业绩较快增长，经营稳中向好

招商积余(001914.SZ) 业绩较快增长，经营稳中向好 房地产 2022年08月26日 推荐（维持） 股价：17.56元 主要数据 行业房地产 公司网址www.cmpo1914.com 大股东/持股招商局蛇口工业区控股股份有限公司 /47.45% 实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)1,060 流通A股(百万股)667 流通B/H股(百万股) 事项： 公司公布2022年半年报，上半年实现营业收入56.5亿元，同比增长18.2%，归母净利润3.3亿元，同比增长33.5%，对应EPS0.31元。 平安观点： 收入利润稳健增长：2022H1公司实现营业收入56.5亿元，同比增长 18.2%；其中物业管理业务收入54.4亿元，同比增长22.6%。2022H1归母净利润3.3亿元，同比增长33.5%。利润增速高于营收主要因：1）转让中航城投资、赣州九方、昆山中航三家子公司股权致投资收益同比增长3486万元；2）政府补助等其他收益同比增长1912万元。期内防疫支出增加、最低工资标准上调、组织减免租金对利润造成一定影响。2022H1综合毛利率同比微降0.8个百分点至12.7%，其中物业管理业务毛利率同比微升0.7个百分点至11.2%。 行情走势图 基础物管进中向好：2022H1新签年度合同额16亿元，同比增长17%。年合同额超1000万以上新项目占新签年度合同额比例54%，新拓展项目结构进一步向“高质量”优化。公司持续深化“多引擎”市场发展模式， 总市值（亿元） 186 流通A股市值(亿元) 117  每股净资产(元) 8.38 资产负债率(%) 48.0 “总对总”新签年度合同额同比增长34%，合资合作转化项目年度合同额同比增长70%。上半年顺利完成汇勤物业并购项目交割，成功摘牌新中物业67%股权，进一步提升金融类物管业务影响力及专业化服务能力。2022H1末在管项目1803个，管理面积3亿平米，住宅、非住宅分别为 1.2亿平米、1.8亿平米。 公 司报告 公 司半年报点评 证券研究报 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号  云平台发展提速：2022H1平台增值服务到家汇商城通过深挖内部集团性企业集采、加快外部集采业务战略合作推进等方式，推动用户数、活跃度等平台数据稳步提升。上半年全平台交易额3.8亿元，同比增长22%，营业收入2亿元，同比增长136%。 告 S1060514080002YANGKAN034@pingan.com.cn  投资建议：维持原有预测，预计公司2022-2024年EPS分别为0.62元、0.79元、1.00元，当前股价对应PE分别为28.2倍、22.1倍、17.6倍。 郑茜文投资咨询资格编号 公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合 S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 服务能力强劲，有望受益格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 BQV514 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 8,651 10,591 13,261 16,344 19,864 YOY(%) 42.3 22.4 25.2 23.2 21.5 净利润(百万元) 437 513 660 841 1,059 YOY(%) 52.8 17.3 28.8 27.3 25.9 毛利率(%) 13.6 13.8 14.0 14.2 14.6 净利率(%) 5.1 4.8 5.0 5.1 5.3 ROE(%) 5.3 5.9 7.2 8.7 10.1 EPS(摊薄/元) 0.41 0.48 0.62 0.79 1.00 P/E(倍) 42.6 36.3 28.2 22.1 17.6 P/B(倍) 2.2 2.1 2.0 1.9 1.8 招商积余·公司半年报点评 风险提示：1）控股股东交付节奏不及预期风险：房地产市场波动、销售回款节奏变化影响控股股东销售、竣工，可能导致交付节奏不及预期风险；2）外拓进程不及预期风险：房地产规模收缩影响市拓容量，市拓竞争加剧将导致拓展规模不及预期风险；3）提质增效成果不及预期风险：轻重资产分离进程可能低于预期，组织架构调整、内部融合带来的效率提升节奏可能相 对缓慢。 2/4 招商积余·公司半年报点评 会计年度2021A2022E2023E2024E 资产负债表单位：百万元 流动资产583296881246415589 现金2060529974419722 应收票据及应收账款1540204425193061 其他应收款65288710941329 预付账款112162199242 存货13901093961930 其他流动资产77204251305 非流动资产10933997189868038 长期投资50566268 固定资产640667670650 无形资产21181411 其他非流动资产10223923182407310 资产总计16766196602144923627 流动负债46057551929011250 短期借款200000 应付票据及应付账款1041140117232085 其他流动负债3365615075679164 非流动负债3585312226492207 长期借款219617331260818 其他非流动负债1389138913891389 负债合计8190106731193913456 少数股东权益-86-138-205-289 股本1060106010601060 资本公积3068306830683068 留存收益4533499755886331 归属母公司股东权益86619125971610459 负债和股东权益16766196602144923627 会计年度2021A2022E2023E2024E 现金流量表单位：百万元 经营活动现金流679445332293424 净利润453608774975 折旧摊销79111811411104 财务费用132170180202 投资损失-4-2-2-2 营运资金变动-93252811051115 其他经营现金流113303030 投资活动现金流-294-184-184-185 资本支出-469150150150 长期投资-5000 其他投资现金流179-334-334-335 筹资活动现金流-643-1030-903-959 短期借款-160-20000 长期借款1052-463-473-442 其他筹资现金流-1535-367-430-517 现金净增加额-258323821422281 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 利润表单位：百万元 会计年度2021A2022E2023E2024E营业收入 10591 13261 16344 19864 营业成本 9133 11403 14024 16972 税金及附加 92 88 109 133 营业费用 87 124 152 185 管理费用 387 481 593 721 研发费用 38 38 47 58 财务费用 132 170 180 202 资产减值损失 -110 -13 -16 -20 信用减值损失 -50 -19 -24 -29 其他收益 71 64 64 64 公允价值变动收益 107 0 0 0 投资净收益 4 2 2 2 资产处置收益 1 1 1 1 营业利润 745 991 1264 1612 营业外收入 12 19 19 19 营业外支出 10 7 7 7 利润总额 746 1003 1276 1624 所得税 294 395 502 650 净利润 453 608 774 975 少数股东损益 -60 -52 -67 -84 归属母公司净利润 513 660 841 1059 EBITDA 957.83 2290.61 2597.94 2929.97 EPS（元） 0.48 0.62 0.79 1.00 主要财务比率 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 成长能力营业收入(%) 22.4 25.2 23.2 21.5 营业利润(%) 23.8 33.0 27.6 27.5 归属于母公司净利润(%) 17.3 28.8 27.3 25.9 获利能力毛利率(%) 13.8 14.0 14.2 14.6 净利率(%) 4.8 5.0 5.1 5.3 ROE(%) 5.9 7.2 8.7 10.1 ROIC(%) 6.2 7.9 16.1 32.7 偿债能力资产负债率(%) 48.9 54.3 55.7 57.0 净负债比率(%) 3.9 -39.7 -65.0 -87.5 流动比率 1.3 1.3 1.3 1.4 速动比率 0.9 1.1 1.2 1.3 营运能力总资产周转率 0.6 0.7 0.8 0.8 应收账款周转率 7.0 6.6 6.6 6.6 应付账款周转率 8.78 8.14 8.14 8.14 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 0.48 0.62 0.79 1.00 每股经营现金流(最新摊薄) 0.64 4.20 3.05 3.23 每股净资产(最新摊薄) 8.17 8.61 9.16 9.86 估值比率P/E 36.3 28.2 22.1 17.6 P/B 2.1 2.0 1.9 1.8 EV/EBITDA 22.69 6.51 4.71 3.22 3/4 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2022版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所电话：4008866338 深圳上海北京 深圳市福田区益