房地产行业研究：上海临港放松限购，差异化政策加速落地

本周地产板块涨幅靠前，物业板块跑赢国企指数和沪深300。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.3%，在各板块中位列第4；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.2%，在各板块中位列第2。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2%，沪深300指数涨跌幅为-1%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.8%和+0.8%。 本周土地市场延续低温态势。本周全国300城宅地成交建面555万㎡，单周环比28%，单周同比-6%，平均溢价率1%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面29079万㎡，累计同比-48%；年初至今，华润臵地、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房成交环比上升，同比下降。本周35个城市商品房成交合计371万平米，周环比+11%，周同比-24%。其中，一线城市周环比+24%，周同比-14%；二线城市周环比+4%，周同比-25%；三四线城市周环比+32%，周同比-39%。 二手房韧性较强，环比小幅上升，同比明显提升。15个城市二手房成交合计157万平米，周环比+1%，周同比+18%。其中，一线城市周环比+1%，周同比-18%；二线城市周环比0%，周同比+30%；三四线城市周环比+18%，周同比+113%（城市个数较少）。 7月商票逾期持续上升，中小房企商票逾期数量增长较快。7月商票逾期名单中，房地产项目公司数量高达2005个，占全部逾期企业64.4%，环比上升1.9%，其中TOP101-200、TOP200+梯队发生商票逾期的房企数量环比分别增加4和32家，合计逾期房企数量占全部逾期房企数量的86.1%。当前政策明确支持房企合理的融资需求，监管层探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债，预计后续逾期现象或放缓。 上海临港限购放松，预计未来更多差异化政策将落地。8月20日临港出台人才购房新政策：在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。而此前政策为：连续3年上海个税或社保（其中至少1年在临港）且名下无房的临港常住人口，在临港工作满1年且已与临港清单内单位签订二年及以上劳动合同，可在临港新购1套住房。我们在7月份便预测上海差异化购房政策将加速落地，三批次房源限价突破和临港限购的放松在逐步印证，预计上海的差异化限购限价将在未来一年内进一步落地。临港限购放松是本轮首个明确发文的一线城市调控放松，具有较强信号意义，预计后续需求侧政策将持续放宽。 投资建议 上海临港限购放松信号意义较强，预计未来更多差异化政策有望落地。地产板块，首推2021年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，建议关注强房产交易平台贝壳，其有望享受销售复苏；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活，其有望受益消费场景复苏。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 7月商票逾期现象仍然严峻 7月商票逾期持续上升，中小房企商票逾期数量增长较快。根据克而瑞，7月商票逾期名单中，房地产项目公司数量高达2005个，占全部逾期企业64.4%，环比上升1.9%；7月TOP101-200、TOP200+梯队发生商票逾期的房企数量环比分别增加4和32家，合计逾期房企数量占全部逾期房企数量的86.1%。主要原因在于行业下行背景下，房企销售回款压力大+融资渠道受限，当前政策端明确支持房企合理的融资需求，建立纾困基金、AMC处臵问题项目以保交楼，未来随着行业基本面迎来拐点，商票逾期现象或将得到缓解。 图表1：2022年1-7月房地产项目公司商票逾期情况 图表2：6月与7月有商票逾期余额的各梯队集团开发商 上海临港限购放松 上海临港购房门槛社保要求从3年降至1年，预计未来更多差异化政策将落地。新政策：8月20日，上海市政府官网发布了《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》的通知，其中定向优化临港新片区人才购房政策，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。老政策：连续3年上海个税或社保（其中至少1年在临港）且名下无房的临港常住人口，在临港工作满1年且已与临港清单内单位签订二年及以上劳动合同，可在临港新购1套住房。我们在7月份便预测上海差异化购房政策将加速落地，三批次房源限价突破和临港限购的放松在逐步印证，预计上海的差异化限购限价将在未来一年内进一步落地。 图表3：上海临港人才购房的新政策 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.3%，在各板块中位列第4；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.2%，在各板块中位列第2。本周地产涨跌幅前5名为广宇发展、华音国际控股、蓝光发展、南山控股、龙湖集团，涨跌幅分别为+16.3%、+15.5%、+14.1%、+14%、+13.4%；末5名为建业地产、西藏城投、万通发展、佳源国际控股、中润资源，涨跌幅分别为-10%、-9%、-8.8%、-8.1%、-6.3%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2%，沪深300指数涨跌幅为-1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.8%和+0.8%。本周物业涨跌幅前5名为旭辉永升服务、新城悦服务、招商积余、星盛商业、碧桂园服务，涨跌幅分别为+9.8%、+7.8%、+7.1%、+6%、+5.6%；末5名为雅生活服务、朗诗绿色生活、宋都服务、佳兆业美好、康桥悦生活，涨跌幅分别为-14.4%、-13.2%、-11.5%、-9.7%、-7.9%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第34周，全国300城宅地成交建面555万㎡，单周环比28%，单周同比-6%，平均溢价率1%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面29079万㎡，累计同比-48%；年初至今，华润臵地、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为624、470、463、392、392亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表13：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（8月13日-8月19日），35个城市商品房成交合计371万平米，周环比+11%，周同比-24%，月度累计同比-26%，年度累计同比-32%，其中： 一线城市：周环比+24%，周同比-14%，月度累计同比-11%，年度累计同比-28%； 二线城市：周环比+4%，周同比-25%，月度累计同比-28%，年度累计同比-30%； 三四线城市：周环比+32%，周同比-39%，月度累计同比-39%，年度累计同比-46%。 图表14：40城新房成交面积及同比增速 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表17：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（8月13日-8月19日），15个城市二手房成交合计157万平米，周环比+1%，周同比+18%，月度累计同比+22%，年度累计同比-20%，其中： 一线城市：周环比+1%，周同比-18%，月度累计同比-16%，年度累计同比-36%； 二线城市：周环比0%，周同比+30%，月度累计同比+35%，年度累计同比-12%； 三四线城市：周环比+18%，周同比+113%，月度累计同比+87%，年度累计同比-45%。 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表21：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.53亿平米，环比+0.2%，同比+4.7%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为17.1月，较上周0个月，较去年同比+3.9个月。 图表22：12城商品房的库存和去化周期 图表23：12城各城市能级的库存去化周期 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表25：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表26：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表27：物管行业资讯 物管公司动态 图表28：物管公司动态 行业估值 图表29：A股地产PE- TTM 图表30：港股地产PE- TTM 图表31：港股物业股PE- TTM 图表32：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。