雅生活服务2022年中期业绩会纪要-调研纪要

[华泰地产]雅生活服务2022年中期业绩会纪要-20220818陈慎刘璐林正衡陈颖Q：业绩展望？ A：希望保证营收20%、利润15%的增长。Q：未来进一步去地产化的节奏，独立成长的打法？A：未来的发展规划：专注行业，做好自己。 物业作为房地产的下游行业，受到了一些影响，包括由地产直接给付的业务(营销、物业服务)。 但是核心业务受宏观环境影响不大，公司坚持市场化方向，83%的业务来自第三方，绿地和雅居乐给付的项目面积只有8000-9000万平米，占比较小。 业态布局上，45%住宅，45%公建，10%商业，布局均衡，受周期性影响较小。未来雅生活将坚持三个方针：1)坚定走市场化道路。 今年上半年来自第三方的拓展收入超3500万平，行业领先，说明公司已经向市场化拓展迈进，逐渐摆脱对地产和股东的依赖。 2)注重管理输出能力，不仅要管理好地产开发的项目，更要管理好第三方项目(住宅、公建、商业)。 第三方项目基本很少出现亏损，未来预计每年会有6000-7000万平第三方市场的拓展，即使没有房地产的支撑，我们也能很好的独立发展。 3)注重投后整合能力。 近年来雅生活的收购工作实现了公司在业务层面上的布局，完成了人才层面上的拉通和储备，公司的成员企业与雅生活实现了管理资源的共享，在以“为业主、员工、股东创造价值”的文化引领下，进入了投后3.0时代，各个企业融合得非常好。 另外，公司并不存在去地产化的说法，我们只是要降低对地产的依赖，降低地产业务在整体营收的占比。Q：未来两到三年(长期)对社区增值服务的规划，希望可以拆解到细分市场？A：业主增值服务上半年收入增长34%，但是毛利率有所下降。 因为市场化业务越来越多，之前是被动贩卖资源(贩卖一些场景资源，由物业公司统一运营，利润较高)，现在是主动引入资源。我们引入了各类合作方共同开发业主的资源和市场：1)幼托业务。 这一块市场量非常大且没有龙头，公司上半年和华东的好姑姑幼托进行了合作，下半年计划全国自营门店超过100家，全年收入超1.2亿元。2)家政业务。 公司自营家政团队以兼职为主，另外还收购了51家庭管家作为我们专业的产业链，形成协同优势。收购之后，上半年这部分业务收入同比增长超50%，主要来自于场景协同和资源叠加带来的效益。3)团餐、电梯维修、公区服务业务。 都引入了专业化团队，希望进行共同开发。 雅生活总体的管理业态非常丰富，有住宅、公建，针对不同场景我们都有定制化的产品。 我们希望把业主增值服务收入占比提高至15%左右，未来三年提高到20%，利润贡献达到25%-30%。我们希望做好基础服务，打造业绩增长的第二个曲线，打造更专业的团队。 Q：未来资金使用规划，上半年20亿金融资产中购买基金和信托的详细情况？ A：并购方面，首先上半年公司有几个并购项目，包括对北京一个大型住宅项目的并购花了3亿多资金。 另外，为了公司在一线城市住宅业务的扩展，我们对一些表现较好的成员企业进行了股权增持，进一步夯实规模利润。上半年公司整体持谨慎观望态度，但也并不会放弃好标的。 在合作方式上，公司灵活调整，不仅仅通过并购方式进行拓展，同时也考虑通过合资合作、国企混改等方式参与合作，例如团餐、幼托和维修的业务。 考虑到市场总是不断有机会来临，公司希望手上有足够的现金可以随时动用。 。 所以集团充分考虑之后，把整体资金的30%，20亿左右，拿去购买了一些稳健型的理财资产，通过一些大型信托基金帮我们进行投资，投资标的是类固收的稳健的AA+的产品，历史回报率在8%以上。 我们通过这种方式充分盘活现金，但是一旦市场有好的投资机会，这些理财产品都是可以提前赎回的，可以随时动用。 Q：其他应收款增长的原因和涉及的业务，以及收缴账期的预判？ A：上半年其他应收款合计增长13亿元左右，主要涉及两块业务：1)独家车位租售代理保证金，金额是7亿元。 2)与业务合作方的短期资金拆借款，金额有7亿多。 包括家政业务合作方对股权的进一步增持，金额有2亿多； 上下游的保安公司、绿化园林公司(我们的长期供应方)上半年受疫情影响承压，我们对其提供了一定的短期支持，期限都较短，在半年到一年左右。 另外，其他应收款里的保证金，未来会是我们的常态化业务，在项目招投标过程就会出现大量这种业务，未来的账面上可能会一直看到比较大的其他应收款。 Q：各个业务的应收款情况和收缴情况，下半年是否会进一步提拨备？ A：上半年应收账款合计增长20亿元左右。 两方面业务：1)受房地产周期影响，我们的外延服务关联方回款放缓，这部分金额在10亿元左右。 2)正常的第三方(物管、城服)应收款和绿地项目的应收款增长，金额在9亿多。不同业务预期损失情况不同，需要采取相应的拨备政策。 例如绿地业务、第三方住宅、关联方交易，拨备的金额比例就较高。 今年上半年应收账款对应的坏账合计有2.5亿元，其中有一半是因为余额增长导致的新增拨备，另外一部分则是公司考虑到市场环境因素进行的相应调整。 另外，因为疫情影响导致的业主收费延缓和城市停摆带来的政府公建类项目收款账期延长，下半年我们会加快收款进度，因此下半年可能不会再有大额的拨备提升，甚至可能会冲销一部分应收账款坏账。 Q：共青城持股给到管理层的激励规模是多大，未来会不会扩大覆盖的管理层范围？A：针对核心高管，在每年业绩达成后，高管持股平台会按照既定价格释放给到高管。这个激励期从去年开始，会持续到未来2-3年。 核心高管包括了集团管理层、集团职能负责人、区域负责人和副总，大概有20-30人左右。核心高管的激励包括薪酬激励和股权激励两方面，具有一定市场竞争力。 未来是否会扩大激励范围，我们一直有这样的调整，每年都会有新的高管加入或者晋升，都会纳入到高管激励池里面。另外，对于高管的股权激励，未来不排除采取其他激励计划，例如增发期权，让公司发展和个人利益能够长期捆绑。Q：上半年外延服务受地产周期影响严重，公司是否会考虑更为主动彻底地去寻求和地产的脱钩？ A：上半年外延增值服务的收入和利润确有下滑，连带公司业绩有所降低。 所以今年公司做了几个动作：一是把这块业务披露得更为清晰，让大家可以看到我们的外延业务带来的影响到底多大。 二是客观来看这部分业务，上半年雅居乐的地产外延业务在收入、利润上是正向的，只是现金回款因为地产整体资金吃紧导致有所拖欠。但是这块业务是为公司带来了利润的，过去几年也给公司业绩增长提供了支撑。 至于回款问题，我们是比较有信心的，今年下半年我们认为雅居乐外债和运营层面的回款会加快，我们也会积极追回。作为独立的上市公司，我们是会算账的，做某一块业务划不划算，我们是知道的。 目前来看，外延业务的回款、利润率方面的风险不大，整体可控。 对于未来的发展，第一我们还是综合评估他的经营风险和经营回报对我们是否有利，第二我们会客观评估他对我们业务层面的影响。我们最终还是以股东利益最大化、公司利益最大化为经营前提，请各位投资者和股东放心。Q：上半年外拓市场的竞争是在加剧还是舒缓，新拓项目利润率和存量项目的比较，如何看待公司单年外拓合约额上限？A：上半年受疫情影响以及增量住宅市场整体下滑的影响，市场总体供给量变小，竞争会变得更加激烈。 但是雅生活上半年完成的新增年化合同金额超12亿元，与去年同期相比有所上升，其中非住宅拓展业绩增长15%，充分完成了我们对上半年的市场预期。 虽然未来1-2年房地产行业还会有一定波动和调整，但是整体向上的趋势不会发生变化，我们会抓住机遇，在公建、企服和一二线中高端存量市场跑出我们的加速度。 我们将持续围绕“横向拓展业态覆盖宽度”、“纵向挖掘服务内容深度”这两项核心目标制定策略，以多元化、全周期、全业态的业务能力最大化抵冲行业竞争和疫情带来的不利影响。 具体策略方面，我们围绕年初制定的产品品牌和城市分级两大策略开展市场工作，但同时我们也会针对目前市场情况的变化，做出一些调整。 在产品策略中，结合目前住宅增量市场、商业等业态的收紧趋势，我们把重心放在了公共建筑、政企后勤、存量住宅这三大产品线。同时我们针对目前相对来说回款、利润受疫情影响较小的医院、学校、交通枢纽、企服、存量住宅这五项子品牌做整合和优化。 在城市分级策略中，上半年我们基本完成了优化的繁城、百将计划和共享中枢体系建设，所以我们可以看到有68%的新增项目是围绕战略和深耕城市落地的，而且基本都是一线、新一线和二线城市。 我们3万人的团队完成了全覆盖，“四中心一小组”的建设也基本完成。 在城市定位方面，鉴于目前的整体经济形势，我们更看好回款相对优秀的一二线城市，未来三年我们将持续扩大在战略和深耕城市落地项目的比例。 我们也关注到例如上海、南京、西安这些在上半年受到疫情影响的城市，有些项目会迟到，但不会永远不来。 所以下半年我们持续调整战略重心，7月市场拓展同比增长138%，8月到目前为止的市拓金额已经超过去年同期，我们相信这样的趋势会一直延展到年底。 最后，在专业支持上，“四中心一小组”的共享中枢也更加倾向于重点产品和重点城市全面匹配。我们激励的微调，在未来两到三年内也会根据整体的市场形势变化来进一步加强。Q：之前提到的理财产品的细节(期限、到期日、投资标的等)？ A：截止到6月30日，公司有20亿左右的理财，大致分为四类产品信托、基金、财富管理和其他产品。其中，财富管理的这笔理财会在7-8月陆续到期，回收3-4亿。 我们的投资标的都是由信托机构和基金根据他们的投资策略进行的市场化分散投资，主要投资策略是以固收类为主，包括银行理财、银行定期存款、债券、股票。 目标是追求稳定回报下的增值回报，约定回报率在6%-8%，会因为市场行情有所波动。 时间范围上有一年期和一年期以上的，但都是开放式的，可以提前赎回，定期会给到我们净值数据。 6月份我们取得了几百万的收益，7-8月相比6月又取得了更加稳健的增长。以前我们大部分的资金都处于活期账户上，收益率很低。 而且整个集团下有1000多家公司，几千个银行账户，资金比较松散。 所以今年上半年，公司开始加强对资金的集中管理，集中上拨成员企业的资金，希望能够提升资金的整体收益率。 但是我们的账面资金还是比较充足的，用于投资理财的资金也只占了20%-25%，并且是用于稳健性理财，来综合提升我们的收益率。但是在当前这个时间节点上，可以理解大家对于我们进行资金理财的动作会刻意放大。 但是其实我们做这些资金理财也好，投资也好，最终目的都是要谋求发展，我们会确保我们的股东利益和收益，始终以股东利益最大化为我们的目标，持续为股东创造价值。