收并购再接再厉，综合实力持续增强

房地产 2022年06月17日 招商积余(001914.SZ) 收并购再接再厉，综合实力持续增强 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 公司报告 公司事项点评 推荐（维持） 股价：17.57元 主要数据 行业 房地产 公司网址 www.cmpo1914.com 大股东/持股 招商局蛇口工业区控股股份有限公司/47.45% 实际控制人 国务院国有资产监督管理委员会 总股本(百万股) 1,060 流通A股(百万股) 667 流通B/H股(百万股) 总市值（亿元） 186 流通A股市值(亿元) 117 每股净资产(元) 8.30 资产负债率(%) 48.0 行情走势图 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 事项： 公司公告拟收购新中物业管理（中国）有限公司67%股权。 平安观点：  紧抓行业机遇，收并购再接再厉：公司2021年底摘牌上航物业100%股权、南航物业95%股权，增资扩股汇勤物业，实现重组上市以来收并购首次突破。当前受关联房企资金承压、一二级估值倒挂等因素影响，并购市场优质标的涌现，此次交易为公司把握机遇抢占优质资源之举。后续公司凭借股东方背景、自身稳健经营及相对充裕资金，有望进一步受益整合机遇。  标的公司专业服务优势突出，并购整合助力公司实力提升：标的公司新中物业主要为银行类金融机构客户提供综合物管服务、银行辅助服务，2020年获中指院颁发“中国物业服务特色品牌企业-高端金融楼宇服务领航企业”荣誉。截至2021年7月末，新中物业资产总额6亿元、净资产2亿元；在管项目241个，在管建面约559万平米，分布于境内26个省份、直辖市。其中在管办公物业建面约457万平米，占比约82%。本次收购有助于公司金融类物管业务影响力提升，并有望进一步扩大公司规模、夯实综合实力。此次67%股权交易对价为5.36亿元，以2021年净利润4001.1万元估算，对应2021年PE约20倍；若剔除标的公司在手现金、自持物业，则实际估值相对较低。  投资建议：考虑收并购事项尚未完成，维持原有预测，预计公司2022-2024年EPS分别为0.62元、0.79元、1.00元，当前股价对应PE分别为28.2倍、22.2倍、17.6倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构；轻重资产分离迈出实质性步伐，深入推进内部融合，提质增效成果值得期待，维持“推荐”评级。  风险提示：1）控股股东交付节奏不及预期风险；2）外拓进程不及预期风险；3）轻重资产分离进程可能低于预期，组织架构调整、内部融合带来的效率提升节奏可能相对缓慢。 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 8,651 10,591 13,261 16,344 19,864 YOY(%) 42.3 22.4 25.2 23.2 21.5 净利润(百万元) 437 513 660 841 1,059 YOY(%) 52.8 17.3 28.8 27.3 25.9 毛利率(%) 13.6 13.8 14.0 14.2 14.6 净利率(%) 5.1 4.8 5.0 5.1 5.3 ROE(%) 5.3 5.9 7.2 8.7 10.1 EPS(摊薄/元) 0.41 0.48 0.62 0.79 1.00 P/E(倍) 42.6 36.3 28.2 22.2 17.6 P/B(倍) 2.2 2.2 2.0 1.9 1.8 证券研究报告 招商积余·公司事项点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 3 资产负债表 单位：百万元 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 5832 9688 12464 15589 现金 2060 5299 7441 9722 应收票据及应收账款 1540 2044 2519 3061 其他应收款 652 887 1094 1329 预付账款 112 162 199 242 存货 1390 1093 961 930 其他流动资产 77 204 251 305 非流动资产 10933 9971 8986 8038 长期投资 50 56 62 68 固定资产 640 667 670 650 无形资产 21 18 14 11 其他非流动资产 10223 9231 8240 7310 资产总计 16766 19660 21449 23627 流动负债 4605 7551 9290 11250 短期借款 200 0 0 0 应付票据及应付账款 1041 1401 1723 2085 其他流动负债 3365 6150 7567 9164 非流动负债 3585 3122 2649 2207 长期借款 2196 1733 1260 818 其他非流动负债 1389 1389 1389 1389 负债合计 8190 10673 11939 13456 少数股东权益 -86 -138 -205 -289 股本 1060 1060 1060 1060 资本公积 3068 3068 3068 3068 留存收益 4533 4997 5588 6331 归属母公司股东权益 8661 9125 9716 10459 负债和股东权益 16766 19660 21449 23627 现金流量表 单位：百万元 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 经营活动现金流 703 4453 3229 3424 净利润 453 608 774 975 折旧摊销 102 1118 1141 1104 财务费用 132 170 180 202 投资损失 -4 -2 -2 -2 营运资金变动 -93 2528 1105 1115 其他经营现金流 113 30 30 30 投资活动现金流 -294 -184 -184 -185 资本支出 -469 150 150 150 长期投资 -5 0 0 0 其他投资现金流 179 -334 -334 -335 筹资活动现金流 -643 -1030 -903 -959 短期借款 -160 -200 0 0 长期借款 1052 -463 -473 -442 其他筹资现金流 -1535 -367 -430 -517 现金净增加额 -234 3238 2142 2281 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 利润表 单位：百万元 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入 10591 13261 16344 19864 营业成本 9133 11403 14024 16972 税金及附加 92 88 109 133 营业费用 87 124 152 185 管理费用 387 481 593 721 研发费用 38 38 47 58 财务费用 132 170 180 202 资产减值损失 -110 -13 -16 -20 信用减值损失 -50 -19 -24 -29 其他收益 71 64 64 64 公允价值变动收益 107 0 0 0 投资净收益 4 2 2 2 资产处置收益 1 1 1 1 营业利润 745 991 1264 1612 营业外收入 12 19 19 19 营业外支出 10 7 7 7 利润总额 746 1003 1276 1624 所得税 294 395 502 650 净利润 453 608 774 975 少数股东损益 -60 -52 -67 -84 归属母公司净利润 513 660 841 1059 EBITDA 981 2291 2598 2930 EPS（元） 0.48 0.62 0.79 1.00 主要财务比率 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 成长能力 营业收入(%) 22.4 25.2 23.2 21.5 营业利润(%) 23.8 33.0 27.6 27.5 归属于母公司净利润(%) 17.3 28.8 27.3 25.9 获利能力 毛利率(%) 13.8 14.0 14.2 14.6 净利率(%) 4.8 5.0 5.1 5.3 ROE(%) 5.9 7.2 8.7 10.1 ROIC(%) 6.2 7.9 16.1 32.7 偿债能力 资产负债率(%) 48.9 54.3 55.7 57.0 净负债比率(%) 3.9 -39.7 -65.0 -87.5 流动比率 1.3 1.3 1.3 1.4 速动比率 0.9 1.1 1.2 1.3 营运能力 总资产周转率 0.6 0.7 0.8 0.8 应收账款周转率 7.0 6.6 6.6 6.6 应付账款周转率 8.78 8.14 8.14 8.14 每股指标（元） 每股收益(最新摊薄) 0.48 0.62 0.79 1.00 每股经营现金流(最新摊薄) 0.66 4.20 3.05 3.23 每股净资产(最新摊薄) 8.17 8.61 9.16 9.86 估值比率 P/E 36.3 28.2 22.2 17.6 P/B 2.2 2.0 1.9 1.8 EV/EBITDA 22.15 6.52 4.71 3.22 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推 荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间） 中 性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回 避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上） 中 性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间） 弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不