房地产行业百城土地成交月度跟踪报告（2022年6月）：二轮土拍加速推动土地市场复苏，50强房企新增土地环比翻倍

2022年7月26日 行业研究 二轮土拍加速推动土地市场复苏，50强房企新增土地环比翻倍 ——百城土地成交月度跟踪报告（2022年6月） 要点 6月百城土地成交复苏，单月土地成交建面环比+30.8%，同比-18.5%，同比降幅收窄15.8pct；22城二轮土拍陆续开启，6月揽金超1300亿元 1-6月，百城土地成交建面6.7亿平方米，累计同比-29.2%；成交总价12,584亿 元，累计同比-54.4%；成交均价为1,867元/平方米，累计同比-35.5%。地方政府性基金预算本级收入26,070亿元，同比下降29.7%，其中，国有土地使用权出让收入23,622亿元，同比下降31.4%。 根据克而瑞统计数据，6月，TOP50房企新增土地价值总计为1984.2亿元,单月同比下降39.9%，环比上升113%；TOP50房企新增土地建面总计为1154万平方米，单月同比下降78.1%，环比上升103%。根据克而瑞数据中心及中指研究院数据，截至7月19日，已有14城完成二轮土拍，合计供应涉宅地块333宗； 其中，成交312宗，成交建面约3064万平，成交总价约3759.7亿元，对应成交楼面均价约12270.7元/平，成交溢价率均值约3.0%。 按城市能级来看，集中供地下一线城市多宗优质地块入市拉动成交总价回升 1）按城市能级划分，2022年6月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为956万平方米、4,970万平方米、9,234万平方米，单月同比分别-0.1%、 -35.5%、-7.2%。成交总价分别为1,213亿元、1,146亿元、1,219亿元，单月同比分别+36.4%、-59.1%、-45.6%。成交均价分别为12,686元/平方米、2,307元/平方米、1,320元/平方米，单月同比分别-36.5%、-36.6%、-41.4%。 2）按城市能级划分，2022年6月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）的成交建面分别为496万平方米、1,818万平方米、2,351万平方米，单月同比分别-20.4%、-55.1%、-48.5%。成交总价分别为1,116亿元、954亿元、916亿元，单月同比分别+31.0%、-60.6%、-50.7%。成交均价分别为22,508元/平方米、5,250元/平方米、3,898元/平方米，单月同比分别+64.5%、-12.2%、-4.4%一线、二线、三四线（住宅类）成交溢价率分别为5.04%、3.46%、3.95%（5月为0.73%、2.64%、2.65%）。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调20bp保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报202207166月销售回暖明显，一线新建住宅价格指数环比涨幅扩大——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年6月） 20220712上半年居民新增存款超10万亿，深圳保租房公募REIT审核通过——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年6月） 20227016月百强房企销售同比降幅收窄，边际回暖信号加强——房地产行业百强销售月报 （2022年6月） 2022062722城首轮土拍落幕，“缩量提价”明 显——百城土地成交月度跟踪报告（2022年5月） 20220618疫情防控见成效，基本面数据出现边际回暖信号——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年5月） 1、百城土地成交总量 1.1、百城土地成交建面 2022年6月，百城土地成交建面为15,160万平方米，单月同比-18.5%（对比5 月-34.3%）；成交总价为3,579亿元，单月同比-39.7%；成交均价为2,361元/ 平方米，单月同比-26.0%（对比5月-58.0%）。 2022年1-6月，百城土地成交建面为6.7亿平方米，累计同比-29.2%；成交总 价为12,584亿元，累计同比-54.4%；成交均价为1,867元/平方米，累计同比 -35.5%。 图1：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图2：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1-6月，全国政府性基金预算收入27,968亿元，同比下降28.4%。中央政府基 金预算收入1,898亿元，同比下降4.2%；地方政府性基金预算本级收入26,070亿元，同比下降29.7%，其中，国有土地使用权出让收入23,622亿元，同比下降31.4%。6月当月，国有土地使用权出让收入5,009亿元，同比下降39.7%，环比提升39.1%。 图5：国有土地使用权出让收入累计值及累计同比图6：国有土地使用权出让收入当月值及单月同比 资料来源：WIND；截至2022年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND；截至2022年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.2、未成交土地宗数 2022年6月，百城成交土地宗数为2,314宗，未成交土地宗数为766宗；未成交土地占成交土地宗数的单月比例为33%（5月为25%）。 2022年1-6月，百城成交土地宗数为10,478宗，未成交土地宗数为2,689宗；未成交土地占成交土地宗数的累计比例为26%。 图7：百城成交土地和未成交土地宗数（当月值）图8：未成交土地占成交土地宗数的比例 资料来源：WIND；截至2022年6月；单位：宗 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND；截至2022年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 2、分能级城市土地成交结构 2022年6月，百城土地中一线、二线、三四线的单月成交情况分别为： 成交建面分别为956万平方米、4,970万平方米、9,234万平方米，单月同比分别-0.1%、-35.5%、-7.2%。 成交总价分别为1,213亿元、1,146亿元、1,219亿元，单月同比分别+36.4%、 -59.1%、-45.6%。 成交楼面均价分别为12,686元/平方米、2,307元/平方米、1,320元/平方米，单月同比分别+36.5%、-36.6%、-41.4%。 成交溢价率分别为4.6%、4.6%、3.7%。 图9：百城土地分线成交建面（当月值）图10：百城土地分线成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年6月；单位：万平方米注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图11：百城土地分线成交总价（当月值）图12：百城土地分线成交总价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年6月；单位：亿元 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图13：百城土地分线成交均价（当月值）图14：百城土地分线成交溢价率 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年6月；单位：元/平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 2022年1-6月，百城土地中一线、二线、三四线的成交情况分别为： 成交建面分别为3,265万平方米、22,028万平方米、42,107万平方米，累计同比分别-35.9%、-33.6%、-26.1%。 成交总价分别为2,857亿元、5,361亿元、4,366亿元，累计同比分别-38.6%、 -56.0%、-59.3%。 成交均价分别为8,751元/平方米、2,434元/平方米、1,037元/平方米，累计同比分别-4.2%、-33.8%、-44.9%。 图15：百城土地分线成交建面（累计值）图16：百城土地分线成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年6月；单位：万平方米注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图17：百城土地分线成交总价（累计值）图18：百城土地分线成交总价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年6月；单位：亿元 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图19：百城土地分线成交均价（累计值）图20：百城土地分线成交均价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年6月；单位：元/平方米 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 3、分能级城市（住宅类）土地成交结构 统计口径定义：住宅类土地=住宅+商住 2022年6月，百城土地中一线、二线、三四线的单月（住宅类）成交情况分别为： 成交建面分别为496万平方米、1,818万平方米、2,351万平方米，单月同比分别-20.4%、-55.1%、-48.5%。 成交总价分别为1,116亿元、954亿元、916亿元，单月同比分别+31%、-60.6