房地产行业周报：宽松政策加速出台，地方政府或纾困本土房企

行业点评 本周地产和物业板块表现均略有回调。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.9%，在各板块中位列第15；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1%，在各板块中位列第15。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.4%，沪深300指数涨跌幅为-1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2%和-2.4%。 土拍市场延续低温态势。本周全国300城宅地成交建面644万㎡，单周环比+51%（上周清明假期土拍数量少），单周同比-56%，平均溢价率3%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面10991万㎡，累计同比-53%，土拍市场仍以央企、国企和平台公司为主力。 本周一手房销售环比上升、同比下降，仍处于较低水平。本周40个城市商品房成交合计354万平米，周环比+13%，周同比-54%，其中：一线城市周环比-4%，周同比-51%；二线城市周环比+19%，周同比-50%；三四线城市周环比+6%，周同比-72%。 本周二手房销售环比上升、同比下降。本周17个城市二手房成交合计142万平米，周环比+33%，周同比-43%，其中：一线城市周环比+43%，周同比-34%；二线城市周环比+27%，周同比-44%；三四线城市周环比+93%，周同比-63%。 宽松政策加速出台，助力行业逐步筑底。自我们外发《步入良性循环正轨，布局地产正当时》报告以来，重庆、苏州、南京、昆明等一二线、长三角城市相继出台调控宽松政策，通过放宽限购限售、降低首付比例、降低房贷利率等措施支持消费者购房；4月15日，央行宣布下调存款准备金率0.25个百分点，稳增长的动作持续增加；从2022年3月70大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，虽然价格环比下降城市数量仍多于环比上升城市数量，但环比下降城市数量已有逐步减少趋势。我们认为在目前已出台的利好政策和未来预计出台的宽松政策助力下，房地产行业有望在二季度末逐步筑底。 地方政府或纾困本土优质民营房企。目前虽然行业调控宽松正在加速，但由于市场销售反应有所滞后，部分房企短期仍然面临较大资金压力，我们预计地方政府将增加对本土优质房企的纾困援助，或采取直接发放纾困资金、放宽房企预售资金监管、协调资源帮助房企融资、项目层面国资入股合作开发、公司层面注资入股房企等措施。地方政府对优质民营房企的纾困援助一方面能缓解房企短期资金压力，另一方面能增加企业信用，保障房企安全稳健发展，预计被低估的优质民营房企将逐步进入估值修复阶段。 投资建议 我们预计未来面向行业的宽松政策将持续出台，针对企业的直接纾困援助也将逐步增加。地产板块，推荐销售逆势增长、业绩确定性强的绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，我们看好民营物业公司在关联房企流动性危机解除后的估值修复弹性，推荐金科服务、碧桂园服务。 风险提示 调控宽松不及预期；疫情影响政策落地和市场恢复 70大中城市商品住宅销售价格变动情况 2022年3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市个数双双减少： 新建商品住宅价格指数：29城（+2）环比上涨，3城（0）环比持平，38城（-2）环比下滑； 二手住宅价格指数：21城（+11）环比上涨，4城（+1）环比持平，45城（-12）环比下滑。 图表1：2022年3月70大中城市新建商品住宅价格指数环比-0.10% 图表2：2022年3月70大中城市二手住宅价格指数环比-0.20% 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.9%，在各板块中位列第15；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1%，在各板块中位列第15。本周地产涨跌幅前5名为广汇物流、京能臵业、中交地产、*ST松江、渝开发，涨跌幅分别为+31.7%、+29.1%、+26.9%、+21.6%、+15.6%；末5名为中国武夷、蓝光发展、南山控股、栖霞建设、南国臵业，涨跌幅分别为-33%、-27.4%、-24.5%、-23.6%、-22.3%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.4%，沪深300指数涨跌幅为-1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2%和-2.4%。本周物业涨跌幅前5名为宋都服务、招商积余、滨江服务、弘阳服务、第一服务控股，涨跌幅分别为+13.6%、+8.1%、+4.5%、+3.3%、+2.3%；末5名为正荣服务、融创服务、C特发、星盛商业、佳兆业美好，涨跌幅分别为-15.9%、-8.4%、-8.2%、-7.6%、-7.4%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第16周，全国300城宅地成交建面644万㎡，单周环比51%，单周同比-56%，平均溢价率3%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面10991万㎡，累计同比-53%；年初至今，华润臵地、建发房产、中海地产、绿城中国、上海地产的权益拿地金额位居行业前五，分别为193、173、164、136、135亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表12：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（4月9日-4月15日），40个城市商品房成交合计354万平米，周环比+13%，周同比-54%，月度累计同比-52%，年度累计同比-38%。其中： 一线城市：周环比-4%，周同比-51%，月度累计同比-42%，年度累计同比-29%； 二线城市：周环比+19%，周同比-50%，月度累计同比-50%，年度累计同比-35%； 三四线城市：周环比+6%，周同比-72%，月度累计同比-70%，年度累计同比-57%。 图表13：40城新房成交面积及同比增速 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表16：40城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（4月9日-4月15日），17个城市二手房成交合计142万平米，周环比+33%，周同比-43%，月度累计同比-40%，年度累计同比-37%。其中： 一线城市：周环比+43%，周同比-34%，月度累计同比-32%，年度累计同比-37%； 二线城市：周环比+27%，周同比-44%，月度累计同比-40%，年度累计同比-34%； 三四线城市：周环比+93%，周同比-63%，月度累计同比-69%，年度累计同比-72%。 图表17：17城二手房成交面积及同比增速（周） 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表20：17城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.55亿平米，环比+0%，同比+7%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为23月，较上周+1.4个月，较去年同比+9.6个月。 图表21：12城商品房的库存和去化周期 图表22：12城各城市能级的库存去化周期 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表24：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表25：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表26：物管行业资讯 物管公司动态 图表27：物管公司动态 行业估值 图表28：A股地产PE- TTM 图表29：港股地产PE- TTM 图表30：港股物业股PE- TTM 图表31：覆盖公司估值情况 风险提示 调控宽松不及预期。目前已有多个全国层面和地方层面宽松政策出台，若后期其他城市宽松政策不及预期，也会影响房地产市场恢复。 疫情影响政策落地和市场恢复。当前全国重心都在疫情防控，若疫情持续发酵失控，将大幅延缓宽松政策落地时间，同时将持续抑制购房需求，影响市场销售恢复。