/12021/12022/1 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 新开工持续下行，房地产投资进一步走弱 8月房地产新开工面积为8,995万方，同比下降45.7%。8月新开工面积同比下降45.7%，前值为-45.4%，降幅进一步扩大。新开工面积/销售面积的比值为0.93，前值为1.04。销售稍有好转但新开工持续下行，我们认为原因如下：首先反映出7月份销售低迷影响房企投资信心，补库存动力进一步受挫；其次保交付压力下，竣工面积单月同比降幅大幅收窄，对新开工存在一定挤出效应；同时土储不足也是新开工持续下行的另一重要原因，2022年1-8月房企土地购置面积累计同比下降49.7%，而2020、2021年全年的土地出让面积分别下滑1.1%和15.5%，亦导致新开工面积下降。考虑到行业整体仍处于缩表降负债应对周期的进程中，同时销售持续承压，保交付依然是当前头等要务，我们预计新开工下行趋势仍将延续。 8月房地产投资同比下滑13.8%，降幅持续扩大。8月全国房地产开发投资额为11,347亿元，同比下滑13.8%，前值-12.3%，连续两个月双位数负增长，且下滑幅度进一步扩大，持续拖累经济增速。目前新开工降幅持续走阔，土地出让修复缓慢，料房地产投资仍处于探底过程中。我们维持中期报告《克制力度的逆周期宽松》中的预测，预计新开工面积全年同比下滑29.4%，投资完成额下滑10.1%。 图5：8月新开工面积同比下滑45.7%图6：房地产投资8月同比增速为-13.8% 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 新开工面积单月同比增速新开工面积累计同比增速 % % % % % % % % 2018/1 2019/1 2020/1 2021/1 2022/1 50% 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 % % % % %2018/1 % 2019/1 2020/1 2021/1 2022/1 % % 房地产投资单月同比增速房地产投资累计同比增速 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 资金面有所改善，销售回款仍是主要拖累 房地产开发企业到位资金同比降幅收窄，销售回款仍是最大拖累。从资金面来看，8月份房地产企业到位资金12,047亿，同比增速-21.7%，前值为-25.8%，房企资金压力稍有好转。分项来看， 国内贷款融资1,250亿，同比增速-17.5%，前值-36.8%，降幅明显收窄，反映宽信用举措落位，金融机构对房企融资的支持力度有所增加。需求侧来