统计局7月房地产数据点评：淡季修复速度减缓，静待政策效果显现

事项： 统计局公布7月房地产投资和销售数据。2022年前7个月，商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%； 商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%；房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；房屋新开工面积76067万平方米，同比下降36.1%；房屋竣工面积32028万平方米，同比下降23.3%。 国信地产观点：1）7月销售复苏放缓，单月同比降幅扩大。7月作为传统淡季，叠加居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。2）开发投资继续恶化，到位资金降幅扩大，后续修复关键是销售回暖、回款加速。3）开竣工跌幅扩大，地产链继续承压。4）投资建议：从行业角度，淡季修复速度减缓、基本面再趋悲观之下，市场可能重回政策博弈主线。我们认为，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧。近期多项地产纾困措施出台，多地加强预售资金监管，皆在夯实“保交楼”信心，提升了地产股债的“下限”。在此基础上，我们期待需求端更有力政策推出的效果，毕竟销售复苏是解决当下房地产问题的根本答案，决定了地产股债的“上限”。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国。5）风险提示：政策放松不及预期；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 7月销售复苏放缓，单月同比降幅扩大 7月销售复苏放缓。2022年1-7月商品房销售额累计75763亿元，同比-28.8%，较前值收窄0.1个百分点； 销售面积累计78178万平方米，同比-23.1%，较前值扩大0.8个百分点。单月值同比降幅扩大，2022年7月商品房销售额9691亿元，同比-28.2%，较前值扩大7.4个百分点；销售面积9255万平方米，同比-28.9%，较前值扩大10.6个百分点。销售均价延续修复态势，2022年1-7月，商品房销售均价为9691元/㎡，同比-7.4%，较前值收窄1.1个百分点，环比+1.1%。7月作为传统淡季，叠加居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。 图1：商品房销售额累计同比增速 图2：商品房销售额单月同比增速 图3：商品房销售面积累计同比增速 图4：商品房销售面积单月同比增速 图5：商品房销售均价同比增速 图6：商品房销售均价环比增速 开发投资继续恶化，到位资金降幅扩大 开发投资继续恶化。2022年1-7月房地产开发投资完成额累计为79462亿元，同比-6.4%，降幅较前值扩大1.0个百分点。7月单月，开发投资完成额为11148亿元，同比-12.3%，降幅较前值扩大2.9个百分点。 开发投资表现较差主要有两方面因素：一是房企资金压力较大，施工活动的开展受到波及，导致建安投资支撑减弱；二是房企投资意愿不足，土地市场热度仍然较低，土地购置费也对开发投资造成了拖累。 到位资金降幅扩大。2022年1-7月房企到位资金累计为88770亿元，同比-25.4%，较前值扩大0.1个百分点。7月单月到位资金为11923亿元，同比-25.8%，较前值扩大2.2个百分点。拆解房企资金来源，可见销售回款（即按揭贷款、定金及预收款两项之和）对房企的拖累仍较重，反映到位资金修复的关键是销售回暖、回款加速。 图7：房地产开发投资累计同比增速 图8：房地产开发投资单月同比增速 图9：到位资金累计同比增速 图10：到位资金单月同比增速 图11：国内贷款占比vs销售回款占比 图12：国内贷款拉动vs销售回款拉动 开竣工跌幅扩大，地产链继续承压 开工由于土地存量不足以及销售表现低迷，受房企投资意愿较弱的影响延续弱势。2022年1-7月，新开工面积累计76067万平方米，同比-36.1%，降幅较前值扩大1.6个百分点。7月单月新开工面积9644亿元，同比-45.4%，降幅较前值扩大0.3个百分点。竣工强弩之末。2022年1-7月，竣工面积累计32028万平方米，同比-23.3%，降幅较前值扩大1.8个百分点。7月单月竣工面积3392万平方米，同比-36.0%，降幅较前值收窄4.7个百分点。后续开工预计延续低位，待销售复苏使房企资金压力缓解、施工正常进行，竣工有望底部修复。从对经济、财政、就业等方面的影响看，地产链压力仍然较大。 图13：新开工面积累计同比增速 图14：新开工面积单月同比增速 图15：竣工面积累计同比增速 图16：竣工面积单月同比增速 投资建议：淡季修复速度减缓，静待政策效果显现 从行业角度，淡季修复速度减缓、基本面再趋悲观之下，市场可能重回政策博弈主线。我们认为，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧。近期多项地产纾困措施出台，多地加强预售资金监管，皆在夯实“保交楼”信心，提升了地产股债的“下限”。在此基础上，我们期待需求端更有力政策推出的效果，毕竟销售复苏是解决当下房地产问题的根本答案，决定了地产股债的“上限”。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国。 风险提示： 1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明