仓储物流稳健发展，地产销售短期承压

投资要点 业绩点评：202]2年上半年公司实现收入21.7亿元，同比-47.1%；实现归母净利润-1.3亿元，同比-133.3%，毛利率提升9.2pp至28.27%。业绩下滑主要由于本期房地产开发项目结算面积大幅减少所致，2022H1地产业务营收21.0亿元，同比下降92.4%，占总营收比重降低58.96pp至9.67%。 深化核心城市布局，土储量足质优。2022H1实现全口径销售金额53.3亿元，同比下降20.8%，权益销售金额26.5亿元，同比-52.5%。报告期内公司在上海、成都各获取1宗优质土储，新增拿地金额20.9亿元，新增总规划计容建筑面积13.5万平米。截至报告期末公司总土储占地面积120.9万平方米，总建筑面积255.1万平方米，土地储备充足，其中华东、华中、成都、大湾区占比分别为32%、41%、26%、6%。 仓储物流业务规模持续增长，经营效率良好。2022H1宝湾物流实现营业收入8.0亿元，同比+17.5%，经营净现金流7.7亿元，同比+66.1%，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升；仓库平均使用率同比下降6.0pp至87.1%。截至报告期末，宝湾物流在全国范围内拥有并管理75个智慧物流园区，在建工程共计10个，预计全年将有6个项目竣工，新增竣工面积约60万平方，物流网络不断完善，规模效益日益提升。 产城综合开发业务增长强劲，有望成为新的业绩支撑。2022H1产城综合开发业务营收1.8亿元，同比增长871.2%，占营收比重提升7.9pp至8.4%，业绩进入高速增长期。报告期内新获取土地19.9万平米，落地顶汊一体化科技园、重庆巴南智造园2个项目，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。 财务健康，融资成本进一步降低。公司资金充足，宝湾物流成功发行三年期中期票据，发行额度5亿元，发行利率3.4%，较同期主体评级AA+国央企三年期债券的评级价格下浮0.45pp，融资成本进一步降低。南山地产“三道红线”均维持“绿档”行列，负债结构及资金来源相对稳定。 盈利预测与投资建议。预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为3.6%，考虑公司土储充足，仓储物流业务规模持续增长，给予“持有”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、地产调控风险、物流仓储出租不及预期等。 指标/年度 请务必阅读正文后的重要声明部分 盈利预测 关键假设： 假设1：公司房地产业务2022-2024年结算销售金额增速分别为-30%/40%/8%，毛利率分别为11%/12%/12%。 假设2：公司物流仓储业务2022-2024年租金收入增速分别为30%/10%/8%，毛利率为15%。 假设3：公司产城综合开发业务2022-2024年收入增速分别为20%/18%/15%，毛利率分别为49%/50%/50%。 假设4：公司制造业务2022-2024年收入增速分别为25%/20%/15%，毛利率为15%。 假设5：公司其他业务2022-2024年收入增速分别为-10%/10%/10%，毛利率为50%。 基于以上假设，我们预测公司2022-2024年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率