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房地产:国家统计局房地产数据点评-稳楼市压力仍存,需求信心亟待修复

房地产2022-08-16刘清海中邮证券九***
房地产:国家统计局房地产数据点评-稳楼市压力仍存,需求信心亟待修复

事件描述 2022年8月15日,国家统计局发布2022年1-7月房地产行业开发投资和销售数据。1-7月:商品房销售面积累计同比-23.1%,当月同比-28.9%;商品房销售额累计同比-28.8%,当月同比-28.2%;地产投资累计同比-6.4%,当月同比-12.3%;到位资金累计同比-25.4%,当月同比-25.8%。 事件评论 销售降幅再度走阔,稳楼市压力仍然较大,政策仍需加大支持力度。7月销售面积和销售额分别累计-23.1%、-28.8%,增速相比前月分别下降0.8、上升0.1个百分点,当月同比分别-28.9%、-28.2%,增速相比前月分别下降下降10.6、下降7.4个百分点;销售均价累计和当月分别同比-7.4%、0.9%,增速相比前月分别上升 1.1、上升4.0个百分点。二季度以来,商品房销售曾持续反弹,2020年6月商品房销售面积累计降幅收窄至22.2%,当月降幅收窄至18.3%。7月份商品房销售降幅再度扩大,表明房地产市场进入复苏通道仍然较为艰难,稳楼市压力依然较大,政策仍需加大支持力度。 需求端信心不足是楼市孱弱核心原因,保交楼是政策的主要着力点。需求端信心不足主要来自于以下几点,一是期房交付,二是房价预期,三是未来收入预期。其中,期房能否顺利交付是短期内主要的压制因素,也是目前政策主要着力方向。后两个因素,一方面房住不炒是长期坚定不移的政策基调,但也不允许房价大起大落,另一方面居民收入更多反应的是宏观经济未来的发展走势,而且房价和收入也会有结构性方面的特点,这两个因素更具长期性。 到位资金降幅扩大,房企失血状态仍在持续。7月到位资金累计同比、当月同比分别-25.4%、-25.8%,增速相比前月分别下降0.1、下降2.2个百分点。国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比-28.4%( 前值-27.2%)、-11.4%( 前值-9.7%)、-37.1%(前值-37.9%)、-25.2%(前值-25.7%);当月同比分别-36.8%(前值-32.1%)、-20.6%(前值-17.5%)、-31.2%(前值-30.8%)、-22.6%(前值-19.7%)。销售低迷直接导致来自于定金及预收款、个人按揭贷款的资金下降,进一步导致融资端的信心低迷,目前除了国企、央企,以及个别优质民企,其他房企融资多数基本停滞。 拿地端持续低迷,对远期销售、投资等亦存压制因素。7月拿地面积和拿地价款分别累计同比-48.1%、-43.0%,增速相比前月分别上升0.2、上升3.3个百分点,当月同比分别-47.3%、-33.4%,增速相比前月分别上升5.5、上升31.7个百分点。虽然拿地降幅有所收窄,但降幅仍然处于较高区间。在销售实现实质性复苏,房企资金链得到明显改善之前,拿地作为房企加杠杆的第一步,改善难度较大。而且,从远期角度,拿地不振对于未来的销售、投资均存在压制因素。 投资继续下行,开工、施工、竣工均表现不佳。7月地产投资累计同比-6.4%,当月同比-12.3%,增速分别相比前月下降1.0、下降2.9个百分点。新开工、竣工面积分别累计同比-36.1%、-23.3%,增速相比前月分别下降1.6、下降1.8个百分点,当月同比分别-45.4%、-36.0%,增速相比前月分别下降0.3、上升4.7个百分点。 施工面积累计同比-3.7%,增速相比前月下降0.9个百分点。在房企资金周转困难甚至偿债重压之下,房企拿地、开工、投资意愿和能力均受到压制,只有解决了房企资金问题、销售见底复苏之时,开工、投资才有可能筑底回升。 投资建议:关注高信用房企及代建企业。地产股超额收益需满足三要素共振:资本市场、政策、基本面。目前市场对于房地产板块主要担心不在于政策是否继续宽松,而是政策宽松能否传导到楼市基本面的改善。我们预计地产政策宽松持续,随着保交楼等政策推进,重塑居民对于房地产市场的信心,地产基本面有望见底,建议关注高信用房企及代建企业,包括保利发展(未覆盖)、滨江集团(未覆盖)、新城控股(未覆盖)等。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 1.事件描述 2022年8月15日,国家统计局发布2022年1-7月房地产行业开发投资和销售数据。1-7月:商品房销售面积累计同比-23.1%,当月同比-28.9%;商品房销售额累计同比-28.8%,当月同比-28.2%;地产投资累计同比-6.4%,当月同比-12.3%;到位资金累计同比-25.4%,当月同比-25.8%。 图表1国家统计局发布房地产行业数据 2.事件评论 销售降幅再度走阔,稳楼市压力仍然较大,政策仍需加大支持力度。7月销售面积和销售额分别累计-23.1%、-28.8%,增速相比前月分别下降0.8、上升0.1个百分点,当月同比分别-28.9%、-28.2%,增速相比前月分别下降下降10.6、下降7.4个百分点;销售均价累计和当月分别同比-7.4%、0.9%,增速相比前月分别上升1.1、上升4.0个百分点。二季度以来,商品房销售曾持续反弹,2020年6月商品房销售面积累计降幅收窄至22.2%,当月降幅收窄至18.3%。7月份商品房销售降幅再度扩大,表明房地产市场进入复苏通道仍然较为艰难,稳楼市压力依然较大,政策仍需加大支持力度。 图表2商品房销售面积累计同比-23.1% 图表3商品房销售额累计同比-28.8% 图表4商品房销售均价累计同比-7.4% 图表5商品房销售均价当月同比0.9% 需求端信心不足是楼市孱弱核心原因,保交楼是政策的主要着力点。需求端信心不足主要来自于以下几点,一是期房交付,二是房价预期,三是未来收入预期。其中,期房能否顺利交付是短期内主要的压制因素,也是目前政策主要着力方向。后两个因素,一方面房住不炒是长期坚定不移的政策基调,但也不允许房价大起大落,另一方面居民收入更多反应的是宏观经济未来的发展走势,而且房价和收入也会有结构性方面的特点,这两个因素更具长期性。 到位资金降幅扩大,房企失血状态仍在持续。7月到位资金累计同比、当月同比分别-25.4%、-25.8%,增速相比前月分别下降0.1、下降2.2个百分点。国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比-28.4%(前值-27.2%)、-11.4%(前值-9.7%)、-37.1%(前值-37.9%)、-25.2%(前值-25.7%);当月同比分别-36.8%(前值-32.1%)、-20.6%(前值-17.5%)、-31.2%(前值-30.8%)、-22.6%(前值-19.7%)。销售低迷直接导致来自于定金及预收款、个人按揭贷款的资金下降,进一步导致融资端的信心低迷,目前除了国企、央企,以及个别优质民企,其他房企融资多数基本停滞。 图表6房地产到位资金累计同比-25.4% 图表7房地产国内贷款累计同比-28.4% 图表8房地产自筹资金累计同比-11.4% 图表9房地产利用外资累计同比19.7% 图表10房地产定金及预收款累计同比-37.1% 图表11房地产个人按揭贷款累计同比-25.2% 拿地端持续低迷,对远期销售、投资等亦存压制因素。7月拿地面积和拿地价款分别累计同比-48.1%、-43.0%,增速相比前月分别上升0.2、上升3.3个百分点,当月同比分别-47.3%、-33.4%,增速相比前月分别上升5.5、上升31.7个百分点。虽然拿地降幅有所收窄,但降幅仍然处于较高区间。在销售实现实质性复苏,房企资金链得到明显改善之前,拿地作为房企加杠杆的第一步,改善难度较大。而且,从远期角度,拿地不振对于未来的销售、投资均存在压制因素。 图表12土地购置面积累计同比-48.1% 图表13土地成交价款累计同比-43.0% 投资继续下行,开工、施工、竣工均表现不佳。7月地产投资累计同比-6.4%,当月同比-12.3%,增速分别相比前月下降1.0、下降2.9个百分点。新开工、竣工面积分别累计同比-36.1%、-23.3%,增速相比前月分别下降1.6、下降1.8个百分点,当月同比分别-45.4%、-36.0%,增速相比前月分别下降0.3、上升4.7个百分点。施工面积累计同比-3.7%,增速相比前月下降0.9个百分点。在房企资金周转困难甚至偿债重压之下,房企拿地、开工、投资意愿和能力均受到压制,只有解决了房企资金问题、销售见底复苏之时,开工、投资才有可能筑底回升。 图表14地产投资累计同比-6.4% 图表15新开工面积累计同比-36.1% 图表16施工面积累计同比-3.7% 图表17竣工面积累计同比-23.3% 投资建议:关注高信用房企及代建企业。地产股超额收益需满足三要素共振:资本市场、政策、基本面。目前市场对于房地产板块主要担心不在于政策是否继续宽松,而是政策宽松能否传导到楼市基本面的改善。我们预计地产政策宽松持续,随着保交楼等政策推进,重塑居民对于房地产市场的信心,地产基本面有望见底,建议关注高信用房企及代建企业,包括保利发展(未覆盖)、滨江集团(未覆盖)、新城控股(未覆盖)等。 3.风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化