盈利展现强韧性，坚决兑付债务保持零违约

所属行业房地产 发布时间2022年9月1日 盈利展现强韧性，坚决兑付债务保持零违 约 中骏集团控股（01966.HK） 核心观点： 一、核心区域支撑销售业绩，超级TOD综合体表现亮眼2022年上半年合同销售金额326亿元，其中海峡西岸、 长三角及粤港澳大湾区三大区域的占比达69%，一、二线城市占比65%。杭州中骏鼎湖未来云城、北京中骏金辉未来云城、合肥中骏世界城等超级TOD综合体项目在前7月分别实现了51亿元、34亿元、21亿元的销售业绩。 二、盈利保持行业中上水平，“一体两翼”协同发展护航 企业高质量发展 2022年上半年，中骏集团营业收入为153.9亿元，毛利润率和净利润率分别为22.2%和10.0%，较2021年同期并未出现明显下降。 在地产开发业务稳固的同时，“两翼”业务购物中心和长租公寓也稳步发展。“一体两翼”战略深入实施，不断为企业高质量发展夯实基础。 三、“三道红线”维持绿档，坚决兑付到期债务 中骏集团继续保持“三道红线”绿档。截至2022年上半年，净负债率、剔除预收款后的资产负债率和现金短债比分别为79.8%、68.3%和1.1倍。 偿债方面，集团坚持兑付债务，保持信用，目前年内已无到期的美元债务。 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变， 2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 研究员于小雨rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn王玲 w18705580201（微信号）wangling@ehconsulting.com.cn 文婧 windaxia0799（微信号）wenjing@ehconsulting.com.cn 2022年上半年，在行业尤其民企继续承压的背景下，中骏集团仍然保持稳健发展态势。销售方面，核心区域和核心城市的韧性支撑了企业业绩实现，超级TOD综合体项目开花结果；盈利方面，企业利润率水平稳定且居于行业中上位置，“一体两翼”战略深入实施为企业高质量发展夯实基础；财务方面，企业“三道红线”继续维持绿档，同时坚决兑付境内外到期债务，保持零违约。 一、核心区域支撑销售业绩，超级TOD综合体表现亮眼 2022年上半年，核心区域和城市的强韧表现支撑了中骏集团的销售业绩，超级TOD综合体模式开花结果，表现亮眼。2022年上半年，中骏集团实现合同销售金额326亿元，其中海峡西岸、长三角及粤港澳大湾区三大区域的占比达69%，一、二线城市占比65%，北京、 上海、杭州及♘明等城市分别达到31.7亿元、15.7亿元、42.5亿元以及29.3亿元。具体项目上，企业在一二线城市的超级TOD综合体项目销售亮眼，杭州中骏鼎湖未来云城、北京中骏金辉未来云城、合肥中骏世界城等项目在前7月分别实现了51亿元、34亿元、21亿元的销售业绩。 展望后续，企业的土地储备规模和结构能够支撑企业销售业绩稳步兑现。截至2022年 上半年，中骏总土地储备面积3665万平方米，总货值3900亿元，足够企业未来两到三年的开发需求；按照土地储备成本占比来看，长三角经济圈、海峡西岸及粤港澳大湾区三大核心经济圈占比达66%，一二线城市的占比达到69.7%。 二、盈利保持行业中上水平，“一体两翼”协同发展护航企业高质量发展 2022年上半年，中骏集团盈利能力保持韧性，盈利水平仍在行业中上位置。2022年上 半年，中骏集团营业收入为153.9亿元，毛利润和净利润为34.2亿元和15.4亿元，毛利润率和净利润率分别为22.2%和10.0%，较2021年同期并未出现明显下降，与在行业盈利持续承压的情况下，能够保持这样的盈利水平已属不易。 在地产开发业务稳固的同时，“两翼”业务购物中心和长租公寓也稳步发展。截至2022 年上半年，中骏商管已布局61个城市，实现264个已签约项目，管理面积2400万平方米， 已在全国布局32个中骏世界城，同时年内计划新开北京、高密、唐山三座中骏世界城。“一体两翼”战略深入实施，不断为企业高质量发展夯实基础。业务之间的协同使得企 业具备了复合开发能力，上半年超级TOD综合体的亮眼表现正是结出的硕果，这种复合开发能力将为企业发展打造差异化优势。此外，在房地产行业转向存量时代以及我国“租购并举”的背景和导向下，企业购物中心和长租公寓未来发展空间可期，继续为企业发展提供源源不断的动能。 三、“三道红线”维持绿档，坚决兑付到期债务 财务方面，中骏集团继续保持“三道红线”绿档。截至2022年上半年，净负债率、剔除预收款后的资产负债率和现金短债比分别为79.8%、68.3%和1.1倍。 偿债方面，集团坚持兑付债务，保持信用。2022年1月，集团成功增发2024年到期的 1.5亿美元优先票据，年利率为5.95%；2月，准时偿还5亿美元境外债，此后年内已无其他到期的美元债务；7月，如约完成9.54亿元“20中骏02”公司债券的回售兑付。在民企流动性危机仍在发酵的情况下，中骏集团能够坚决兑付债务，充分了企业应对危机的决心和能力。 图表：中骏集团控股2019-2022H1相关数据 具体指标 2019 2020 2021 2022H1 合约销售金额(亿元） 805.0 1015.4 1045.3 325.8 合约销售面积(万㎡） 632.5 736.8 747.0 259.0 新增土地建面(万㎡） 979.5 1075.1 650.0 0.0 土地储备总建筑面积(万㎡） 3209.0 3768.0 3823.0 3665.0 存续比（年） 5.1 5.1 5.1 7.1 营业收入（亿元） 213.7 325.7 377.4 153.9 净利润（亿元） 40.2 44.5 36.7 15.4 预收账款（亿元） 349.0 457.0 644.4 678.5 预收账款/营业收入 1.6 1.4 1.7 2.2 毛利润率 27.6% 24.1% 21.7% 22.2% 净利润率 18.8% 13.6% 9.7% 10.0% ROE 15.3% 12.8% 9.0% 7.8% ROA 3.2% 2.8% 2.0% 1.7% 管理费用率 7.6% 6.4% 5.4% 3.6% 销售费用率 2.4% 2.3% 2.8% 3.5% 财务费用率 13.8% 10.0% 8.9% 11.8% 三费费用率 23.7% 18.7% 17.1% 18.8% 净负债率 60.0% 59.2% 70.7% 79.8% 剔除预收账款的资产负债率 73.5% 68.7% 67.3% 68.3% 现金短债比 1.6 1.3 1.0 1.1 投销比 59.3% 39.9% 33.2% 0.0% 经营活动产生的现金流量净额（亿元） -70.9 -33.8 -36.9 - 货币资金（亿元） 239.0 234.0 200.1 181.4 有息负债（亿元） 420.8 465.6 502.0 500.4 融资成本 6.7% 6.5% 6.4% - 总资产（亿元） 1493.8 1706.1 1950.1 1937.3 净资产（亿元） 302.9 391.5 427.1 399.6 存货（亿元） 571.6 724.5 981.5 938.3 存货周转率 0.3498 0.3813 0.3466 0.2802 资产周转率 0.1704 0.2036 0.2064 0.1655 资料来源：亿翰智库、企业公告备注： 现金短债比=（货币资金-受限制资金）/短期有息负债，受限制资金包括受限制现金和已抵押存款 剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合约负债）/（总资产-合约负债） 短期有息负债等于流动负债的计息银行及其他贷款与优先票据及境内债券之和投销比=新增投资金额/合同销售金额 财务费用率=利息支出/营业收入，利息支出包括资本化利息存货=发展中物业+持作出售已落成物业 2022H1数据： 存续比=总土地储备/销售面积*2ROE=2*净利润/净资产均值ROA=2*净利润/总资产均值 存货周转率=2*营业成本/存货均值资产周转率=2*营业收入/总资产均值 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶属亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型以及资本价值等多维度研究及应用；定期向业内、资本市场等发布各类研究成果达数千次，亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台。 亿翰智库二维码