每周经济观察2022年第31期：应对保交楼，哪些新举措？

宏观研究 证券研究报告 每周经济观察2022年08月08日 【每周经济观察】2022年第31期 应对保交楼，哪些新举措？ 华创证券研究所 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 证券分析师：陆银波 电话：010-66500831 邮箱：luyinbo@hcyjs.com执业编号：S0360519100003 证券分析师：殷雯卿 电话：010-66500892 邮箱：yinwenqing@hcyjs.com执业编号：S0360521040002 证券分析师：高拓 电话：010-66500860 邮箱：gaotuo1@hcyjs.com执业编号：S0360521080001 相关研究报告 《【华创宏观】中期选举进行到哪了？——海外双周报第12期》 2022-08-02 《【华创宏观】复苏为何趋缓？——7月PMI数据点评&每周经济观察第30期》 2022-07-31 《【华创宏观】哪些城市车卖得好？——基于300 城的销量分析》 2022-07-24 《【华创宏观】75bp还是100bp？市场如何预期 ——海外双周报第11期》 2022-07-18 《【华创宏观】各方如何回应“断贷”事件？— —每周经济观察第28期》 2022-07-17 主要观点 本周周报关注地方政府及金融机构“保交楼”新举措。 地方政府： （一）建立“一对一”帮扶机制，逐个解决问题项目 7月中旬至今，已有河南郑州、洛阳、平顶山、驻马店，陕西咸阳，山东济南， 四川绵阳等10多个城市出台对房企“一楼一策一专班”政策。此外，赣州还通过返还未动工项目土地款方式为房企提供项目资金。 （二）设立地产稳定基金 郑州或将设立规模100亿元的地产纾困基金，重点用于盘活郑州市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目（1-2个月内净资产较高）。基金采用母子基金方式运作，由中心城市基金（实控人为郑州财政局）设立母基 金，该母基金与国有投融资公司、社会资本共同成立子基金，按照“一项目一子基金”方式盘活项目。母基金出资比例不高于30%，子基金出资比例不高于40%，其余部分资金由金融机构并购贷款补充。 （三）推进“交房即交证”改革 7月中旬以来，河北、湖南衡阳、河南、云南大理州等先后发布新政，推广“交 房即交证”改革。如河南规定，自2023年1月1日起，全省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目将全面实施“交房即交证”。 金融机构： （一）联合央、国企设立纾困基金 7月，郑州地产联合地方AMC河南资管拟设立郑州地产纾困基金，基金规模或在200-300亿元之间。据克而瑞研究中心统计，2022年至今，已有陕西、南通、川渝、浙江、郑州等地方国资联合AMC设立纾困基金，规模通常不超过百亿。 （二）纾困对象从项目上升至集团层面 8月初，中国华融与阳光城母公司阳光集团签署《纾困重组框架协议》，是首次在集团层面提出整体的框架协议，目前具体执行措施还未落地。此前，AMC纾困主要是针对项目，如中国信达通过折价收购债权盘活佳兆业广州悦伴湾项目；中信集团通过设立SPV，盘活佳兆业四个资产项目。 疫情现状： 全国净新增连续4日上升，8月5日-6日单日新增回到500例以上。8月6日 新增本土感染者707例，比前一日增加139例。新增病例反弹主因是海南疫情 快速上升，8月6日海南新增457例，占报告总数的65%。8月6日-7日，海南三亚、儋州、万宁先后实行临时性全域静态管理；上海自8月7日起将实施常态化防控措施。 每周经济观察 生产，多数行业开工率继续下滑，货运物流降幅扩大，8月前6日货运物流指数同比-21%，7月下半月为-18%。需求，地产降幅较上周扩大，8月4日，67城商品房成交面积同比-18%，7月31日为-15%（7DMA）；出口再超预期，7月出口同比+18%，预期+16.2%，前值+17.9%。物价，OPEC+仅小幅增产，但美国汽油需求大幅走弱带动国际油价大跌。利率债，发改委要求加快政策性开发性金融工具资金投放。资金，DR007下行至1.2963%，财政发力和实体需求较弱或是资金面持续宽松的主要矛盾。 风险提示：政策执行不及预期；楼市持续低迷。 目录 一、应对“保交楼”，哪些新举措？4 （一）地方政府：“一对一”帮扶、设立纾困基金、推进“交房即交证”改革4 （二）金融机构：联合设立纾困基金，纾困对象上升至集团4 二、疫情现状：全国净新增连续4日上升5 三、每周经济观察6 （一）生产：货运物流修复受阻6 （二）需求：地产降幅扩大7 （三）物价：OPEC+仅小幅增产，但美国汽油需求大幅走弱带动国际油价大跌8 （四）贸易：7月出口再超预期9 （🖂）利率债：加快政策性开发性金融工具资金投放并尽快形成实物工作量10 （六）资金：短端利率进一步下行11 图表目录 图表1近期地方政府及AMC纾困房企部分措施4 图表28月初全国疫情有所反弹6 图表3水泥磨机运转率继续修复7 图表4螺纹连续6周去库7 图表5开工率继续下滑7 图表629城地铁客运量缓慢修复8 图表7执行航班数上升8 图表867城商品房销售面积8 图表9汽车零售增速放缓，批发强势增长8 图表10本周猪肉和蔬菜价格继续回落9 图表11焦煤价格企稳9 图表127月美国汽油表观需求明显回落9 图表13螺纹钢产量低位企稳9 图表14BDI指数本周环比-14.4%10 图表15中国进口干散货运价指数本周环比-8.7%10 图表16CRB指数本周环比+0.4%10 图表17中国出口集装箱运价指数本周环比-0.8%10 图表188.1当周国债发行2916亿/净发2714亿;8.8当周待发2950亿/净发-3743亿11 图表198.1当周证金债发行1305亿/净发519亿;8.8当周待发180亿/净发-599亿11 图表208月8日当周待发国债、证金债一览11 图表21本周与下周公开市场操作到期一览12 图表22银行间利率进一步下行12 图表23不同期限收益率均有所下行12 一、应对“保交楼”，哪些新举措？ （一）地方政府：“一对一”帮扶、设立纾困基金、推进“交房即交证”改革 一是建立“一对一”帮扶机制，逐个解决问题项目。7月中旬至今，已有河南郑州、洛阳、平顶山、驻马店，陕西咸阳，山东济南，四川绵阳等10多个城市出台对房企“一楼一策一专班”政策。此外，赣州还通过返还未动工项目土地款方式为房企提供项目资金。 二是设立地产稳定基金。据媒体报道，近期郑州将设立规模100亿元的地产纾困基金1。基金运作上，采用母子基金方式运作，由中心城市基金（实控人为郑州市财政局）设立100亿元母基金，该母基金与项目所在区国有投融资公司、社会资本（央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）共同成立子基金，按照“一项目一子基金”方式盘活项目。母基金出资比例不高于30%，子基金出资比例不高于40%，其余部分资金由金融机构并购贷款补充。基金投向上，基金重点用于盘活郑州市域内未来销售收入能够 覆盖项目投资的存量房地产项目（1-2个月内净资产较高），并督促危困房企将置换资金专项用于其他已停工停按揭月供楼盘。 三是推进“交房即交证”改革。7月中旬以来，河北、湖南衡阳、河南、云南大理州等先后发布新政，推广“交房即交证”改革。如河南规定，自2023年1月1日起，全省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目将全面实施“交房即交证”。 （二）金融机构：联合设立纾困基金，纾困对象上升至集团 一是联合央、国企设立纾困基金。7月，郑州地产联合地方AMC河南资管拟设立郑州地产纾困基金，基金规模或在200-300亿元之间。据克而瑞研究中心统计，2022年至今，已有陕西、南通、川渝、浙江、郑州等地方国资联合AMC设立纾困基金2，规模通常不 超过百亿。 二是纾困对象从项目上升至集团层面。8月初，中国华融与阳光城母公司阳光集团签署 《纾困重组框架协议》，是首次在集团层面提出整体的框架协议，目前具体执行措施还未落地。此前，AMC纾困主要是针对项目，如中国信达通过折价收购债权盘活佳兆业广州悦伴湾项目；中信集团通过设立特殊目的财产权信托（SPV），盘活佳兆业四个资产项目。 图表1近期地方政府及AMC纾困房企部分措施 主体 救助对象 措施 实施方案/进展 地方政府 郑州42个风险项目 “一楼一策一专班一银行”机制 在原先专班基础上吸纳银行进入，专班将牵头银行共同研究制定针对该楼盘的一揽子金融服务方案 四川遂宁 “一对一”挂联机制 每一个项目均由一名县（市、区）、市直园区县级领导进行“一对一”挂联，督促未开工房地产开发项目尽快投资、动工 济南历城区19个突出问题项目 纾困资金、封闭运营 区住建局帮助企业争取市住建局预售监管资金支持，在项目内封闭运行使用，确保项目完成交付。世茂时代先声项目的首期监管资金申请已通过市住建局的审核，并已提交监管银行审核放款。融创文旅城项自持商业资产的处置方案已上报市工作专班，待市政府批复同意 绿地集团 返还未动工项目土地款 赣州经开区政府决定收购部分未动工的地块，根据施工进度返还绿地近4亿 1https://baijiahao.baidu.com/s?id=1740387439717400034&wfr=spider&for=pc 2http://www.fangchan.com/data/19/2022-08-03/6960468130238108205.html 主体 救助对象 措施 实施方案/进展 的土地出让金用于项目建设 郑州部分风险项目 地方政府设立纾困基金 由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，还需各区县吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金 金融机构 阳光城母公司阳光集团 全国性AMC介入 （中国华融） 框架协议，没有具体的落地执行方案 12家重点受困房企项 目 全国性AMC介入 （中国长城） 上半年已有1个纾困受困房企的深圳项目落地，另有2个项目正在出资。此外还有7个受困房企的8个重点项目正在推进，涉及纾困资金超80亿元 佳兆业广州悦伴湾项目 全国性AMC介入 （中国信达） 信达成功落地首单纾困项目，通过“信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建”模式成功盘活佳兆业广州悦伴湾项目 郑州部分风险项目 地方AMC+地产国企设 立纾困基金 河南资产与郑州地产拟联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等 佳兆业4个优质项目 债权人收购 收购佳兆业在深圳的4个项目，总货值约500亿元 资料来源：财联社，华尔街见闻，每日经济新闻，克而瑞研究中心，华创证券 二、疫情现状：全国净新增连续4日上升 全国净新增连续4日上升，8月5日-6日单日新增重新回到500例以上。8月6日，新增 本土感染者707例（337+399-29），比前一日增加139例。涉及疫情的省份为17个，7 月20日为11个。截至8月6日，全国共有中高风险地区1183个，7月30日为1092个。 新增病例反弹主因是海南0801疫情处于快速上升期，8月6日海南新增457例，占报告 总数的65%。具体看，新增本土确诊病例来自11省，其中海南297例，内蒙古12例， 广东12例，重庆5例，其他7省各有5例以下。新增无症状感染者涉及15省，其中海 南160例，浙江68例，新疆52例，河南30例，广西19例，其余10省各有10例以下。 防疫政策：1）8月7日起，民航局对国际定期客运航班熔断措施进行优化调整。2）上海：8月7日0时起，上海全市疫情风险区“清零”，将实施常态化防控措施。3）海南： 海南将开展全省核酸检测；8月6日18时起，海南本地居民非必要不离岛；8月6日-7日，三亚、儋州、万宁先后实行临时性全域静态管理。 图表28月初全国疫情有所反弹 资料来