保持“零违约”，坚定推进“一体两翼”

所属行业房地产 发布时间2023年4月4日 保持“零违约”，坚定推进“一体两翼” 中骏集团控股（01966.HK） 核心观点： 2022年，在民企流动性危机蔓延的背景下，中骏集团始终保持“零违约”，同时在监管政策的支持下，中骏集团亦在不断改善自身的融资状况。中骏集团于2023年1月18日 成功发行15亿元3年期的中期票据，成为2023年首批获得中债信用增进投资股份有限公司支持并成功发债的民营房地产企业。 经营方面，中骏实现590.2亿元的合同销售，全力推动保交付工作，2022年全年累计实景呈现房源近5万套，同时坚定推动“一体两翼”战略，并战略拓展长租业务。 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变， 2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 销售业绩同比上升23%，“三道红线”指标均有改善——禹洲集团2021H1中报点评 研究员于小雨rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn王玲 w18705580201（微信号）wangling@ehconsulting.com.cn 文婧 windaxia0799（微信号）wenjing@ehconsulting.com.cn 引言 2022年，在严峻的行业背景下，中骏集团始终保持“零违约”，也因此获得了监管机 构的融资扶持，包括各大银行的授信，以及2023年初成功在中债增的支持下发行中期票据。 经营方面，中骏实现590.2亿元的合同销售，同时坚定推动“一体两翼”战略，并战略拓展长租业务。 目录 一、始终保持“零违约”，现金流状况有望不断改善2 二、合同销售590.2亿元，全力推动保交付工作2 三、坚定推进“一体两翼”战略，战略拓展长租业务3 一、始终保持“零违约”，现金流状况有望不断改善 2022年，在民企流动性危机蔓延的背景下，中骏集团始终保持“零违约”，年内累计 偿还公开债务近115亿元，进一步压降杠杆，同时截至2023年3月29日,中骏已在公开市 场购回本金额2.07亿美元2023年4月到期的5亿美元优先票据。截至2022年底，集团净负债率和剔除预收款的资产负债率分别为79.6%和67.2%，均处于监管红线以内。 同时，在监管政策的支持下，中骏集团亦在不断改善自身的融资状况。2022年12月以来，中骏集团陆续与多家商业银行签署战略合作协议，累计获得各大银行授信金额超430亿 元。此外，中骏集团成为2023年首批获得中债信用增进投资股份有限公司支持并成功发债 的民营房地产企业，于2023年1月18日成功发行15亿元3年期的中期票据，反映了境内投资者及监管机构对于公司发展的认可。 我们认为，作为顺利穿越2022年的民营企业，在宽松政策支持和市场逐步恢复的背景下，2023年中骏集团有望不断改善自身的现金流状况。 二、合同销售590.2亿元，全力推动保交付工作 2022年，中骏集团控股实现合同销售590.2亿元，销售面积约491万平方米。分区域来看， 长三角经济圈贡献最大，占比41.7%；按城市能级来看，二线城市贡献过半；按具体城市来看，杭州、北京、泉州等城市贡献突出，占比分别达到18.9%、11.4%和7.9%。 投资方面，为确保流动性充足，中骏主动暂缓拿地。截至2022年底，集团拥有土地储 备3387万平方米，预计可满足集团2-3年的开发需求；土储结构方面，企业聚焦核心经济圈，长三角经济圈、环渤海经济圈、海峡西岸经济圈、粤港澳大湾区及中西部地区的土地储备成本分别占总土地储备成本的36.2%、20.8%、22.5%、8.4%及12.1%。 同时，中骏集团也在全力推动保交付工作，2022年全年累计实景呈现房源近5万套。 三、坚定推进“一体两翼”战略，战略拓展长租业务 在保证企业现金流安全的同时，中骏集团坚定地推进“一体两翼”战略。2022年，中骏集团于北京、上海、杭州、福州、合肥等地布局的超级TOD综合体，如杭州中骏鼎湖未来 云城、北京中骏金辉未来云城、福州中骏世界城、合肥中骏世界城等项目均取得了不错的市场反响。 与此同时，中骏集团旗下中骏商管布局的“世界城”也迎来集中兑现期。2022年12月， 中骏商管布局山东的首个商业项目“高密中骏·世界城”开业。2023年3月，中骏商管连开北京西长安和唐山两座中骏世界城，均取得了100%招商率、99%开业率和高客流高销售的市场表现。目前中骏多个世界城项目都在有序推进和筹备之中，包括计划亮相的福州、上海西花桥和汕头中骏世界城。 此外，在向新模式转型的行业趋势下，中骏集团依托多年布局与积累，聚焦一线及准一 线城市，战略拓展长租公寓业务。 图表：2019-2022中骏集团控股各项指标 具体指标 2019 2020 2021 2022 合约销售金额(亿元） 805.0 1015.4 1045.3 590.2 合约销售面积(万㎡） 632.5 736.8 747.0 491.0 新增土地建面(万㎡） 979.5 1075.1 650.0 0.0 土地储备总建筑面积(万㎡） 3209.0 3768.0 3823.0 3387.0 存续比（年） 5.1 5.1 5.1 6.9 营业收入（亿元） 213.7 325.7 377.4 267.1 净利润（亿元） 40.2 44.5 36.7 -2.0 预收账款（亿元） 349.0 457.0 644.4 824.4 预收账款/营业收入 1.6 1.4 1.7 3.1 毛利润率 27.6% 24.1% 21.7% 16.6% 净利润率 18.8% 13.6% 9.7% -0.8% ROE 15.3% 12.8% 9.0% -0.5% ROA 3.2% 2.8% 2.0% -0.1% 管理费用率 7.6% 6.4% 5.4% 6.7% 销售费用率 2.4% 2.3% 2.8% 4.6% 财务费用率 13.8% 10.0% 8.9% 12.7% 三费费用率 23.7% 18.7% 17.1% 24.0% 净负债率 60.0% 59.2% 70.7% 79.6% 剔除预收账款的资产负债率 73.5% 68.7% 67.3% 67.2% 现金短债比 1.6 1.3 1.0 0.6 投销比 59.3% 39.9% 33.2% 0.0% 经营活动产生的现金流量净额（亿元） -70.9 -33.8 (36.9) - 货币资金（亿元） 239.0 234.0 200.1 150.2 具体指标 2019 2020 2021 2022 有息负债（亿元） 420.8 465.6 502.0 441.6 融资成本 6.7% 6.5% 6.4% - 总资产（亿元） 1493.8 1706.1 1950.1 1939.6 净资产（亿元） 302.9 391.5 427.1 366.3 存货（亿元） 571.6 724.5 981.5 975.2 存货周转率 0.3498 0.3813 0.3466 0.2554 资产周转率 0.1704 0.2036 0.2064 0.1435 注： 现金短债比=（货币资金-受限制资金）/短期有息负债，受限制资金包括受限制现金和已抵押存款 剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合约负债）/（总资产-合约负债）财务费用率=利息支出/营业收入，利息支出包括资本化利息 存货=发展中物业+持作出售已落成物业 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶属亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型以及资本价值等多维度研究及应用；定期向业内、资本市场等发布各类研究成果达数千次，亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台。 亿翰智库二维码