无锡次轮土拍热度略有回温，平台托底现象有所改善

事实与观点-克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 无锡次轮土拍热度略有回温，平台托底现象有所改善 2022-7 无锡次轮土拍热度略有回温，平台托底现象有所改善 马千里、周奇 在前有南京土拍、后有上海土拍的情况下，无锡也迎来了年内第二场集中土拍。在供地质量明显提升及土拍规则仍延续首轮宽松趋势的影响下，无锡次轮土拍热度较首轮出现回温：在保持“零流拍”的背景下，整体溢价率回升至1.4%，并且还有一宗地触顶成交；与此同时，地方国资托底现象也有所改善，民企拿地比例也较首轮出现提升。 表：无锡2022年第二轮土拍与首轮集中土拍热度对比 （幅，万平方米，亿元，元/平方米） 指标 2022年第一批 2021年第二批 变动 成交幅数 8 16 ↑100% 成交建面 100 181 ↑80% 成交总价 104 201 ↑93% 平均楼板价 10367 11116 ↑7% 溢价率 0.08% 1.39% ↑1.3pct 流拍率 0% 0% 持平 注：表中统计地块仅涉及涉宅用地。 数据来源：CRIC 一、土拍持续低热下，无锡次轮供地质量较首轮均有提升 自去年下半年以来，无锡的集中土拍热度持续降温，22年首轮集中土拍更是仅有1 幅地溢价成交，相较于去年首轮16宗地全部溢价成交的火热场面，土地市场降温明显。为了提振土拍热度，无锡年内第二批次集中供地规则仍延续首轮的宽松机制，同时 供地质量还较首轮明显提升。从量上来看，无锡此次共有16幅宅地推出，总建筑面积达180.6万平方米，较首轮上涨了八成。从推出土地素质来看，16幅宅地多集中在滨湖、锡山及梁溪，其中不仅有锡东新城、堰桥街道等热点片区，无锡主城最黄金地段——梁溪核心区也有一宗地块推出，土地素质整体较佳。 图：无锡22年次轮集中出让地块区域供地结构（万平方米，幅） 数据来源：CRIC 二、底价成交比例仍在八成以上，核心板块热度有所复苏 在供地质量提升下，无锡此次集中土拍热度较首轮出现回温。16宗地块中有3宗出现溢价，其余地块均为底价成交，共收金200.7亿元，平均溢价率为1.4%，较首轮上涨了1.3个百分点。 具体而言，无锡此次集中土拍中溢价成交的3幅地分别为梁溪区夹城里AD地块 （XDG-2022-34号）及惠山区堰桥街道两幅地块（XDG-2022-9号、XDG-2022-10号）。其中梁溪区夹城里AD地块（XDG-2022-34号）触及地价上限，成为本场土拍中唯一摇号地块，也打破了无锡自去年第三轮土拍以来无地块触顶成交的局面。据地理位置来看，该宗地位于“龟背壳”沿线中心主城区，北侧紧邻体育公园及古运河，区位极为优越，周边配套资源也非常优质，尤其是对应的教育资源，堪称无锡顶级，因而竞争较为激烈，经过50余轮的竞价后触及地价上限，成交楼板价为21017元/平方米；值得一提的是， 该地块也是无锡首宗楼板价突破2万元/平方米的宅地。惠山区堰桥街道两幅地块，因周边在售项目较少，且地价相对较低，也吸引了两家房企竞拍，最终均经过一轮加价成功出让，由无锡城发以18亿元的总价包揽。 余下13幅地块均为底价成交，其中涉及3幅安置房或定销房用地，由贵州大兴、 九龙湾智造城及江西春丰实业竞得。在10幅商品住宅用地中，虽然不乏此前竞拍高热的锡东新城、山水城等片区，但在市场转冷之下，这些新城片区的购房需求也有所退潮，加之部分地块总价相对较高，如滨湖区12号、新吴区16号、锡山区35号、48号地块 等地块的起拍总价都在20亿元以上，对房企而言资金压力较大，因而最终均为底价成 交。 表：无锡2022年第二轮土拍中溢价成交地块情况（亿元，元/平方米） 土地名称 区域 成交总价 楼板价 溢价率 竞得企业 备注 XDG-2022-34号 梁溪区 28.45 21017 10.5% - 待摇号 XDG-2022-10号 惠山区 7.79 12031 0.3% 无锡城建 XDG-2022-9号 惠山区 10.36 12023 0.2% 无锡城建 XDG-2022-35号 锡山区 31.00 10100 0.0% 红豆置业 XDG-2022-16号 新吴区 21.34 10629 0.0% 梅村街道+新发 XDG-2022-12号 滨湖区 20.98 17000 0.0% 无锡城建 XDG-2022-48号 锡山区 20.10 14500 0.0% 红豆置业 XDG-2022-29号 滨湖区 11.80 7000 0.0% 九龙湾智造城 XDG-2022-38号 梁溪区 10.38 13061 0.0% 无锡益广辉 XDG-2022-31号 滨湖区 9.14 17000 0.0% 无锡城建 XDG-2022-28号 滨湖区 7.33 3848 0.0% 九龙湾智造城 安置房 XDG-2022-8号 惠山区 6.97 12100 0.0% 广厦置业 XDG-2022-22号 经开区 5.05 5540 0.0% 贵州大兴 安置房 XDG-2022-27号 梁溪区 4.69 13115 0.0% 无锡益广辉 XDG-2022-42号 梁溪区 3.40 6352 0.0% 江西春丰实业 安置房 XDG-2022-17号 新吴区 1.89 10000 0.0% 德惠建设 数据来源：CRIC 三、民企拿地比例有所上升，红豆置业拿地金额居首 无锡次轮土拍热度的回温还体现在企业拿地方面。对比首轮集中土拍来看，无锡次轮成交地块中民企拿地比例明显提升，共有5幅地由民企拿下，其中本土企业红豆置业 表现亮眼，以51亿元的总价夺得开发区乡镇博物馆东侧地块及锡东新城东翔路与规划 道路交叉口西北侧地块2幅地块，是本轮土拍中拿地金额最高的房企。 但值得一提是，虽然无锡此次国企拿地比例有所下降，但如保利、招商等品牌房企并未出现在无锡此次集中土拍中，拿地主力仍然以地方国资为主，如无锡城建、九龙湾智造城均托底了多宗土地。唯一有品牌房企参与的是待摇号的梁溪区夹城里AD地块，但也有地方国资的参与，其中万科与无锡地铁、仁恒与安居及梁溪城投分别参拍。 表：无锡2022年第二批次成交地块中房企拿地金额及幅数（亿元，幅） 房企 拿地金额 拿地幅数 红豆置业 51.1 2 无锡城建 48.3 4 梅村街道+新发 21.3 1 九龙湾智造城 19.1 2 无锡益广辉 15.1 2 广厦置业 7.0 1 贵州大兴 5.0 1 江西春丰实业 3.4 1 德惠建设 1.9 1 注：不包括待摇号地块。 数据来源：CRIC 四、政策宽松下近期楼市成交量增价稳，带动土拍信心有所恢复 结合楼市表现来看。4月以来，无锡楼市调控政策不断放松，不仅放宽了二孩以上家庭的限购，降低首付门槛，支持改善类住房需求，多个区域还发布购房补贴新政，以加快商品房去化，缓解房地产企业库存压力。 在多重政策放松的利好下，无锡近期楼市也小幅回暖。据CRIC统计，无锡近两月商品住宅成交规模虽然较去年同期仍有较大差距，但已连续两月环比上涨，6月商品住宅成交规模达35万平方米，环比上月上涨了两成，成交价格也稳定在2.3万元/平方米以上，单月开盘去化率也提升至50%以上，市场表现相对较佳。基于此，房企投资意愿也有所复苏，带动无锡次轮土拍热度也较首轮小幅回升。 图：2021年以来无锡商品住宅成交量价月度走势（万平方米，元/平方米） 数据来源：CRIC 总体来看，在供地质量提升及土拍门槛宽松的影响下，无锡次轮土拍热度较首轮小幅回升，民企投资意愿也有所提升。但在下周一恰逢上海次轮集中土拍，品牌房企投资向核心一、二线城市回归的背景下，无锡次轮土拍热度回升幅度并不大，成交溢价率 也处在22城中相对较低水平。 不仅仅是无锡，包括南通、徐州、金华在内的多个进行集中供地的三四线城市土地市场热度仍在谷底，年内集中成交地块基本均依赖本地国资托底。接下来，在楼市成交仍未大面积回暖的前提下，这些城市的土地市场热度仍将延续低位，仅极为核心的板块才有一定的竞拍热度。