雅生活服务2024中期报告

呵护一生温暖一城 2024 中期报告 企业使命 呵护一生温暖一城 企业愿景 成为中国卓越的品质服务运营商 价值观 开放多元精益求精同创共赢成就价值 公司概览 雅生活智慧城市服务股份有限公司（“雅生活”或“本公司”，连同其附属公司，统称“本集团”）是定位中高端的全国化综合性物业管理服务商。本集团以“成为中国卓越的品质服务运营商”为企业愿景，致力为业主提供高品质、全场景服务，业务不断延伸覆盖全产业链，积极创新和探索增值服务生态圈。目前，本集团拥有物业管理服务、业主增值服务、城市服务及外延增值服务四大业务线，服务范围覆盖全国31个省、直辖市和自治区，创建了涵盖住宅、公共建筑和商业办公的均衡业态布局。截至2024年6月30日止，本集团合约总建筑面积及在管总建筑面积已分别达到约749.8百万平方米及约576.7百万平方米。 2018年2月9日，本集团从雅居乐集团控股有限公司（“雅居乐控股”，连同其附属公司，“雅居乐集团”）成功分拆，成为中华人民共和国（“中国”）首家正式红筹分拆H股上市的物业管理企业。 目录 1公司概览 2公司资料 4财务概要 6主席报告 12管理层讨论和分析 22企业管治 24其他资料 33中期简要综合收益表 34中期简要综合全面收益表 35中期简要综合资产负债表 37中期简要综合权益变动表 38中期简要综合现金流量表 39简要综合中期财务报表附注 董事会 陈卓雄先生（*联席主席） 黄奉潮先生（*联席主席） 李大龙先生（*总裁（总经理）及首席执行官） 陈思杨先生（*副总裁） 岳元女士*（*于2024年5月29日获委任）徐永平先生*（*于2024年5月29日卸任）王功虎先生# 翁国强先生#黎家河先生# *执行董事 **非执行董事 #独立非执行董事 董事委员会 审计委员会 王功虎先生（委员会主席）翁国强先生 黎家河先生 薪酬与考核委员会 翁国强先生（委员会主席）黄奉潮先生 李大龙先生王功虎先生黎家河先生 提名委员会 黄奉潮先生（委员会主席）李大龙先生 王功虎先生翁国强先生黎家河先生 风险管理委员会 黄奉潮先生（委员会主席）陈卓雄先生 李大龙先生王功虎先生黎家河先生 监事会 刘剑荣先生（监事会主席、职工代表监事）黄智霞女士（职工代表监事） 王卫琼先生（股东代表监事）（于2024年5月29日获委任）张娉婷女士（股东代表监事）（于2024年5月29日卸任）郑健程先生（外部监事） 王韶先生（外部监事） 联席公司秘书 黄嘉毅先生李健威先生 授权代表 李大龙先生黄嘉毅先生 核数师 致同（香港）会计师事务所有限公司 法律顾问 关于香港法律： 盛德律师事务所 关于中国法律： 金杜律师事务所 主要往来银行 中国银行（广州珠江支行） 中国工商银行（中山三乡文昌支行）中国工商银行（陵水支行） 中国农业银行（三乡支行） 中国农业银行（广州珠江支行）中国建设银行（广州花城支行） 中国主要办事处 中国广东省广州市天河区珠江新城 华夏路26号 雅居乐中心35楼邮编：510623 中国注册办事处 中国广东省中山市 三乡镇雅居乐花园兴业路管理大厦 香港主要营业地点 香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 H股股份过户登记处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 电话：(852)29801333 传真：(852)28611465 投资者关系 投资者关系部 电邮：ir@agileliving.com.cn电话：(852)27408921 网站 www.agileliving.com.cn 上市资料 股本证券 本公司的普通股仅包括境外上市股份（H股）（“股份”）。 境外上市股份（股份代号：3319）于香港联合交易所有限公司（“香港联交所”）主板上市。 公司通讯派发 本公司将根据本公司股东（“股东”）选择向其寄发本中期报告的印刷本。本中期报告亦刊登于本公司网站(www.agileliving.com.cn)及香港联交所网站(www.hkex.com.hk)。登记股东可选择通过填妥指定表格并发送至本公司H股股份过户登记处卓佳证券登记有限公司或发送电子邮件至3319-ecom@hk.tricorglobal.com随时变更彼等收取本公司公司通讯的语言选择或方式，费用全免。股东如透过中介公司持有股份，则须透过彼等各自的中介公司代为办理有关更改手续。 为支持环保，本公司鼓励股东尽可能到上述网站浏览本中期报告内容。 综合收益表概要 截至6月30日止六个月2024年2023年收入（人民币百万元） 7,022.6 7,698.5 毛利（人民币百万元） 1,193.4 1,573.6 毛利率 17.0% 20.4% 净（亏损）╱利润（人民币百万元） -1,532.3 951.5 净利润率 -21.8% 12.4% 本公司股东应占（亏损）╱利润（人民币百万元） -1,634.2 839.0 每股基本（亏损）╱盈利（人民币元） -1.15 0.59 综合资产负债表概要 于2024年6月30日 于2023年12月31日 总资产（人民币百万元） 21,900.4 24,050.6 现金及现金等价物（人民币百万元） 3,042.7 4,074.9 股东权益（人民币百万元） 12,877.0 14,449.1 股东权益回报率* -16.6% 3.6% 总负债╱总资产 41.2% 39.9% *截至2024年6月30日止之股东权益回报率，是采用截至2024年6月30日止十二个月之本公司股东应占利润为计算基础。 收入 （人民币百万元） 毛利及毛利率 （人民币百万元）╱% 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 7,698.57,022.6 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 20.4% 1,573.6 17.0% 0 2023年1-6月2024年1-6月 0 1,193.4 2023年1-6月2024年1-6月 2,000 1,000 0 -1,000 -2,000 净利润及净利润率 （人民币百万元）╱% 951.5 -21.8% 12.4% -1,532.3 1,000 500 0 -500 -1,000 -1,500 -2,000 本公司股东应占利润 （人民币百万元） 839.0 -1,634.2 2023年1-6月2024年1-6月2023年1-6月2024年1-6月 总资产 （人民币百万元） 股东权益 （人民币百万元） 27,000 24,050.6 18,000 22,500 21,900.4 15,000 14,449.1 12,87 18,000 12,000 13,500 9,000 9,000 6,000 4,500 3,000 0 0 2023年12月31日 2024年6月30日 2023年12月31日2024年6 7.0 月30日 主席报告 陈卓雄 董事会联席主席 黄奉潮 董事会联席主席 致各位股东： 我们欣然报告本集团截至2024年6月30日止六个月（“期内”）的未经审核综合业绩。 2024年上半年，全球经济环境与地缘政治更趋复杂严峻、充满不稳定因素，中国经济正温和复苏，总体平稳，稳中有进。上半年政府出台了一系列利好政策引导房地产市场健康、有序发展。但整体而言，房地产市场 的仍处于深度调整期，开发及销售整体低迷，有待宽松政策的效果显现和消费者信心恢复。物业管理行业受到宏观环境及上游房地产市场波动的影响，供应有限加之业主需求出现变化，增长速度有所放缓，市场竞争进一步分化、加剧。在目前的经济环境下，机构及业主对于开支更为审慎，青睐高性价比、品质稳定的服务，对于物业管理服务供应商有更高的要求。物业管理企业由追求规模利润快速增长，逐渐回归到追求服务品质、经营质量、品牌美誉的本质。 业务回顾 尽管受到外部复杂的经营环境影响和房地产市场带来的冲击，本集团全体同仁迎难而上，各项业务经营整体稳定。面对新的形势，期内本集团持续深化调整业务策略，夯实核心业务及提升服务品质，重视存量项目稳定性，兼顾经营效益，追求有质量的拓展，守住规模基本盘。同时，本集团积极通过不同方式加强回款，努力克服客观环境及非经营性因素造成的暂时性影响，可持续性业务仍体现了一定的韧性。 期内，本集团收入人民币7,022.6百万元，毛利为人民币1,193.4百万元，净亏损为1,532.3百万元，本公司股东（“股东”）应占亏损为人民币1,634.2百万元，每股基本亏损为人民币1.15元。截至2024年6月30日止，本集团在管面积及合约面积分别为576.7百万平方米及749.8百万平方米，覆盖住宅、公共建筑、商业办公等多种业态。 在新的市场格局下，服务品质和口碑是物业管理企业长远发展的关键。期内，本集团全面回归服务本质，高度重视业主的满意度，对于服务品质存在的问题零容忍，持续加大对于品质建设的投入，重点加强社区文化建设，维护良好的业主关系。集团管理层和区域高管均深入项目一线，通过现场巡查形式，全面审视服务情况，可及时发现和整改问题，实现高效的管理与赋能。同时，通过现场访谈，面对面倾听业主心声，全面了解业主服务诉求，着力提升业主的满意度。上半年，本集团于全国逾百座城市开展超过3,000场社区文化活动，覆盖社区、社会与环境的各利益相关方，深化社区“五方共建”模式，巩固基层治理能力，构建社区邻里互助互爱的美好氛围，在守护社区、保护环境的点滴中充分展现企业社会责任。 同时，本集团期内持续加强对于基层服务的投入，推进环境和设备的全面升级焕新，例如针对性开展电梯专项整治行动，排查和杜绝安全隐患，提升电梯维护和保养水平，完善电梯安全管理制度。上半年住宅项目整体客户满意度有所提升，重大风险隐患数目显着下降。此外，本集团持续完善标准化建设，编写及修订集团内部服务分级标准，参与编写国家级《住宅物业服务规范》团体标准，以标准护航服务品质。在风险防范方面，逐渐完善常态化的风险上报和管理机制，聚焦重点项目，集中资源攻克难点项目，确保存量重点项目的顺利续约，守住本集团的基本盘。在优质的服务基础上，本集团多措并举，重点强抓收缴和回款，积极解决遗留问题，以保证稳定的现金流。 市场拓展是集团长远发展的重要动力。尽管市场机会总体仍有增长，但住宅增量市场供应收缩及风险增加，市场进一步向规模物企和高线城市集中，不同背景的物管企业均积极寻求市场化的发展机会，拓展竞争加剧。本集团坚持市场化战略核心，及时调整拓展策略，由规模发展转向质量优先，注重项目转化和质量，拓宽项目业态类型和采取灵活合作模式，积极应对新的竞争格局。期内，在城市分级和产品分级策略基础上，本集团巩固在优势区域和非住宅业态优势，加大对于重点区域与非住宅市场的拓展力度，中标华侨大学泉州校区、广东省公安机关以及深圳莲花山公园综合管养服务等公共建筑项目，获取青岛中德未来城博士邨二期等大型综合商办项目等；并持续择优拓展住宅业态，积极寻求存量市场的合适机会，于上海、粤港澳大湾区获取多个优质住宅项目。 在产业链发展方面，本集团聚焦可持续、有质量的核心业务类型，持续优化产业布局。业主增值服务围绕业主需求，坚持轻资产策略，持续调整业务策略，注重业务的盈利质量。社区生活服务优化产品结构、聚焦高价值核心品类，健全标准化产品体系，丰富拳头产品矩阵，重点强化社区销售渠道；机构类增值服务深化产业化运营能力，打造市场外拓能力，并实现有品质经营；而部分业务受到经济环境及上游房地产的影响，采取灵活业务策略，及时调整资源投入，严控经营风险。城市服务方面，重点提升回款及平衡盈利能力，持续优化和调整项目布局，向经济发达区域和优质项目集中资源，及时补充寻求业务机会，形成高质量的业务模式。上半年，本集团发挥规模效应、提升专业化服务能力，中标深圳市南山区沙河街道办事处环卫服务项目，并突破绿化养护类型项目，巩固已布局城市之优势和扩大规模效应。 运营管理模式和信息化建设亦及时调整升级，以灵活应对新的市场变化，全力支持业务发展。期内，本集团