房地产2022年9月报：三季度边际修复有限，四季度或仍处于底部盘整阶段

|研究院•零售信贷部 2022年10月27日 房地产2022年9月报—— 三季度边际修复有限，四季度或仍处于底部盘整阶段 ■“自上而下”政策进一步加码，地方因城施策放松进度趋缓，房企信用风险蔓延至民企优等生。“930”中央“自上而下”出台房地产放松政策组合拳，主要指向降低刚需、改善需求的购房成本，信号意义更强，未来大概率仍坚持托而不 举的原则。销售端，受政策引导首套房贷款利率下行空间进一步打开。9-10月地方因城施策的力度、频度有所放缓，一二类城市中仅杭州、武汉微幅放松。不过三季度以来二手房“带押过户”蔓延，有望刺激二手房销售。房企端，房企融资宽松政策不断加码但效果有限，非银融资仍在加速流出。值得关注的是，房企信用风险蔓延至民企优等生。 ■成交市场销售回暖动能仍显不足，绝大多数城市房价持续走低。1-9月商品房销售面积同比增速为-22.2%。虽然9月销售降幅延续8月收窄趋势，但是考虑到去年低基数的影响，销售的边际好转仍显不足，整体看市场持续底部盘整。展望来看，我们下调今年商品房销售面积增速预期至-19.7%。在政策坚持“房住不炒，托而不举”放松思路的前提下，叠加各地疫情反复的影响与房企违约的持续发酵，四季度也难以看到市场的显著回暖。房价方面，9月房价跌幅进一步下探，年内或持续有下行压力。 ■土地市场热度仍然不足，三批次集中供地国央企拿地积极性下降。1-9月土地成交建面与出让金累计同比增速分别为-35.1%、-38.0%，同比跌幅小幅缩小但累计成交跌幅仍然较大。此外，溢价率指标保持低位波动，流拍率因土地供应减少相对较低，整体看土地市场热度仍然较低。关于集中供地情况，三批次热度有所下降，销售持续低迷背景下，国央企拿地意愿转弱，城投再度“托底”。 ■竣工或有望底部修复，新开工、投资持续承压。竣工单月降幅持续收窄至个位数，1-9月竣工面积同比增速为-19.9%。在保交付”政策不断推进下，累计竣工降幅持续收窄，边际改善趋势有望延续；新开工、房地产开发投资额单月跌幅虽小幅收窄但累计同比增速跌幅在持续扩大。9月单月新开工同比降幅为-44.4%，连续6个月处于-40%以下，1-9月新开工面积同比增速下探至-38.0%。9月单月房地产开发投资额同比增速为-12.1%，1-9月累计同比增速跌幅下探至-8.0%。受销售持续低迷、融资收缩与拿地大幅减少的影响，房企的开工投资意愿及能力不断减弱。展望来看，我们下调今年房地产开发投资的预期增速为-7.3%。未来开工投资的恢复艰难且缓慢，销售回暖是开工投资恢复的前提。 杨侦誉行业研究员 ：0755-82947832 ：sunyzy@cmbchina.com 邱国锋信贷政策制度岗 ：0755-83638202 ：qiuguofeng@cmbchina.com 相关研究报告 《房地产2022年8月报——市场持续磨底，能否回稳还看“用好用足”工具箱》2022.09.27 《房地产2022年7月报——“稳地产”尚存压力，市场信心亟待 修复》2022.07.25 《房地产2022年6月报——市场边际回暖明显，但行业尚未趋 势性好转》2022.07.25 《房地产2022年5月报——疫情影响渐入尾声，基本面处于筑 底阶段》2022.06.28 感谢实习生许琦冰对本文的贡献 目录 1.政策环境：“自上而下”政策进一步加码，“因城施策”放松进度趋缓1 1.1总体基调：“930”政策组合拳信号意义更强，“房住不炒、托而不举”仍是基本原则1 1.2销售端政策：首套房贷款利率下行空间打开，因城施策力度频度有所放缓3 1.2.1按揭贷款：新增居民中长期贷款环比改善但同比少增，首套房贷利率进一步下行3 1.2.2地方因城施策：主要城市放松速度趋缓，二手房“带押过户”有望刺激二手房销售4 1.3房企端政策：信用风险蔓延至民企优等生，宽松政策作用有限5 2.成交市场：销售回暖动能仍显不足，绝大多数城市房价持续走低6 2.1销售：9月虽降幅延续收窄趋势，但销售在筑底阶段未有改观6 2.2房价：9月房价跌幅进一步下探，年内或持续有下行压力7 3.土地市场：热度仍然不足，三批次集中供地国央企拿地积极性下降9 3.1全国土地市场：低基数下成交同比降幅有所扩大，市场景气情况持续低迷9 3.222城集中供地：三批次热度有所下降，国央企拿地意愿转弱9 4.开发投资：新开工表现弱势，开发投资持续承压11 4.1新开工、竣工：新开工延续大幅下探，竣工有望底部修复11 4.2开发投资额：9月开发投资延续低迷，累计降幅扩大至-8.0%12 图目录 图1：今年以来中央层面对房地产政策放松表述梳理2 图2：新增居民中长期贷款及同比增速3 图3：贝壳新增首套、二套房贷贷款平均利率及五年期LPR4 图4：投向房地产业贷款余额及同比增速5 图5：房企境内债/信托/海外债发行及到期规模5 图6：全国商品房销售面积单月/累计同比6 图7：分区域商品房成交面积累计同比6 图8：30大中城市商品房月度成交面积：万方7 图9：12城二手房月度成交面积：万方7 图10：70大中城市新建、二手住宅价格单月同比8 图11：70大中城市新建、二手住宅价格单月环比8 图12：70大中城市新建商品住宅价格单月同比8 图13：70大中城市新建商品住宅价格单月环比8 图14：70大中城市二手住宅价格单月同比8 图15：70大中城市二手住宅价格单月环比8 图16：全国土地成交建筑面积、出让金单月同比9 图17：全国土地溢价率与流拍率9 图18：22城不同批次供地及成交情况10 图19：22城不同批次土地溢价率与流拍率10 图20：城投、央国企、民企全口径拿地金额占比11 图21：施工、新开工、竣工面积累计同比增速12 图22：房地产开发投资额单月同比/累计同比13 图23：土地投资、建安投资累计同比增速13 图24：房地产开发资金来源累计同比13 表目录 表1：9月房地产主要指标趋势回顾1 附录 附录1本轮因城施策放松政策汇总（截至2022.10.20）14 9月房地产虽延续边际修复态势，但整体看在低基数效应下修复偏弱。此前月报中我们提到9、10月是今年的重要观测窗口期，从实际观察来看，“金九银十”市场景气情况偏弱情况未有改观。9月70大中城市房价跌幅进一步下探，三批次土拍热度有所下滑，房企信用风险蔓延至民企优等生。10月高频数据显示30大中城市商品房销售面积同比增速再次下探，市场仍处底部盘整阶段。政策端再次出台利好，9月末中央“自上而下”出台放松政策，主要内容在于降低刚需和改善性需求的购房成本，仍延续“房住不炒、托而不举”的政策思路。 展望来看，我们下调今年商品房销售面积增速预期至-19.7%。在政策延续“房住不炒”基调情况下，叠加各地疫情反复的影响，房企违约的持续发酵，当前市场端情绪难以出现根本性改变。房地产9月主要指标趋势具体如下： 表1：9月房地产主要指标趋势回顾 类别 9月趋势 1-9月趋势 9月单月同比 1-9月累计同比 是否符合市场预期 2022年预判 政策环境 总体基调 宽松 持续宽松 - 符合 延续宽松 需求端 符合 供给端 符合 成交市场 商品房销售面积 淡季低基数 微幅修复 底部震荡 -16.2% -22.2% 符合 下调至-19.7% 70大中城市房价 下跌 持续下跌 - 符合 - 土地市场 土地成交建面 下跌 6月筑底缓慢回升 -12.7% -35.1% 符合 - 土地�让金 下跌 6月筑底缓慢回升 -11.0% -38.0% 符合 - 开发投资 新开工面积 大幅下跌 持续下跌 -44.4% -38.0% 符合 下调至-32.7% 竣工面积 下跌 7月筑底回升 -6.0% -19.9% 符合 维持-8% 施工面积 下跌 持续下跌 - -5.3% 符合 下调至-5.7% 房地产开发投资额 下跌 持续下跌 -12.1% -8.0% 符合 下调至-7.3% 资料来源：招商银行研究院 1.政策环境：“自上而下”政策进一步加码，“因城施策”放松进度趋缓 1.1总体基调：“930”政策组合拳信号意义更强，“房住不炒、托而不举”仍是基本原则 去年四季度房地产政策开启放松周期，这其中中央对待地产放松表态也在持续加码，从“强监管纠偏”到“稳增长呵护”再到“稳地产”。不过，截至目前政策仍然在“房住不炒、托而不举”的原则框架下开展。 “930”中央“自上而下”出台房地产放松政策组合拳，体现当前提振房地产市场的紧迫性和重要性。9月29日、30日，央行、银保监会、财政部、 税务总局相继出台3项地产支持政策。分别是：(1)符合条件的城市1阶段性放宽首套房贷款利率下限；(2)换购住房给予个人所得税退税优惠；(3)下调首套住房公积金贷款利率。相较于本轮以来以“因城施策”为主的放松政策，本次由中央层面“自上而下”出台的政策组合拳，信号意义较强。值得关注的是，在当前经济下行压力较大的情况下，地产成为经济下行的主要拖累项。稳增长亟需稳地产，所以稳地产的紧迫性、重要性再度提升。 政策主要指向降低刚需、改善需求的购房成本，延续“房住不炒、托而不举”的政策原则，对销售的提振效果或将有限。从政策内容来看，此次“930”政策组合拳并未有太大突破。政策的侧重点在于降低刚需和改善型需求的购房成本，同时政策也有诸多限制，指向中央地产放松仍坚持“房住不炒、托而不举”的原则。单纯的降成本对地产景气度的支撑作用有限。此前宽松周期中，地产景气度大幅反弹，是多项强刺激政策的合力效果。回顾来看，除了与此次类似的降低房贷利率、交易税费减免政策以外，还有降低首付比例，放松房企融资等政策。此外，更离不开“四万亿”、“棚改”等强刺激政策的助力。 往后看，四季度政策大概率仍在坚持“房住不炒”原则下进一步放松。展望看，四季度和明年经济下行压力仍然比较大，稳增长离不开稳地产，Q4地产政策进一步放松可期。不过，从二十大报告对房地产的定调来看，中央“房住不炒”定力较强，此前“四万亿”、“棚改”等全国性强刺激政策出台的概率较小，未来政策放松大概率仍坚持托而不举的原则。 图1：今年以来中央层面对房地产政策放松表述梳理 资料来源：招商银行研究院 12022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性维持、下调或取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限 1.2销售端政策：首套房贷款利率下行空间打开，因城施策力度频度有所放缓 1.2.1按揭贷款：新增居民中长期贷款环比改善但同比少增，首套房贷利率进一步下行 居民中长期贷款表现仍然偏弱。新增居民中长期贷款环比多增但同比持续少增，9月居民中长期贷款新增3456亿元，环比多增798亿元，但同比少增 1211亿元。居民中长期贷款已连续10个月同比少增，反映出居民按揭贷款需求依然较弱，房地产销售修复难度较高。 图2：新增居民中长期贷款及同比增速 10500 9500 8500 7500 6500 5500 4500 3500 2500 1500 500 -500 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 -120% 金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值同比 资料来源：wind，招商银行研究院；注：2021年为两年平均增速 10月首套房利率持续下行，二套房利率持平。根据贝壳研究院的监测， 10月重点城市新增首套房贷款利率为4.12%、二套房贷款利率为4.91%，首套房较上月回落3个几点，二套房较上月持平，相较去年9月高点已分别回落162BP、109BP。 首套房贷款利率下行空间进一步打开，超