2022年第34周地产周报：保交付专项借款启动，仍需观察政策宽松力度

行业研究|行业周报 看好（维持） 房地产行业 国家/地区中国 保交付专项借款启动，仍需观察政策宽松力度 ——2022年第34周地产周报 行业房地产行业 报告发布日期2022年08月30日 核心观点 本周市场回顾。第34周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-1.6%。沪深300指数报收4107.55，周度涨幅为-1.0%；创业板指数报收2640.29，周度涨幅为-3.4%；房地产板块指数报收 3015.81，周度涨幅为-2.6%。 本周行业要闻。国常会：允许地方“一城一策”，合理支持改善性住房需求。政策性银行“保交楼”专项借款初期规模达2000亿元，严格限定用于各地已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付。央行：保障房地产合理融资需求。西安：存量房纳入保 障租赁房管理后家庭新增一套购房资格。长沙执行二套房契税优惠税率。常州全面取消二手房限售。上海、武汉、青岛、合肥、沈阳公布下一批次集中供地计划。 本周一线和二线城市新房销售量均较上周上升，二手房销售量均较上周下降。第34周29大城市新房销售为2.31万套，较第33周上升2.0%；11大城市二手房销售8,652套，较第33周下降13.6%；一线城市新房、二手房交易较第33周分别增加 9.3%、下降9.3%；二线城市新房、二手房交易较第33周分别增加9.2%、下降 16.9%。库存量和库销比均较上周下降。截至第34周，15大城市库存为124.2万 套，较第33周减少3,621套；库销比为15.8个月，较33周减少0.1个月。本周土 地市场出让热度较上周降低。第34周26大城市合计成交土地7块。土地出让金额 减少。第34周26大城市土地出让金为29.7亿元，较第33周减少23.4亿元。平均 溢价率下降。第34周26大城市土地成交平均溢价率0.0%，较第33周下降1.3%。 重点公司公告。中海、龙湖、金地等多家公司公布半年报或中期业绩。万科A完成2021年度利润分配，H股以股代息。滨江集团发行9.4亿元中期票据。大悦城21.1亿股限售股上市流通。信达地产全资子公司拟收购融创政新50%股权及对应债权。 投资建议与投资标的 本周新房和二手房销售无明显起色，土地市场仍保持低迷。近期部分主要城市开始放松改善住房、二套房信贷政策，多部门初步明确了政策银行提供保交付资金的方案，周内5年期LPR下调15bp，政策迎来新一轮实质性宽松。我们认为，政策性银行专项借款的介入将加速解决交付问题，并有望一定程度上恢复购房者信心。但应注意，专项借款本质上是高优先级债权的置换，而非对困难房企的直接削债或输血，因此在需求缓慢复苏的背景下，困难房企的资产负债表并未得到明显改善，同时相对劣后的债权人仍会遭受一定损失，仍然需要进一步的实质性政策推升购房需求，才能缓解本轮危机。我们看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增 持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。 风险提示 证券 公司 股价 EPS PE 投资 销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴尘染wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 代码 名称 21 22E 23E 21 22E 23E 评级 600048 保利发展 16.812.29 2.53 2.74 7.35 6.66 6.14 买入 000002 万科A 17.011.94 2.21 2.41 8.78 7.70 7.06 买入 600383 金地集团 11.532.08 2.38 2.75 5.53 4.84 4.19 买入 00960 龙湖集团 25.003.75 4.42 5.30 6.66 5.66 4.72 买入 06049 保利物业 41.201.53 1.97 2.52 26.95 20.90 16.32 买入 下行压力加剧，基本面修复仍待更大力度 2022-08-16 政策松动：——7月统计局数据点评销售回落需求疲软，基本面复苏仍需政策 2022-08-14 加大托底力度：——2022年第32周地产周报销售缓慢复苏，结构性分化加剧：—— 2022-08-08 2022年第31周地产周报 资料来源：公司数据.东方研究所预测.每股收益使用最新股本全面摊薄计算 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第34周市场行情回顾（2022.8.22~2022.8.28）4 1.1第34周行业指数表现4 1.2第34周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2022.8.22~2022.8.28）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市一周数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾10 3.投资建议12 风险提示12 附录13 图表目录 图1：本周（第34周）30城市新房成交6 图2：本周（第34周）11城市二手房成交6 图3：本周（第34周）新房二手房成交中一线城市占比6 图4：第34周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况8 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：26城土地平均溢价率情况10 图11：26城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，黑牡丹、滨江集团涨幅居前4 表3：覆盖公司估值表12 表4：地产板块股票池名单13 1.第34周市场行情回顾（2022.8.22~2022.8.28） 1.1第34周行业指数表现 第34周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.6%。沪深300指数报收4107.55，周度涨幅为-1.0%；创业板指数报收2640.29，周度涨幅-3.4%；房地产板块指数报收3015.81，周度涨幅为-2.6%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指 指数(2022/08/26) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 4107.55 -1.0% -1.0% -16.9% 创业板指 2640.29 -3.4% 1.6% -20.5% 房地产指数（申万） 3015.81 -2.6% 3.3% -10.6% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第34周地产板块个股表现 第34周地产板块涨幅居前的公司分别为黑牡丹、滨江集团、铁岭新城、数源科技、浙江广厦。 表2：本周房地产个股表现，黑牡丹、滨江集团涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 黑牡丹 10.23% 大港股份 -22.96% 滨江集团 7.74% 长春经开 -9.64% 铁岭新城 7.23% 闻泰科技 -9.02% 数源科技 6.62% 宋都股份 -8.99% 浙江广厦 5.81% 同达创业 -8.27% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2022.8.22~2022.8.28） 2.1行业一周要闻回顾 国常会：允许地方“一城一策”，合理支持改善性住房需求。政策性银行“保交楼”专项借款初期规模达2000亿元，严格限定用于各地已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付。央行：保障房地产合理融资需求。广东：1-7月全省商品房销售面积同比下降25.7%。西安规定存量住房被纳入保障租赁房管理后家庭新增一套购房资格，长沙执行二套房契税优惠税率，常州9月1日起全 面取消二手房限售，南宁设立30亿平稳房地产基金。上海、武汉、青岛、合肥、沈阳公布下一批次集中供地计划。 1)国常会：部署稳经济一揽子政策的接续政策措施，允许地方“一城一策”，运用信贷，合理支持改善性住房需求。 信息来源：观点地产网 2)央行：要增加对实体经济贷款投放，保障房地产合理融资需求。信息来源：观点地产网 3)政策性银行“保交楼”专项借款初期规模达2000亿元，严格限定用于各地已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，并封闭运行、专款专用。 信息来源：财新网 4)广东：1-7月全省商品房销售面积同比下降25.7%。珠三角核心区房地产开发投资下降6.6%，沿海经济带下降21.9%，北部生态发展区下降33.2%。 信息来源：观点地产网 5)西安：存量住房被纳入保障性租赁住房管理后，居民家庭可在西安市限购区域获得新增购买一套住房资格。 信息来源：观点地产网 6)长沙：执行二套房契税优惠税率，长沙市民购买二套房面积≤90平方米契税税率为1%，＞90平方米按2%执行。。 信息来源：观点地产网 7)常州：9月1日起二手房将全面取消限售，新房限售时间维持不变。信息来源：地产中国网 8)南宁：设立30亿元平稳房地产基金，围绕“保交楼、稳民生”开展工作。信息来源：观点地产网 9)上海：第三批集中供地挂牌35宗地块，起价1030.45亿元，将于9月23日交易。 武汉：第三批集中供地拟出让43宗地块，起始总价371.61亿，将于9月27日集中揭牌。 青岛：第三批集中供地出炉，33宗地总起价189.4亿元，总建面约243.1万平。 合肥：第三批集中供地出炉，28宗地总起价271.4亿元，共3281.9亩。 沈阳：第二批集中供地挂牌13宗地块，将于9月28日交易。信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市一周数据回顾 本周一线和二线城市新房销售量均较上周上升，二手房销售量均较上周下降。第34周29大城市 新房销售为2.31万套，较第33周上升2.0%；11大城市二手房销售8,652套，较第33周下降13.6%；一线城市新房、二手房交易较第33周分别增加9.3%、下降9.3%；二线城市新房、二手房交易较第33周分别增加9.2%、下降16.9%。 图1：本周（第34周）30城市新房成交 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 29大城市（套）一线城市（套，右轴） 2020202020202020202020202021202120212021202120212022202220222022 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 年第1年第年第 年第年第 年第年第3年第 年第年第年第年第 年第年第年第年第 周10周 19周 28周 37周 46周 周12周 21周 30周 39周 49周5-6周15周 24周 33周 数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：本周（第34周）11城市二手房成交 11大城市（套）一线城市（套，右轴） 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 202020202020202020202020202020212021202120212021202120222022202220222022 年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年