园区业务稳健发展，两翼业务未来可期

公司介绍：立足苏州的园区开发运营领军企业 中新苏州工业园区开发集团成立于1994年，是国内首个上市的国家级经开区开发运营主体。2021年，公司形成以园区开发运营为主体板块，以产业投资和绿色公用为支撑板块的新“一体两翼”协同发展格局。 园区开发运营业务：优化存量，拓展增量 公司园区开发运营业务主要分为产城融合园区及区中园两大部分。产城融合园区业务的营收主要来自一级土地出让，截至2020年底，可出让商住用地1286公顷，储备丰富。以苏州工业园为标杆，公司在国内又开拓了7个产城融合园区，均稳定运营，能为收入的持续增长提供保障。 区中园业务的主要收入为租金收入，提升营收需扩大规模并提高现有项目出租率。拓展方面，截至2022年上半年底，公司区中园业务拓展面积超1800亩，在建、拟建面积约135万㎡。存量优化方面，苏州工业园区内工业载体综合出租率超95%，2021年投入运营的中新智慧园和新苏通智能制造产业园出租率也大幅提升。 两翼业务：与园区协同发展，未来空间广阔 产业投资方面，借注册制东风，投招联动发展。公司产业投资具有基金投资和科创直投两种方式。截至2022年上半年底，公司累计认缴外部基金34支，认缴金额约30亿；所投基金累计返投公司各园区金额约82亿，拉动项目总投资约314亿。直投累计投资项目19个，累计认缴金额约3.4亿，拉动总投资约35亿。 绿色公用业务方面，为响应国家“3060”双碳目标，公司形成了公用事业、环境综合服务、新型能源服务三大业务类型。新型能源服务是公司加速发力的方向，截至2021年底，公司累计投资运营36个分布式光伏项目，2022年上半年又新成立中新绿色发展（苏州）有限公司和中新旭德新能源有限公司，有望成为未来新的业务增长极。 财务分析：盈利能力较强，财务结构健康 2021年公司实现营业收入39.2亿元，同比增长14.7%；实现归母净利润15.2亿元，同比增长16.4%，2017-2021年年均复合增速16.6%。公司盈利能力较强，2022年上半年公司毛利率和归母净利润率分别为59.9%和34.8%，维持在较高水平。此外，公司财务安全，截至2021年底资产负债率为44.42%、剔预后资产负债率41.43%、现金短债比为2.02。 盈利预测：我们预计，2022年至2024年，公司实现营业收入46.8亿、55.2亿、64. 4亿，同比增长19%、18%及17%，实现归属母公司净利润17.7亿、20.6亿及23.9亿，同比增长16%、16%及16%；摊薄后每股收益1.18、1.37及1.60。 可比公司对应2022年平均PE为9.1倍，公司当前股价对应2022年业绩PE为7.2倍，估值具有一定优势，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：政策风险、流动性风险、宏观经济下行及疫情反复风险、投资管理风险、引用数据滞后或不及时。 一、公司介绍：立足苏州的园区开发运营领军企业 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（下称“中新集团”）成立于1994年，2019年12月于上交所上市，是国内首个上市的国家级经开区开发运营主体。作为中国、新加坡两国政府间合作项目载体和苏州工业园区的开发主体，中新集团立足苏州，深耕长三角，是践行长三角一体化国家战略，输出苏州工业园区开发管理经验的核心载体。 图表1：公司发展历史 业务布局方面，公司优化了原有发展格局，形成以园区开发运营（产城融合园区和区中园）为主体板块，以产业投资和绿色公用为支撑板块的新“一体两翼”协同发展格局，通过板块联动、资源集聚，实现高水平产城融合。2021-2022年，公司蝉联中国产业新城运营商综合实力第一名。 图表2：公司主营业务发展格局 在近三十年对园区开发建设的不断探索中，公司充分利用中新两国的合作优势，借鉴新加坡园区的开发经验，学习新加坡先进的规划和招商理念。在产城融合园区运营领域，公司同时拥有项目拓展、规划建设、招商亲商、运营服务、软件转移、产业投资的园区开发运营全产业链优势，能够提供全产业链菜单式服务。 图表3：公司园区开发运营业务模式 空间布局方面，中新集团秉承异地复制的拓展理念，以“立足苏州、深耕长三角、关注全国重点城市、适度探索一带一路”的发展战略为引领，不断复刻并创新苏州工业园区的成功经验，在省内加速外拓的同时，陆续在安徽、浙江、宁夏，以及东南亚国家缅甸等地实施园区开发运营项目。 图表4：公司国内重点区域产业布局 截至2021年底，苏州工业园区国有资本投资运营控股有限公司通过苏州中方财团控股股份有限公司间接持有公司46.80%的股权，是公司的实际控制人。 图表5：公司与实控人产权及控制权关系 公司核心管理团队经验丰富且背景多元，管理层由中新两国多名企业管理和经济领域专家构成。董事长兼总裁赵志松拥有深厚的园区开发及商业地产开发运营背景，经验丰富，是公司发展的“掌舵者”。副总裁纪华胜和洪健德为新加坡国籍，有新方政府和企业管理层任职经历，有利于深化中新合作。副总裁尹健和田雪鸰拥有丰富的招商引资经历，副总裁詹宇拥有丰富的规划建设经验，成熟的管理层队伍是公司长期持续高质量发展的保障。 二、园区开发运营业务：优化存量，拓展增量 2.1园区重要性提升，Reits提供推出渠道 “十四五”以来，我国经济发展进入新常态，经济增长速度从高速转向中高速，叠加中美贸易摩擦及疫情影响的背景下，各级经开区和高新区成为支撑经济发展的重要力量。以国家级经济技术开发区为例，据商务部统计，截至2021年，我国国家级经开区数量达到230家，较2020年增加13家。2021年，国家级经济技术开发区合计实现地区生产总值13.7万亿、财政收入2.5万亿、税收收入2.2万亿、进出口总额8.7万亿，分别同比增长15.4%、12.1%、14.3%及21.9%，在全国同期数据中占比分别为11.9%、12.5%、12.9%和22.3%。随着各级园区生产总值在全国GDP中占比增长至2021年的11.9%，其对我国经济整体发展的重要性持续提升，各级园区已成为支撑经济发展的重要阵地。 图表6：国家级经开区2016-2021生产总值及同比增速（万亿，%） 图表7：国家级经开区2016-2021生产总值在GDP中占比（%） 同时，各级园区是产业升级和科技创新的主要载体。据商务部数据，截至2020年末，全国国家级经开区拥有高新技术企业4.1万家，拥有国家级孵化器和众创空间560家，拥有省级及以上研发机构8600家，每万人口发明专利拥有量为108件，较2019年末均有明显上升。在目前双循环及供给侧结构性改革持续深化的背景下，2022年及未来相当长的时间，各级园区将作为产业发展的主要载体，引领科技创新和产业升级。 公募REITs为产业园区退出提供了渠道。2021年上市的两批公募REITs共11个项目，其中4支是产业园区公募REITs产品，分别为招商蛇口产业园、张江光大园、苏州工业园及中关村产业园。2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，再次强调了REITs健康发展对盘活存量资产的重要性，有利于产业园区打通“投融管退”全周期环节，形成完整闭环。 图表8：近年来REITs发展的相关支持政策 2.2一级土地储备丰富，园区高质量发展 2021年，公司优化了“一体两翼”的发展格局，将原两翼板块之一的区中园业务纳入主体板块范畴，使新发展格局下的主体板块升级为由产城融合园区和区中园组成的园区开发运营业务。 基于多年深耕积累的丰富经验，公司在产城融合园区领域形成了显著的行业领先优势，能够提供全产业链菜单式服务，业务领域涵盖项目拓展、规划建设、招商亲商、运营服务、软件转移、产业投资等方面。 目前，产城融合园区业务的营收主要来自一级土地出让，收入模式分为收益分成、成本加成和PPP三种模式。收益分成模式下，收入根据土地公开拍卖出售所得扣除相关税费后确定；成本加成模式中，公司收入由实际发生的成本加一定比例确定；PPP模式是政府和社会资本合作，公司中新嘉善现代产业园采取该模式。 截至2020年底，公司一级开发储备丰富，可出让商住用地1286公顷，能为园区开发运营业务收入的持续增长提供保障。此外，公司有可出让工业用地838公顷及公益性用地233公顷。 图表9：截至2020年底公司可出让用地面积（公顷） 上半年苏州第二批集中供地中，公司苏州工业园区斜塘项目成功出让，该项目区位优势明显、配套完善且有强大产业支撑。项目出让面积为2.89万㎡，成交楼面价27592元/㎡；根据公司披露的土地出让收入及存货变动计算，地块出让毛利率约51%。 苏州工业园区是公司开发最早开发的园区，同时是全国开放程度最高、发展质效最好、创新活力最强、营商环境最优的区域之一。该园区1994年经国务院批准设立，行政区划面积278平方公里，是中国和新加坡两国政府间的重要合作项目。2021年，苏州工业园区实现地区生产总值3330.26亿元，同比增长10%。在商务部公布的国家级经开区综合考评中，苏州工业园区连续六年位列第一。 图表10：苏州工业园排名 公司不断提升苏州工业园区服务能力，以促进园区高质量发展。一方面，公司不断深化中新合作，2021年园区新加坡国际商务合作中心新增签约速通半导体等十余个项目，累计签约近二十个项目。另一方面，公司积极促进园区招商引资，推动高质量项目落地。2021年全年，公司累计引进约100个项目；合计完成新增注册内外资超100亿元，其中产业类外资2.2亿美元。此外，公司完成400余次各类企业服务，推荐申报园区科技领军人才项目24个。2022年上半年，公司为苏州工业园区引进内外资新项目近40个，新增注册内外资合计80亿元人民币。 以苏州工业园为标杆，公司复制其成功经验，持续深耕核心主业，在境内开拓了7个产城融合园区，开发面积210.56平方公里；在海外拓展了面积约4.36平方公里的缅甸工业园。2021年，苏锡通科技产业园、中新苏滁高新区、中新嘉善现代产业园及苏银产业园4个园区合计引进产业类项目128个，协议总投资额超过485亿元。截至2022年上半年，上述4个园区累计引进产业项目748个，累计投资2706亿元，各园区的稳定运营使公司能够实现良好的效益。 图表11：截至2022年上半年公司主要的产城融合园区项目引进情况：平方公里 2.3区中园规模扩大，存量出租率逆势提升 公司区中园业务为大小园区提供高品质工业类载体、特色产业园、物流园、蓝白领公寓等产品的开发建设、招商租赁、运营管理的全生命周期服务。目前，中新智地是公司区中园业务的主要发展平台，致力于通过高水平的招商、高水平的运营，形成高水平的口碑，从而将中新智地打造为“全国一流的区中园开发运营商”。 公司强调以产为核，重点布局长三角，不断提高区中园项目数量。2021年，公司新拓展项目落地9个；2022年上半年，公司持续推进吴江苏州湾智能制造产业园、句容智能制造产业园等项目落地。截至2022年上半年底，公司区中园业务已覆盖镇江、常州、南通、嘉善、无锡、苏州等区域，拓展面积超1800亩，在建、拟建面积约135万㎡。 图表12：截至2021年底公司主要的区中园项目 区中园业务的主要收入来源于租金收入，因此公司在积极拓展新项目的同时，也不断加强对现有项目的管理和运营水平，通过招商亲商、产业投资及配套服务，获取稳定租金和增值收益。 存量项目方面，截至2022年上半年，公司运营的工业载体近140万㎡。 其中，苏州工业园区内的工业载体约110万㎡，园区内工业载体综合出租率超95%，入驻企业362家。此外，2021年投入运营的中新智慧园总建面约8.3万㎡、中新苏通智能制造产业园可出租面积约11.2万㎡。 2022年上半年疫情反复背景下，公司通过强化线上线下多渠道招商，两个园区出租率均较2021年底实现了大幅提升。 图表13：苏州工业园区 图表14：中新苏通智能制造产业园效果图 三、两翼业务：与园区协同发展，未来空间广阔 3.1产业投资：借注册制东风，投招联动发展 2021年，