逆势争先，行稳致远

中国海外发展(0688.HK) 逆势争先，行稳致远 房地产 2022年08月24日 推荐（维持） 股价：19.8港元 主要数据 行业房地产 公司网址http://www.coli.com.hk/ 大股东/持股中国海外集团有限公司/56.08% 实际控制人国务院国有资产监督管理委会 总股本(百万股)10944.9 流通A股(百万股)0 流通B/H股(百万股)10944.9 总市值（亿港元）2167 流通A股市值(亿港元)0 每股净资产(元)32.2 资产负债率(%)59 行情走势图 相关研究报告 《中国海外发展*0688.HK*销售环比大幅改善， 窗口期积极拿地补仓》2022-07-07 《中国海外发展*0688.HK*逆流而上，又见中海》 2022-05-31 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 王懂扬投资咨询资格编号 S1060522070003 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 事项： 中国海外发展发布2022年中期报告，2022H1收入1037.89亿元，同比减少 3.8%；归母净利润167.43亿元，同比减少19.42%；拟派发中期股息每股40 港仙。 平安观点： 龙头地位稳固，坚持核心区域布局。2022H1公司实现销售额1385亿元， 克而瑞全口径销售额排名较2021年末上升2位至行业第4；销售回款率维持高位，同比上升1.3pct至88%，其中境内销售回款率同比上升8.8pct至95.1%。区域布局上持续聚焦重点城市，一线城市销售额贡献占比提高10.1pct至36.8%，带动2022H1销售均价同比上涨12%至22110元/平米。 多渠道保持投资强度，持续发展动能充足。2022H1公司在土地市场成交低迷背景下维持较高投资强度，新增总购地金额达480亿元（不含中海宏 洋），对应货值949亿元，根据克而瑞排行榜，投资强度居行业第二位；其中H1购地金额中一二线城市占比达94%，加大核心区域布局力度。同时持续践行蓝海战略，H1非公开市场拿地投入125亿元，把握收并购、勾地等资源机遇，斩获广州亚运城项目、上海杨浦项目等多宗优质项目。 商业板块逆势发力，财务稳健助穿越周期。疫情扰动下，公司H1商业收入逆势增长6.2%，写字楼、购物中心出租率达85.6%、92.6%；其中购物中心同店租金收入、销售额分别同比增长2.4%、7.7%；商业储备项目 中一二线城市建面占比92%，支持商业板块收入可持续增长。公司三条红线保持绿档达标，平均融资成本较2021年末下滑11bp至3.44%，在手现金1253亿元，可助力公司平稳度过行业低谷期，充分把握市场机遇。 投资建议：公司作为央企龙头，长期坚持高质量发展与精细化管理，财务状况良好，在行业信用危机期仍可保持稳健经营。我们认为随着行业优胜 劣汰与格局优化，公司凭借运营、品牌及信用等优势，有望把握逆势扩张机遇；维持公司2022-2024年EPS预测分别为3.76元、3.85元、3.92元，当前股价（截至2022年8月24日）对应PE分别为4.6倍、4.5倍、 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 185790 242241 265915 282582 295031 YOY(%) 13.5 30.4 9.8 6.3 4.4 净利润(百万元) 43904 40155 41191 42106 42894 YOY(%) 5.5 -8.5 2.6 2.2 1.9 毛利率(%) 30.0 23.5 21.5 20.0 19.5 净利率(%) 25.7 17.8 16.0 15.3 14.9 ROE(%) 14.0 11.7 11.0 10.4 9.8 EPS(摊薄/元) 4.01 3.67 3.76 3.85 3.92 P/E(倍) 4.3 4.7 4.6 4.5 4.4 P/B(倍) 0.6 0.5 0.5 0.5 0.4 4.4倍，维持“推荐”评级。 公 司报告 公 司半年报点评 证券研究报告 中国海外发展·公司半年报点评 风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。 2/4 中国海外发展·公司半年报点评 资产负债表单位：百万元 会计年度2021A2022E2023E2024E货币资金 130956 212732226066 236025 应收账款 6288 58286194 6466 预付款项、按金及其他应收款 18172 1821319355 20208 其他应收款 17465 1844619603 20466 存货 450620 514710557422 585617 其他流动资产 25455 2925131084 32453 流动资产总计 648957 799182859723 901235 长期股权投资 40571 4057140571 40571 固定资产 5524 47914057 3323 在建工程 0 00 0 无形资产 0 00 0 长期待摊费用 0 00 0 其他非流动资产 174855 174855174855 174855 非流动资产合计 220950 220216219482 218748 资产总计 869907 10193981079205 1119983 短期借款 44620 51232 52338 41616 应付账款 72939 95897 103855 109108 其他流动负债 176341 264093 282086 295015 流动负债合计 293901 411222 438279 445738 长期借款 197302 197304 197307 197310 其他非流动负债 21598 21598 21598 21598 非流动负债合计 218900 218902 218905 218908 负债合计 512800 630124 657184 664646 股本 74034 74034 74034 74034 储备 269527 269527 269527 269527 留存收益 0 30893 62473 94643 归属于母公司股东权益 343560 374453 406033 438203 归属于非控制股股东权益 13546 14820 15989 17134 权益合计357106389274 422021 455337 负债和权益合计8699071019398 1079205 1119983 利润表单位：百万元 会计年度2021A2022E2023E2024E 营业额242241265915282582295031 销售成本185215208744226066237500 其他费用0000 销售费用3778398942394425 管理费用3191345738154130 财务费用866110531105410804 其他经营损益0000 投资收益3686000 公允价值变动损益5540850095009500 营业利润58417471744690947671 其他非经营损益4712850095009800 税前利润63130556745640957471 所得税20068132091313413432 税后利润43062424654327444039 归属于非控制股股东利润2906127411681145 归属于母公司股东利润40155411914210642894 EBITDA64404674606819769009 NOPLAT33675381833755337922 EPS(元)3.673.763.853.92 会计年度2021A2022E2023E2024E 主要财务比率 现金流量表单位：百万元 税后经营利润33554278452693427483 折旧与摊销408734734734 财务费用866110531105410804 其他经营资金-1226342261-21257-13371 经营性现金净流量22565818931746525650 投资性现金净流量-14465146201634016556 筹资性现金净流量14426-14737-20472-32247 现金流量净额2252581776133339959 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 成长能力 营收额增长率30.4%9.8%6.3%4.4% EBIT增长率-8.7%4.3%1.1%1.2% EBITDA增长率-8.6%4.7%1.1%1.2% 税后利润增长率-9.7%-1.4%1.9%1.8% 盈利能力 毛利率23.5%21.5%20.0%19.5% 净利率17.8%16.0%15.3%14.9% 会计年度2021A2022E2023E2024E ROE11.7%11.0%10.4%9.8% ROA4.6%4.0%3.9%3.8% ROIC6.2%6.4%5.9%5.6% 估值倍数 P/E4.74.64.54.4 P/S0.80.70.70.6 P/B0.50.50.50.4 股息率0.0%5.5%5.6%5.7% EV/EBIT24.023.122.922.5 EV/EBITDA23.822.822.622.2 EV/NOPLAT45.540.441.140.4 3/4 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提