中指丨扩大内需战略规划发布，对楼市有哪些影响？

扩大内需战略规划发布，对楼市有哪些影响？ 12月14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，详细地阐述了实施扩大内需战略的意义和重点任务，明确了实施扩大内需战略是满足人民对美好生活向往的现实需要、是充分发挥超大规模市场优势的主动选择、是应对国际环境深刻变化的必然要求、是更高效率促进经济循环的关键支撑，而住房消费作为消费的重要一环，在《规划纲要》中也进行了较大篇幅的介绍和安排。 【原文】（八）持续提升传统消费。……促进居住消费健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、 多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。 【中指观点】 本次涉及房地产的内容较为全面，一是“房住不炒”仍是房地产长期坚持的行业定位，只有坚持“房住不炒”，才能真正意义上促进住房消费市场健康发展。“支持合理自住需求”，表明未来楼市政策的优化过程中，针对刚需、改善性住房需求的支持政策有望进一步完善，预计2023年需求端政策将以支持为主。同时也指出要“遏制投资投机需求”，经过多年发展，“房住不炒”已经深入人心，当前投资投机性需求已经相对较少，但未来市场上若再次出现明显的投资投机需求时，限制性政策仍有可能重启。 二是强调“加强房地产市场预期引导”，立足当下，房地产市场预期仍然不稳，供需两端市场信心不足，强化预期引导，将更有利于市场情绪修复。 三是探索新的发展模式，租赁住房的发展是重要方向，《规划纲要》再次明确“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，与二十大报告相关提法一致。近几年针对租赁市场的支持政策已经在全方位跟进，未来有望进一步完善，特别是保障性租赁住房的配套政策和资源有望更好地落位，长租房租购同权的相关政策亦有望实质性落位。但值得注意的是，租赁市场发展有地区侧重，以人口净流入的大城市为重点，这部分地区租赁需求旺盛，未来租赁市场的发展空间或更大。 本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询https://www.cih-index.com或致电400-630-6618。 四是提及“健全住房公积金制度”，住房公积金制度是我国政策性住房金融体系的重要组成部分，在过去房地产行业的快速发展过程中，公积金制度发挥着重要作用，但伴随着行业的不断发展，公积金运行过程中也存在不少亟待解决问题，如部分地区公积金使用效率较低、公积金资金互助和普惠性等功能未能完全发挥、住房公积金监管制度不健全和资金来源受限等，未来健全公积金制度，将更有利于发挥其住房保障、改善民生的职能。 除此之外，住房消费中还涉及到家庭装修、智能家电消费等内容。 【原文】（九）积极发展服务消费。……增加养老育幼服务消费。适应人口老龄化进程，推 动养老事业和养老产业协同发展，加快健全居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服 务体系。发展银发经济，推动公共设施适老化改造，开发适老化技术和产品。推动生育政策 与经济社会政策配套衔接，减轻家庭生育、养育、教育负担，改善优生优育全程服务，释放 生育政策潜力。增加普惠托育供给，发展集中管理运营的社区托育服务。……提高社区公共 服务水平。构建公共服务、便民利民服务、志愿互助服务相结合的社区服务体系，增强社区 服务功能，引导社会力量参与社区服务供给，持续提升社区服务质量，提高社区服务智能化 水平。支持家政、养老、托幼、物业等业态融合创新。提升社区疫情防控能力和水平。 【中指观点】 一方面，面对我国人口老龄化、少子化问题，党的二十大报告中已经明确要优化人口发展战略，“建立生育支持政策体系”“发展养老事业和养老产业”，对生育、养老领域的支持将是未来人口政策的重要着力点。本次《规划纲要》强调要“增加养老育幼服务消费”，涉及老年人群、育儿等方面的消费市场规模或进一步拓展，而伴随着养老产业、生育政策等方面的优化，养老地产需求、新生人口带来的改善性住房需求释放空间亦有望不断扩大。 另一方面，近年来随着存量市场以及服务边界的不断扩围和延伸，物业服务的市场空间正在持续增大。《规划纲要》中明确提及“提高社区公共服务水平”，意味着未来社区服务的重要性提升，也将进一步拓展物业服务的市场空间。 【原文】（十五）推进以人为核心的新型城镇化。推进农业转移人口市民化。深化户籍制度 改革，建立健全经常居住地提供基本公共服务制度，……。完善财政转移支付与农业转移人 口市民化挂钩相关政策。……。培育城市群和都市圈。推进成渝地区双城经济圈等城市群建 设，……。依托辐射带动能力较强的中心城市，……。推进超大特大城市瘦身健体，严控中 心城市规模无序扩张。……。推进以县城为重要载体的城镇化建设。……。鼓励东部城镇化 地区县城加快发展，支持中西部和东北城镇化地区县城建设……。推进城市设施规划建设 和城市更新。……。加强城镇老旧小区改造和社区建设，补齐居住社区设施短板，完善社区 人居环境。……。 【原文】（十七）优化区域经济布局。依托区域重大战略打造内需新增长极。……，持续推 动京津冀协同发展。……，全面推动长江经济带高质量发展。……，积极稳妥推进粤港澳大 湾区建设。……，提升长三角一体化发展水平。……。支持经济发展优势区域增强经济和人 口承载能力，提升创新策源能力和全球资源配置能力，促进区域间融合互动、融通补充，培 育新增长极，带动全国经济效率整体提升。推动区域协调发展完善内需增长空间格局。在全 国统一大市场框架下充分发挥各地区比较优势，努力实现差异竞争、错位发展，释放区域协 调发展的巨大内需潜力。……。 【中指观点】 在新型城镇化持续推进下，户籍制度改革亦在深化推进，新进城人口仍是房地产市场的重要支撑。在此过程中，城市群、都市圈将进入快速发展通道，东部部分具备优势的县域也将迎来新的发展机遇。当前房地产市场分化行情已成为共识，《规划纲要》明确提出“支持经济发展优势区域增强经济和人口承载能力”，经济发展优势区域主要聚集在东部发达城市 群、中西部核心城市等，这部分地区未来将进一步完善相关配套设施，提升经济和人口承载力，进而有利于进一步拓展区域房地产市场的发展空间。在全国新房市场总量见顶的情况下，优势地区的结构性机会仍较大，企业仍需聚焦主流地区，持续深耕，实现高质量发展。 城市更新因其自身内嵌的经济、社会、环境目标与内循环核心要素高度契合，成为我国新经济模式下重塑城市产业结构、提质消费水平、改善人居环境的重要路径。城市更新对我国部分城市实现高质量增长起到了重要的推动作用，成为挖掘城市内部发展潜能、实现城市 内涵式发展的有效路径。未来，在打造国内大循环为主的经济发展模式下，城市更新将继续 有效发挥推动产业转型升级、惠民生扩内需、激发商业活力、释放文旅潜能等作用。 【原文】（二十一）提升要素市场化配置水平。……推动经营性土地要素市场化配置。健全 城乡统一的建设用地市场，合理调节土地增值收益。探索建立全国性的建设用地指标和补充 耕地指标跨区域交易机制。加快培育发展建设用地二级市场，推进产业用地市场化配置，推 动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。完善城乡基准地价、标定地价 的制定与发布制度，逐步形成与市场价格挂钩动态调整机制。充分利用市场机制盘活存量土 地和低效用地。 【中指观点】 近几年，我国土地制度改革持续推进，有关土地要素市场化配置的相关政策不断落地，2020年3月，国务院将可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准，一定程度赋予省级政府建设用地审批更大自主权。2022年1月，国务院发布《要素市场化配置综合改革试点总体方案》，进一步提高土地要素配置效率，推动劳动力要素合理畅通有序流动。2022年4月，国务院提出“健全城乡统一的土地和劳动力市场”，9月，住建部提出“完善人房地钱四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱”。 “推动经营性土地要素市场化配置”预示着土地制度改革将持续推进。土地制度改革允许集体经营性建设用地直接入市、盘活存量土地，允许城乡建设用地增减挂钩节余指标、补充耕地指标跨区域交易，有利于提高土地资源利用效率，改善大城市住房供求结构，解决土地资源错配导致的资源浪费局面，亦有利于房价稳定和房地产市场健康发展。 土地制度改革将对未来各地区土地供应结构产生较大影响，“人房地钱”联动下，人口规模较大、土地供应不足的地区，未来土地供给有望得到实质性改善，新房市场规模仍有释放空间。 【原文】九、扎实推动共同富裕，♘植内需发展潜力。共同富裕是社会主义的本质要求，是中国式现代化的重要特征。坚持以人民为中心的发展思想，在高质量发展中促进共同富裕， 正确处理效率和公平的关系，完善收入分配格局，构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排，加大税收、社保、转移支付等调节力度并提高精准性，扩大中等收入群体比重，增加低收入群体收入，合理调节高收入，取缔非法收入。……。 （二十九）逐步健全再分配机制。加大财税制度对收入分配的调节力度。健全直接税体系，完善综合与分类相结合的个人所得税制度，加强对高收入者的税收调节和监管。……。 【中指观点】 此前党的二十大报告已经提出要“扎实推进共同富裕”，本次再次强调并进一步细化相关内容，在“逐步健全再分配机制”中明确提出“加大财税制度对收入分配的调节力度。健全直接税体系”，由此可见，财税制度改革将持续推进，未来房地产税预计也将适时推出，从时点上看，当前房地产市场尚未企稳，市场下行态势仍在延续，房地产税试点预期较弱。未来随着市场逐渐好转，房地产税试点或将逐渐落地。 中指研究院 中国房地产指数系统