2022年第46周地产周报：纾困工具加码提供一定流动性支持，信用恢复仍需更大力度政策宽松

行业研究|行业周报 看好（维持） 纾困工具加码提供一定流动性支持，信用恢复仍需更大力度政策宽松 ——2022年第46周地产周报 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2022年11月22日 核心观点 本周市场回顾。第46周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-0.1%。沪深300指数报收3801.57，周度涨幅为0.3%；创业板指数报收2389.76，周度涨幅-0.6%；房地产板块指数报收2965.16，周度涨幅为0.2%。 本周行业要闻。银保监会、住建部、央行：允许商业银行保函置换不超过确保项目竣工交付所需资金额度的30%。统计局公布2022年10月房地产市场运行情况。央行发布2022年第三季度中国货币政策执行报告，将推动保交楼专项借款加快落地使 用。财政部：1-10月国有土地出让金同比下降25.9%。证监会：支持房地产企业合理债券融资需求。深交所：加快推进基础设施公募REITs常态化发行。北京：1-10月商品房销售面积同比下降3.1%。天津：前10月契税、土地增值税等地方税收同比降14.9%。浙江：推进二手房“带押过户”落地。成都、西安限购政策优化。长沙：三批次集中土拍共出让22宗地块，1宗终止，其余21宗均底价成交。 本周新房销售量较上周上升、二手房销售量较上周下降。第46周29大城市新房销 售为2.2万套，较上周上升5.0%；11大城市二手房销售9340套，较上周下降 0.2%；一线城市新房、二手房交易较上周分别上升13.5%、上升2.5%；二线城市新房、二手房交易较上周分别上升5.2%、下降0.3%。库存量较上周上升、库销比较上周持平。截至第46周，15大城市库存为123.4万套，较第45周增加2953套； 库销比为15.1个月，与45周相持平。本周土地市场出让热度较上周下降。第46周 26大城市合计成交土地5块。土地出让金额减少。第46周26大城市土地出让金为 13.8亿元，较第45周减少47.7亿元。平均溢价率持平。第46周26大城市土地成 交平均溢价率0.0%，与第45周相持平。 重点公司公告。华润置地发行30亿元中票。招商蛇口公司债最终发行规模为13.6 亿元。保利发展99亿元公司债注册申请获得同意。碧桂园拟以每股2.68港元配售 14.63亿股新股。华侨城A发布10月经营情况。华润万象生活纳入恒生指数成份股。新城控股150亿储架式注册已受理。荣盛发展截至11月18日实际担保总额占净资产110.6%。华夏幸福定于12月7日寻求英法院批准召集美元债债权人会议。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 降幅收窄，缓慢修复：——房地产行业 2022-11-21 2023年度投资策略主要指标再度下探，恢复速度不宜期待过 2022-11-17 高：——10月统计局数据点评需注意市场化、法治化是原则：——2022 2022-11-15 年第45周地产周报 投资建议与投资标的 本周新房销售小幅回升，二手房销售总体持平，土地市场持续低迷。本周多部委联合发文允许商业银行开展保函业务以置换部分预售监管资金，政策继续在供给端发力纾困。考虑到本次政策发布前，各地对保函置换监管资金的可行性及置换额度上标准不一并因企而异（主要取决于企业信用），我们认为，对于此前预售资金在各地均受到严格监管而无法提取的房企而言，104号文或为其提供以保函形式盘活部分受限资金的空间，从而可能在一定程度上缓解其流动性压力。但需注意该政策仍强调市场化、法治化的原则，同时要求银行开具保函需匹配保证金、反担保等增信措施，并在监管账户剩余资金不足时负有垫付义务，因此实操中商业银行跟进的动力和实际落地效果仍有待观察。结合此前交易商协会支持民企债券融资工具、中债增要求提供资产抵押等风险缓释方式，以及254号文允许房企存量融资合理展期、对保交楼新增配套融资明确“后进先出”、“尽职免责”等原则来看，我们认为政策纾困始终坚持在市场化、法治化的原则下，为房企提供一定的流动性支持，主要考量在于推动保交楼在项目层面尽快形成实物投资量，从而加速问题解决。纾困工具并不会为信用受损的房企创造信用，后续决定企业信用修复的关键仍是资产价格和销售去化速度。我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示 销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第46周市场行情回顾（2022.11.14~2022.11.20）4 1.1第46周行业指数表现4 1.2第46周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2022.11.14~2022.11.20）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：本周（第46周）29城市新房成交6 图2：本周（第46周）11城市二手房成交6 图3：本周（第46周）新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第46周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况9 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：26城土地平均溢价率情况10 图11：26城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，三湘股份、鲁商置业涨幅居前4 表3：地产板块股票池名单13 1.第46周市场行情回顾（2022.11.14~2022.11.20） 1.1第46周行业指数表现 第46周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-0.1%。沪深300指数报收3801.57，周度涨幅为0.3%；创业板指数报收2389.76，周度涨幅-0.6%；房地产板块指数报收2965.16，周度涨幅为0.2%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指 指数(2022/11/18) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3801.57 0.3% 0.6% -23.1% 创业板指 2389.76 -0.6% -1.9% -28.1% 房地产指数（申万） 2965.16 0.2% 10.2% -12.1% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第46周地产板块个股表现 第46周地产板块涨幅居前的公司分别为三湘股份、鲁商置业、天地源、闻泰科技、廊坊发展。 表2：本周房地产个股表现，三湘股份、鲁商置业涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 三湘股份 40.45% 万方发展 -16.48% 鲁商置业 34.65% 大港股份 -12.94% 天地源 14.77% 华发股份 -5.79% 闻泰科技 12.19% 首开股份 -5.58% 廊坊发展 11.21% 西藏城投 -4.56% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2022.11.14~2022.11.20） 2.1行业一周要闻回顾 银保监会、住建部、央行：允许商业银行保函置换不超过确保项目竣工交付所需资金额度的30%。统计局公布2022年10月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面 积同比增速分别为-23.2%/-23.7%/-16.0%/-35.1%。央行发布2022年第三季度中国货币政策执行报告，将推动保交楼专项借款加快落地使用。财政部：1-10月国有土地使用权出让收入44027亿元，同比下降25.9%。证监会：支持房地产企业合理债券融资需求。深交所：加快推进基础设施公募REITs常态化发行。北京：1-10月商品房销售面积同比下降3.1%。天津：前10月契税、土地增值税等地方税收同比降14.9%。浙江：推进二手房“带押过户”落地。成都、西安限购政策优化。长沙：第三批次集中土拍共出让22宗地块，1宗终止，其余21宗均为底价成交。 1)银保监会、住建部、央行：允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房企信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房企开展保函置换等预售监管资金业 务，置换金额不得超过确保项目竣工交付所需资金额度的30%。信息来源：观点地产网 2)统计局：1-10月份全国房地产销售面积9757万平方米，同比下降23.2%；房地产销售额9452亿元，同比下降23.7%；房地产开发投资完成额10386亿元，同比下降16.0%；新开工面积8955万平方米，同比下降35.1%。 信息来源：观点地产网 3)央行：发布2022年第三季度中国货币政策执行报告，推动保交楼专项借款加快落地使用，引导商业银行提供配套融资支持。 信息来源：观点地产网 4)财政部：1-10月国有土地使用权出让收入44027亿元，同比下降25.9%。契税4760亿元，比上年同期下降25.4%。 信息来源：观点地产网 5)证监会：支持房地产企业合理债券融资需求，提升民营企业债券融资的可得性和便利性。信息来源：观点地产网 6)深交所：加快推进基础设施公募REITs常态化发行。信息来源：观点地产网 7)北京：1-10月商品房销售面积835.2万平方米，同比下降3.1%。信息来源：观点地产网 8)天津：前10月契税、土地增值税等地方税收335.2亿元，同比降14.9%。信息来源：观点地产网 9)浙江：推进二手房“带押过户”落地，拟建立第三方机构资金监管制度。信息来源：观点地产网 10)成都：将二圈层以内（除高新南）统一为一个限购区域，具备该区域内任一区及高新南购房资格的居民家庭，均可在该限购区域内购买住房。三圈层非成都户籍家庭可限购一套。 信息来源：观点地产网 11)西安：在限购区域无住房的家庭，落户或持有居住证且连续缴纳6个月社保或个税后，即可购买首套二手住房。符合西安市购房资格的二孩及以上家庭，在住房限购区域内限购套数的基础上可新购1套住房。 信息来源：观点地产网 12)长沙：2022年第三批次集中土拍结束，本次共出让22宗地块，1宗终止，其余21宗均为底价成交。 信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 本周新房销售量较上周上升、二手房销售量较上周下降。第46周29大城市新房销售为2.2万套，较上周上升5.0%；11大城市二手房销售9340套，较上周下降0.2%；一线城市新房、二手房交易较上周分别上升13.5%、上升2.5%；二线城市新房、二手房交易较上周分别上升5.2%、下降0.3%。 图1：本周（第46周）29城市新房成交 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 29大城市（套）一线城市（套，右轴） 20202020202020202020202020212021202120212021202120222022202220222022 年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第 1周10周19周28周37周46周3周12周21周30周39周49周5-615周24周33周43周 周 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：本周（第46周）11