2022W35：新房成交同比跌幅收窄，政策宽松环境延续扩散趋势

政策宽松环境延续扩散趋势，本周新房成交同比跌幅收窄。从政策面看，本周杭州富阳区限购放松，放宽购买二套住房限制；山东省、浙江绍兴等地出台保交楼或预售资金监管政策。得益于限购政策的放松与落实，本周杭州、宁波同比有较大幅度改善，带动全国样本城市新房成交同环比回暖，本周成交面积的量能已与4月、7月阶段高点持平。考虑到传统金九银十推盘力度的增加、叠加去年下半年基数下行，预计新房销售同比降幅会持续收窄。 继续看好下半年政策放松空间。7月以来中央地方的政策重心由提振需求转向保交楼；同时中债担保发债也在推进中。政策整体放松趋势与我们前期预测相符合。在目前地产需求弱复苏、信心尚显不足的环境下，我们继续看好下半年政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 已披露中报的公司中，业绩同比负增长的占70.6%。截至9.4，申万房地产行业220家房企中已有204家披露了中期业绩。从归母净利润同比变化看，上半年实现正增长的仅60家（29.4%），负增长的有144家（70.6%）。从归母净利润规模看，上半年实现正收益的有142家（69.6%），亏损的有62家（30.4%）；结构比较分化，归母净利润超100亿的仅6家，20-100亿有13家，0-20亿的达123家（60.3%）。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为1.7%，领先大盘3.70个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第2名。本周上涨个股共88支，较上周增长48支，下跌股数为46支。（若无说明，报告本周指8.29-9.4）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为330.6万平方米，环比提升17.4%， 同比下降13.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为73.4万方，环比-4.6%，同比-16.6%；样本二线城市为188.7万方，环比27.7%，同比-11.3%；样本三线城市为68.5万方，环比20.5%，同比-14.1%。从今年累计35周新房成交面积同比看，样本30城共计10356.5万方，同比下降-34.9%；一线城市为2134.4万方，同比-28.5%；二线城市为5983.1万方，同比-32.2%；三线城市为2239.0万方，同比-45.3%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计113.8万方，环比下降6.6%，同比增长21.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.2万方，环比0.2%；样本二线城市为65.7万方，环比-8.4%； 样本三线城市为14.9万方，环比-11.8%。年初至今累计二手房成交面积为3848.2万方，同比变动为-19.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1014.3万方，同比-36.4%；样本二线城市为2350.9万方，同比-7.8%；样本三线城市为483.1万方，同比-7.8%。 重点公司境内信用债情况：发行量增加，整体发债利率涨跌不一。根据wind统计数据，本周（8.29-9.4）共发行房企信用债7只，环比减少6只；发行规模共计64.45亿元，环比减少43.5亿元，总偿还量176.9亿元，环比增加23.9亿元，净融资额为-112.43亿元，环比减少67.4亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（74.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（55.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（71.4%）的债券为主。 投资建议：本轮周期与2008.2014年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科A、金地集团、建发股份；H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.新房成交同比跌幅收窄，上半年多数房企业绩负增长 政策宽松环境延续扩散趋势，本周新房成交同比跌幅收窄。从政策面看，本周杭州富阳区限购放松，放宽购买二套住房限制；山东省、浙江绍兴等地出台保交楼或预售资金监管政策。得益于限购政策的放松与落实，本周杭州、宁波同比有较大幅度改善，带动全国样本城市新房成交同环比回暖，本周成交面积的量能已与4月、7月阶段高点持平。 考虑到传统金九银十推盘力度的增加、叠加去年下半年基数下行，预计新房销售同比降幅会持续收窄。 继续看好下半年政策放松空间。7月以来中央地方的政策重心由提振需求转向保交楼； 同时中债担保发债也在推进中（近两周龙湖集团与美的臵业已发行由中债信用增进公司担保的债券）。政策整体放松趋势与我们前期预测相符合。在目前地产需求弱复苏、信心尚显不足的环境下，我们继续看好下半年政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 已披露中报的公司中，业绩同比负增长的占70.6%。截至9.4，申万房地产行业220家房企中已有204家披露了中期业绩。从归母净利润同比变化看，上半年实现正增长的仅60家（29.4%），负增长的有144家（70.6%）。从归母净利润规模看，上半年实现正收益的有142家（69.6%），亏损的有62家（30.4%）；结构比较分化，归母净利润超100亿的仅6家，20-100亿有13家，0-20亿的达123家（60.3%）。 图表1：2022H1房地产企业归母净利润同比区间分布（截至9.4） 图表2：2022H1房地产企业归母净利润规模区间分布（截至9.4） 图表3：2022H1房地产企业业绩（归母净利润TOP50，截至9.4） 图表4：2022H1房地产企业业绩（归母净利润TOP50-100，截至9.4） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为1.7%，领先大盘3.70个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第2名。本周上涨个股共88支，较上周增长48支，下跌股数为46支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为京投发展、粤宏远A、空港股份、京能臵业、 大千生态，涨幅分别为28.2%、18.4%、15.4%、13.4%、12.9%。跌幅前五为东旭蓝天、天润数娱、*ST运盛、深赛格、S*ST前锋，跌幅分别为-21.3%、-10.3%、-8.7%、 -7.5%、-6.8%。 本周48家重点房企中共计上涨19支，较上周增长5支，涨幅位居前五的为华发股份、 万科A、泰禾集团、佳源集团、滨江集团，涨幅分别为7.1%、6.1%、5.8%、5.4%、4.5%。跌幅前五为旭辉控股集团、碧桂园、时代中国控股、中梁控股、富力地产，跌 幅分别为-27.4%、-17.5%、-16.9%、-16.7%、-12.3%。 图表5：各行业涨跌幅排名 图表6：本周各交易日指数表现 图表7：近52周地产板块表现 图表8：本周（8.29-9.2）涨幅前五个股 图表9：本周（8.29-9.2）跌幅前五个股 图表10：重点房企涨跌幅排名 图表11：本周（8.29-9.2）重点房企上涨前五个股 图表12：本周（8.29-9.2）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为330.6万平方米，环比提升17.4%，同比下降13.1%， 其中样本一线城市的新房成交面积为73.4万方，环比-4.6%，同比-16.6%；样本二线城市为188.7万方，环比27.7%，同比-11.3%；样本三线城市为68.5万方，环比 20.5%，同比-14.1%。 图表13：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表15：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表16：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计35周新房成交面积同比看，样本30城共计10356.5万方，同比下降-34.9%；一线城市为2134.4万方，同比-28.5%；二线城市为5983.1万方，同比-32.2%；三线城市为2239.0万方，同比-45.3%。其中一线城市中，北京（-30.6%）、上海（-23.1%）、广州（-33.6%）、深圳（-29.3%）同比均为负。二三线城市中盐城（-74.9%）、莆田（-69.0%）、芜湖（-61.1%）等总计26城同比为负。 图表17：30城周度成交面积跟踪（8.28-9.3） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计113.8万方，环比下降6.6%，同比增长21.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.2万方，环比0.2%； 样本二线城市为65.7万方，环比-8.4%；样本三线城市为14.9万方，环比-11.8%。年初至今累计二手房成交面积为3848.2万方，同比变动为-19.5%；其中样本一线城市的 累计二手房成交面积为1014.3万方，同比-36.4%；样本二线城市为2350.9万方，同比-7.8%；样本三线城市为483.1万方，同比-7.8%。 图表18：本周12城二手房成交面积及同环比 图表19：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表20：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表21：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比 图表22：11样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（8.29-9.4）共发行房企信用债7只，环比减少6只；发行 规模共计64.45亿元，环比减少43.5亿元，总偿还量176.9亿元，环比增加23.9亿元，净融资额为-112.43亿元，环比减少67.4亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披 露的主体评级以AAA（74.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（55.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（71.4%）的债券为主。 图表23：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分 图表26：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率涨跌不一。其中保利发展中期票据（-15bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降，美的臵业中期票据（+30bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券上升。美的臵业发行的该中票由中债信用增进投资股份有限公司全额担保发行。 图表27：房企每周融资汇总（8.29-9.4） 5.本周相关政策回顾 图表28：地方性政策（8.28-9.3） 6.投资建议 房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与2008/2014年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H股—绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。 本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本