佳源服务2022年度报告

（于开曼群岛注册成立的有限公司） 年度报告 目录 公司资料2 董事会声明3 管理层讨论及分析4 董事及高级管理层16 董事会报告21 企业管治报告45 独立核数师报告59 合并全面收益表68 合并财务状况表69 合并权益变动表71 合并现金流量表72 合并财务报表附注73 财务摘要170 公司资料 董事 执行董事 朱宏戈先生（于2024年7月26日辞任） 庞博先生鲍国军先生 非执行董事 黄福清先生（于2024年8月12日辞任） 独立非执行董事 梁蕴旭女士王惠敏先生王国贤先生 审核委员会 王国贤先生（主席）梁蕴旭女士 王惠敏先生 薪酬委员会 梁蕴旭女士（主席）庞博先生 王惠敏先生 提名委员会 朱宏戈先生（主席）（于2024年7月26日辞任）庞博先生（主席）（于2024年7月26日获委任）梁蕴旭女士 王国贤先生 授权代表 朱宏戈先生（于2024年7月26日辞任）庞博先生（于2024年7月26日获委任）梁君慧女士 核数师 开元信德会计师事务所有限公司 （于2024年9月9日辞任） 罗申美会计师事务所 （于2024年9月10日获委任） 法律顾问 香港法律： 礼德齐伯礼律师行有限法律责任合伙 中国法律： 浙江宜景源律师事务所 开曼群岛法律： ConyersDill&Pearman 注册办事处 CricketSquare HutchinsDrive,P.O.Box2681 GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 中国主要营业地点 中国浙江省嘉兴市南湖区望湖路899号罗马都市3楼 总办事处 香港屯门新合里3号汇贤一号隽峰2楼205室 （于2022年9月20日更改） 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrive,P.O.Box2681 GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行 中国工商银行中国建设银行中国银行 联席公司秘书 庞博先生梁君慧女士 股份代号 1153 公司网站 http://jy-fw.cn/ 佳源服务控股有限公司2 董事会声明 致本公司股东（“股东”）： 我们谨代表佳源服务控股有限公司（“本公司”或“佳源服务”，连同其附属公司，“本集团”）董事（“董事”）会 （“董事会”）欣然提呈本集团截至2022年12月31日止全年业绩报告。 却顾所来径，苍苍横翠微。告别了2021年的高速驰骋，2022年对于物业管理行业是更具挑战的一年。寒冬孕育春景，奋斗点燃希望！越来越多的物管企业在“城市三分建七分管”的发展机遇下，逐步改变经营战略，由“重规模增长”转变为“重持续经营”，由“高速增长”转为“高质发展”，节奏更稳健而可持续，这是物业行业价值回归的预期动因，也逐步走向了看得见的长坡厚雪。 活在当下，奋发努力的佳源服务蓄势笃行、稳中有进，我们在组织架构、激励措施、产品体系、管控模式、发展路径、运营标准、成本控制等方面进行了全方位的改革，并取得了良好的成效。围绕一个“稳”字，我们对项目功能性产品进行升级再造，从业主的动线进行细节打造，推出“佳源服务2.0产品体系”。 同时，我们通过持续多年打造“红船旁红色物业”品牌的基础，围绕“组织延伸到一线、矛盾化解到一线、服务基层到一线”，深入研究服务逻辑，以客户需求为效能中心，以智慧化打造生活服务场景，以精准化提檔生活服务品质，以满意加惊喜包裹生活服务触点，不断提高标准化水平，规范服务流程，打造“细节想象到完美”的产品，持续牢筑行业护城河。 在行业正向“产品时代”过渡的关键时期，我们持续深化改革自己的成本管理体系，力求实现预测、决策、计划、控制、核算、分析、考核的全过程管理与优化。尤其在成本计划管控上通过“诊断表”，从费用项20个维度，每个维度下沉9个以上底层数据，利用同比、模拟、环比找出差异项，精准地呈现人均产值、人均服务面积、单方人均支出等，实现成本的统一、利润的统一、经营业绩的统一，达到精准算账、成本最优、结果最好，不断提升人均服务效能。 看见多远的过去，就能看到多远的未来。经历了磨难和历练，我们才能够成长，才能够形成对事物发展的精准认知。坚持回归物业服务的本源，兼顾质量和速度的平衡，深耕重点城市，聚焦核心城市群，目标实现高质量发展。 承董事会命 佳源服务控股有限公司 执行董事 庞博 32022年报 管理层讨论及分析 市场回顾 回顾一整个2022年，伴随着国内房地产市场的持续降温，物业管理行业也开始回归理性。资本市场上，地产基本面的恶化拖累了物业管理板块的走势，这种拖累在民营物企方面尤为明显，投资者对物业管理板块的前景开始变得谨慎。无独有偶，并购市场也同样明显开始趋于谨慎，整体交易数量和交易金额大幅收缩，而国资背景的物业企业较民营物业企业也更为活跃。尽管如此，但弱周期性、强现金流的属性仍然是物业行业基本面最有利的支撑。 业务回顾 于2022年12月31日，本集团拥有322个物业管理项目，合约建筑面积约为60.7百万平方米，较2021年同期拥有332个物业管理项目，合约建筑面积约为62.7百万平方米分别下降约3.0%及3.2%。于2022年12月31日，本集团拥有在管建筑面积约42.0百万平方米，较2021年同期约41.9百万平方米增加约0.2%。合约建筑面积减少乃由本集团理清了部分长期难以盈利的项目，而在管建筑面积的增加乃由于合约建筑面积转化及市场招投标项目拓展所致。 本集团截至2022年12月31日的收入约为人民币944.8百万元，较2021年同期约人民币820.5百万元增长约15.1%。本集团截至2022年12月31日的毛利约为人民币279.9百万元，较2021年同期约人民币258.1百万元增加约8.4%。本集团截至2022年12月31日的毛利率约为29.6%，而2021年同期的毛利率则约为31.5%。本集团截至2022年12月31日的净亏损约为人民币660.6百万元，较2021年同期约人民币104.2百万元的净利润减少约734.0%。 佳源服务控股有限公司4 管理层讨论及分析 就物业管理服务业务而言，截至2022年12月31日，本集团的物业管理服务收入约为人民币790.0百万元，较2021年同期增加约21.7%，物业管理服务业务的收入占本集团总收入约83.6%。物业管理服务收入增涨主要由于平均物业费单价有所上涨。 就物业开发商增值服务而言，截至2022年12月31日，本集团来自物业开发商增值服务的收入约为人民币90.1百万元，较2021年同期下降约18.5%。物业开发商增值服务收入占本集团总收入约9.5%，较2021年同期的约13.5%下降约4个百分点。物业开发商增值服务收入的下降乃主要由于受地产行业影响，本集团服务的案场数量有所减少。 就社区增值服务而言，截至2022年12月31日，社区增值服务的收入约为人民币64.7百万元，较2021年同期增加约6.0%。截至2022年12月31日，社区增值服务业务的总收入占本集团总收入约6.9%，与2021年同期基本持平。社区增值服务的收入增加乃主要因为本集团提供杂货售卖的品类增加所致。 52022年报 管理层讨论及分析 财务回顾 收入 本集团的收入来自以下三个服务类型：(i)物业管理服务；(ii)物业开发商增值服务；及(iii)社区增值服务。本集团收入由截至2021年12月31日止年度的约人民币820.5百万元增加约15.1%至截至2022年12月31日止年度的约人民币944.8百万元。 下表载列本集团于所示年度的收入（按服务类型划分）详情： 截至12月31日止年度 2022年人民币千元 % 2021年 人民币千元 % 变动 人民币千元 % 物业管理服务 790,039 83.6 649,013 79.1 141,026 21.7 物业开发商增值服务 90,066 9.5 110,507 13.5 (20,441) (18.5) 社区增值服务 64,688 6.9 61,022 7.4 3,666 6.0 944,793 100.0 820,542 100.0 124,251 15.1 物业管理服务 物业管理服务收入由截至2021年12月31日止年度的约人民币649.0百万元增加约21.7%至截至2022年12月31日止年度的约人民币790.0百万元，主要由于(i)在管建筑面积的增加；及(ii)平均物业管理费有所上涨所致。 物业开发商增值服务 物业开发商增值服务收入由截至2021年12月31日止年度的约人民币110.5百万元减少约18.5%至截至2022 年12月31日止年度的约人民币90.1百万元，主要归因于案场服务项目数量减少以及新交付项目的减少。 社区增值服务 社区增值服务收入由截至2021年12月31日止年度的约人民币61.0百万元增加约6.0%至截至2022年12月31日止年度的约人民币64.7百万元，主要由于增值服务项目增加以及本集团向其提供社区增值服务的居民数目增加所致。 佳源服务控股有限公司6 管理层讨论及分析 服务及销售成本 服务及销售成本包括(i)雇员福利开支；(ii)维护开支；(iii)公用事业开支；(iv)清洁及安保开支；(v)绿化和园艺开支；(vi)税费及附加费；(vii)办公及通讯开支；及(viii)其他开支，例如折旧及摊销。 服务及销售成本由截至2021年12月31日止年度的约人民币562.4百万元增加约18.2%至截至2022年12月31 日止年度的约人民币664.9百万元，主要由于员工薪酬增加所致。 毛利及毛利率 本集团毛利由截至2021年12月31日止年度的约人民币258.1百万元增加约8.4%至截至2022年12月31日止年度的约人民币279.9百万元，主要由于物业管理服务收入增加所致。 毛利率由截至2021年12月31日止年度的约31.5%减少至截至2022年12月31日止年度的约29.6%。该减少主要由员工薪酬增加所致。 下表载列本集团于所示年度的毛利及毛利率（按服务类型划分）详情： 截至12月31日止年度 2022年 毛利 人民币千元 毛利率 % 2021年 毛利 人民币千元 毛利率 % 物业管理服务 225,911 28.6 197,094 30.4 物业开发商增值服务 28,235 31.4 35,358 32.0 社区增值服务 25,794 39.9 25,693 42.1 总计 279,940 29.6 258,145 31.5 物业管理服务 物业管理服务的毛利率由截至2021年12月31日止年度的约30.4%降低至截至2022年12月31日止年度的约28.6%，主要由于员工薪酬增加所致。 72022年报 管理层讨论及分析 物业开发商增值服务 物业开发商增值服务的毛利率由截至2021年12月31日止年度的约32.0%降低至截至2022年12月31日止年度的约31.4%，主要由于(i)新增案场服务项目数量及服务费的减少；及(ii)员工薪酬增加。 社区增值服务 社区增值服务的毛利率由截至2021年12月31日止年度的约42.1%降低至截至2022年12月31日止年度的约39.9%，主要由于员工薪酬增加所致。 其他收入及支出净额 其他收入净额由截至2021年12月31日止年度的约人民币18.3百万元减少至截至2022年12月31日止年度的约人民币13.4百万元，主要由于2022年较2021年减少了上市补贴。 销售及营销开支 销售及营销开支由截至2021年12月31日止年度的约人民币12.5百万元减少至截至2022年12月31日止年度的约人民币11.3百万元，减少约9.6%，主要由于广告开支减少。 行政开支 行政开支由截至2021年12月31日止年度的约人民币86.8百万元减少至截至2022年12月31日止年度的约人民币81.9百万元，减