7月统计局数据点评：下行压力加剧，基本面修复仍待更大力度政策松动

行业研究|动态跟踪 看好（维持） 下行压力加剧，基本面修复仍待更大力度政策松动 ——7月统计局数据点评 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2022年08月16日 核心观点 统计局公布2022年7月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为9255万平米/9691亿元/11148亿元/9644万平米，同比增速分别为-28.9%/-28.2%/-12.3%/-45.4%，前值-18.3%/-20.8%/-9.4%/-45.1%。 销售量同比降幅走阔，基本面修复动力不足。7月全国商品房销售面积9,255万方，同比下滑28.9%，实现销售金额9,691亿，同比下滑28.2%，系销售淡季叠加疫情反复和延期交付影响所致。销售均价为10,471元/平方米，本年度同比增速首 次回正，较去年同期增长0.9%，环比回升7.4%，一线城市房价坚挺。月底政治局会议宽松力度不及预期，市场需求疲软和信心缺失难以改善，料8月销售仍将继续承压，基本面修复仍需进一步政策刺激。 新开工持续下行，房地产投资降幅扩大。7月新开工面积同比下降45.4%，前值为-45.1%，降幅略有扩大。7月份销售下行或使企业后续补库存动力将进一步受挫，土 储不足亦导致新开工面积下降，同时保交付压力下，竣工也对新开工存在一定挤出效应。考虑到销售持续承压、保交付压力和预售监管力度或将加大的影响，我们预计新开工下行趋势仍难缓解。 销售回落需求疲软，基本面复苏仍需政策 2022-08-14 时定金及预收款降幅稍有扩大，销售回款仍是房企资金面最主要的拖累项。从结构上来看，房企供需两侧的融资压力都进一步增加，对民营企业的融资支持收效并不 加大托底力度：——2022年第32周地产周报 明显，销售的改善仍是影响资金面的核心要素。 销售缓慢复苏，结构性分化加剧：—— 2022-08-08 到位资金同比降幅有所扩大，系销售回款拖累所致。从资金面来看，7月份房地产企业到位资金11,923亿，同比增速-25.8%，前值为-23.6%，房地产开发企业资金压力仍未好转。分项来看，个人按揭贷款回落明显，居民加杠杆购房意愿减退，同 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴尘染wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 行业集中度下降趋势有所改善，百强房企销售弱于行业平均。2022年1-7月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为-44.1%、-51.1%、-52.6%和-51.0%。1-7月TOP10销售集中度为22.1%，较前值21.6%有所改善，但较2021年仍有明显下降。 我们维持中期策略报告中对行业指标的预测。料销售面积全年同比下滑19.3%，销售金额下滑27.2%，新开工面积全年同比下滑29.4%，投资完成额下滑10.1%。 2022年第31周地产周报 政治局会议表态克制，基本面缓慢修复： ——2022年第30周地产周报 2022-08-03 投资建议与投资标的 本月房地产行业主要统计指标进一步下行，销售、资金、开工、投资同比降幅均有扩大，行业基本面修复态势艰难延续，需求疲软、信心不足的阻力仍未缓解。政策宽松力度不及市场预期，需求端持续走弱，居民加杠杆购房意愿显著下降。7-8月为传统销售淡季，叠加疫情反复和延期交付影响，市场销售下行压力加剧，进而致使房企资金面难以好转。房企补库存动力亦受市场消极影响，新开工、投资指标承压，保交付政策下竣工好转也对新开工有一定的挤出效应。从结果来看，此前一轮宽松政策并不足以支撑行业信用回暖和基本面修复，在供需双弱的背景下，我们认为Q3有望看到更大力度的宽松政策，预计企业间分化将加剧，低评级房企仍处在持续失血的状态，短期仍然缺乏加杠杆能力。继续推荐国企和高信用民企为主的组合，并建议随着市场复苏逐渐布局弹性标的。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头， 推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务 (01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。 风险提示 销售大幅低于预期。政策调控力度超过预期。融资环境存在不确定性。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 销售量同比降幅走阔，基本面修复动力不足4 新开工持续下行，房地产投资降幅扩大5 到位资金回落，系销售回款拖累所致5 行业集中度下降趋势有所改善，百强房企销售弱于行业平均6 投资建议7 风险提示7 图表目录 图1：房地产销售面积7月同比增速-28.9%4 图2：7月东部、中部、西部、东北部销售降幅均扩大4 图3：商品房待售面积略有回落，库存稳定4 图4：单月销售价格环比增长7.4%4 图5：7月新开工面积同比下滑45.4%5 图6：房地产投资7月同比增速为-12.3%5 图7：7月房地产企业到位资金同比下降25.8%6 图8：7月国内贷款同比增速-36.8%6 图9：7月定金及预收款同比增速为-31.2%6 图10：7月个人按揭同比增速-20.7%6 图11：1-7月，TOP10公司销售集中度下降至22.1%7 图12：1-7月百强房企销售弱于行业平均7 销售量同比降幅走阔，基本面修复动力不足 7月全国商品房销售面积同比下滑28.9%，销售量回落需求疲软，系销售淡季叠加疫情反复和延期交付影响所致，销售均价回升，一线城市房价坚挺。2022年7月，全国实现商品房销售面积9,255万方，同比下滑28.9%，实现销售金额9,691亿，同比下滑28.2%。7-8月为传统销售淡季，季节特征、疫情反复和延期交付事件等多因素共同影响，需求端疲软态势进一步加剧，销售量数据同比降幅走阔。7月销售均价为10,471元/平方米，本年度同比增速首次回正，较去年同期增长0.9%，环比回升7.4%。其中一线城市商品房销售价格坚挺，环比微涨0.3%，但二三线城市环比整体呈降势。月底政治局会议继续强调“坚持‘房住不炒’，因城施策用足用好政策工具箱”，实际宽松力度不及预期，市场需求疲软和信心缺失难以改善，料8月销售仍将继续承压， 基本面修复仍需进一步政策刺激。我们维持中期策略报告《克制力度的逆周期宽松》中的预测，预计销售面积全年同比下滑19.3%，销售金额下滑27.2%。 2022年7月全国东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比增速分别为-27.4%/-16.5%/-21.6%/- 35.4%，前值-20.3%/-11.0%/-22.8%/-22.4%。西部区域销售略有回升，东部、中部和东北部区域下降幅度明显。传统销售淡季叠加局部地区疫情反弹的影响，在缺少实质性宽松政策的刺激下，我们料8月销售改善程度仍有限。 图1：房地产销售面积7月同比增速-28.9%图2：7月东部、中部、西部、东北部销售降幅均扩大 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 单月销售面积同比增速 累计销售面积同比增速 -20%2018/1 -40% -60% 2019/1 2020/1 2021/1 2022/1 东部 中部 西部 东北 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 2018/1 2018/4 2018/7 2018/10 2019/1 2019/4 2019/7 2019/10 2020/1 2020/4 2020/7 2020/10 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 2022/7 0% -20% -40% -60% -80% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 图3：商品房待售面积略有回落，库存稳定图4：单月销售价格环比增长7.4% 商品房待售面积（万方)待售面积/近12个月平均销售 单月销售价格（元/平） 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 8.00 6.00 4.00 2.00 2015/2 2015/7 2015/12 2016/6 2016/11 2017/5 2017/10 2018/4 2018/9 2019/3 2019/8 2020/2 2020/7 2020/12 2021/6 2021/11 2022/5 0.00 11,500 11,000 10,500 10,000 9,500 9,000 8,500 8,000 2019/12020/12021/12022/1 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 新开工持续下行，房地产投资降幅扩大 7月房地产新开工面积为9,644万方，同比下降45.4%。7月新开工面积同比下降45.4%，前值为-45.1%，降幅略有扩大。新开工面积/销售面积的比值为1.04，前值为0.81，新开工面积略高于销售面积，说明6月份销售回升对企业投资信心有一定修复，但随着7月份销售降幅再度扩大，企业后续补库存动力将进一步受挫；土储不足是新开工持续下行的另一重要原因，2022年1-7月房企土地购置面积累计同比下降48.1%，而2020、2021年全年的土地出让面积分别下滑1.1%和15.5%，亦导致新开工面积下降；同时保交付压力下，竣工也对新开工存在一定挤出效应。考虑到销售持续承压、保交付压力和预售监管力度或将加大的影响，我们预计新开工下行趋势仍难缓解。 7月房地产投资同比下滑12.3%，降幅进一步扩大。7月全国房地产开发投资额为11,148亿元，同比下滑12.3%，前值-9.4%，下滑幅度进一步扩大，持续拖累经济增速。目前新开工降幅进一步走阔，土地出让修复缓慢，房地产投资后续改善程度仍有限。我们维持中期报告《克制力度的逆周期宽松》中的预测，料新开工面积全年同比下滑29.4%，投资完成额下滑10.1%。 图5：7月新开工面积同比下滑45.4%图6：房地产投资7月同比增速为-12.3% % % % %2018/1 % % % 2019/1 2020/1 2021/1 2022/1 80% 60 40 20 0 新开工面积单月同比增速新开工面积累计同比增速 50% 40% 30% 20% 10% 0% 房地产投资单月同比增速房地产投资累计同比增速 -20 -40 -60 -10%2018/12019/12020/12021/12022/1 -20% -30% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 到位资金回落，系销售回款拖累所致 房地产开发企业到位资金同比降幅有所扩大，系受销售回款减弱拖累。从资金面来看，7月份房地产企业到位资金11,923亿，同比增速-25.8%，前值为-23.6%，房地产开发企业资金压力仍未 好转。分项来看，国内贷款融资1,224亿，同比增速-36.8%，前值-32.1%，降幅扩大。需求侧来 看，定金及预收款3,974亿元，同比增速-31.2%，前值-30.8%，个人按揭贷款2,011亿，同比增速-20.7%，前值-8.7%，个人按揭贷款回落明显，居民加杠杆购房意愿减退，同时定金及预收款降幅稍有扩大，销售回款仍是房企资金面最主要的拖累项。从结构上来看，房企供需两侧的融资压力都进一步增加，对民营企业的融资支持收