房地产2022年5月报——疫情影响渐入尾声，基本面处于筑底阶段。房地产政策总体基调维持宽松，地方因城施策范围和频度有所增加，但力度并未显著升级。5月，中央层面对地产杠杆的态度显著变化，从“去杠杆”到“稳杠杆”，同时下调首套房利率，支持居民加杠杆。销售端，按揭贷款需求持续弱势，6月按揭贷款利率加速回调，首套、二套房贷款利率较5月分别下调49、23BP，至 4.42%、5.09%，多城首套房贷款利率已下调至利率下限4.25%。因城施策方面，5月各地改善政策数量和范围有所增强，但力度未出现明显升级。房企端，信用风险持续暴露，到位资金尚未改善。当前采取的风险化解手段是市场化举措为主，国资介入为辅。市场化手段上，以鼓励优质房企收购困难房企项目及AMC参与房企纾困及为主要举措。国资介入上，已出现国资企业入股出险房企案例。成交市场边际改善，但仍处于筑底阶段。5月商品房销售面积单月、累计同比增速分别为-36.6%、-28.1%。商品房销售面积单月销售同比跌幅收窄，但累计同比跌幅进一步扩大。房地产4月报我们讲过，跟踪重点转变为“政策落地和效果”。主要关注重点区域核心城市市场恢复情况。5-6月热点城市销售有所回暖，长三角、珠三角热点城市逐步复苏。展望来看，我们维持今年商品房销售面积增速-6.8%的预期不变。从节奏上看，5月大概率是今年累计销售增速底部，单月销售增速大概率在9、10月份转正。房价方面，5月房价同比跌幅扩大，一线新房价格略有回升。土地市场景气度持续较低，成交同比腰斩，地方土地财政压力较大。5月商住用地成交面积与土地出让金同比增速分别为-49%、-68%，较4月跌幅进一步扩大。5月全国土地平均溢价率下滑至3.4%，流拍率微幅上升至12.3%，市场热度持续降低。土地财政依赖度可以作为衡量城市政策出台的前瞻性指标，依赖度越高，出台改善政策动力越强。出让市场的持续低迷，
