收并购再接再厉，持续拓宽业务范围

房地产 2021年11月08日 融创服务(1516.HK) 收并购再接再厉，持续拓宽业务范围 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 公司报告 公司事项点评 推荐（维持） 现价：14.06港元 主要数据 行业 房地产 公司网址 www.sunacserv ice.com 大股东/持股 融创服务投资有限公司/54.71% 实际控制人 孙宏斌 总股本(百万股) 3100.7 流通A股(百万股) 0 流通B/H股(百万股) 3100.7 总市值（亿元） 358.4 流通A股市值(亿元) 0 每股净资产(元) 3.2 资产负债率(%) 29.3 行情走势图 相关研究报告 《融创服务*1516.HK*第三方拓展量质齐升，社区生活服务潜力释放》 2021-08-30 《融创服务*1516.HK*效益与品质兼具，高增长潜力十足》 2021-05-18 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 研究助理 王懂扬 一般证券从业资格编号 S1060120070024 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 事项： 公司近期发布公告，拟分别收购第一服务32.22%股权、融创文旅集团商业运营管理公司100%股权。 平安观点：  收购估值相对合理，在手现金依旧充足：公司以总对价6.9亿元收购第一服务3.22亿股，约占其已发行股本的32.22%，对应目标公司估值21.5亿，按第一服务2021H1归母净利润6523.6万元（年化为1.3亿）测算，对应2021年PE约为16.5倍；若考虑2021H1末第一服务在手现金5.5亿，实际对价对应2021年PE约12.3倍；收购融创文旅商管公司100%权益对价为18亿元，其2021年前10月税后利润0.79亿元（年化0.95亿），对应2021年PE约为19倍。2021H1末融创服务在手现金达83.8亿，为收并购扩张提供有力支撑。  收购第一服务，拓展绿色人居业务：第一服务2021H1末合约面积7299.4万平方米，在管面积5320.2万平方米，且多数位于一二线城市，与公司覆盖区域高度重合，收并购整合后可有效增加公司单城项目密度，实现集约化管理；第一服务非住业态布局广泛，管理北京当代MOMA、北京万国城MOMA等高端知名项目，涵盖办公楼、医院、高校、产业园区等诸多业态，公司非住业态管理能力可实现进一步强化；绿色人居服务方面，第一人居为行业内最早进行“恒温、恒湿、恒氧、恒静”四恒技术研发及应用的企业之一，具有一定技术壁垒，公司后续可利用该方面领先技术，增厚业绩同时增强对外拓展优势。同时公告提到，公司后续可能会向第一服务控股提出无条件强制性现金要约收购，完成强制性收购后，届时第一服务控股将成为公司全资附属公司，向港交所作出撤销股份上市申请。  整合融创中国轻资产运营板块，布局商业运营服务：截至2021年11月7日，融创中国商业在管项目21个，在管面积305.4万平方米，已签约商管项目28个，合约面积372.9万平方米，其中融创集团自持商管项目面积343.5万平方米，占比92%，来自第三方商管项目面积29.4万平方米，占比8%；完成收购后，公司将成功布局商业运营管理板块，提升资产专业运营能力，助力商业项目拓展，实现物管业务与商管业务的协同发展。 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入(百万元) 2827 4623 8363 13020 19140 YOY(%) 53.5 63.5 80.9 55.7 47.0 净利润(百万元) 270 601 1277 2099 2959 YOY(%) 174.5 122.6 112.6 64.3 41.0 毛利率(%) 25.5 27.6 27.2 27.4 27.5 净利率(%) 9.5 13.5 15.3 16.1 15.5 ROE(%) 73.5 6.2 11.8 16.5 19.2 EPS(摊薄/元) 0.09 0.19 0.41 0.68 0.95 P/E(倍) 132.8 59.6 28.1 17.1 12.1 P/B(倍) 97.6 3.7 3.3 2.8 2.3 证券研究报告 融创服务·公司事项点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2/ 4  投资建议：当前房企销售端、融资端均存在压力，不排除后续更多房企积极转让物管、商管板块回笼资金，收并购市场或涌现更多优质标的；公司作为龙头物管，凭借在资金、规模、管理效能及品牌等方面优势，有望把握行业机遇，进一步拓宽业务范围、提升市场份额。由于两项并购尚未完成，维持此前盈利预测，2021-2023年EPS分别为0.41元、0.68元、0.95元，当前股价对应PE分别为28.1倍、17.1倍、12.1倍，维持“推荐”评级。  风险提示：1）个别房企信用事件引发的负面情绪可能再次波及物管板块；2）若品牌外拓能力提升缓慢，可能对公司第三方拓展产生不利影响；3）增值服务培育及发展不及预期；4）由于人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，公司单盘盈利能力面临下行风险。 融创服务·公司事项点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 4 资产负债表 单位：百万元 会计年度 2020A 2021E 2022E 2023E 货币资金 9378 11641 14582 18006 应收账款 1083 1825 2842 4178 预付款项、按金及其他应收款项 305 808 1257 1848 其他应收款 0 0 0 0 存货 41 133 265 389 其他流动资产 201 67 89 119 流动资产总计 11008 14474 19036 24540 长期股权投资 0 0 0 0 固定资产 59 50 40 31 在建工程 0 0 0 0 无形资产 1363 1136 909 682 长期待摊费用 0 0 0 0 其他非流动资产 527 190 247 321 非流动资产合计 1949 1375 1196 1034 资产总计 12957 15849 20232 25575 短期借款 0 0 0 0 应付账款 374 645 1002 1471 其他流动负债 2576 4213 6350 8560 流动负债合计 2950 4858 7351 10031 长期借款 0 0 0 0 其他非流动负债 272 107 107 107 非流动负债合计 272 107 107 107 负债合计 3222 4965 7458 10137 股本 26 26 26 26 储备 9658 9658 9658 9658 留存收益 0 1150 3039 5702 归属于母公司股东权益 9684 10834 12723 15386 归属于非控制股股东权益 51 51 51 51 权益合计 9735 10885 12774 15437 负债和权益合计 12957 15849 20232 25575 现金流量表 单位：百万元 会计年度 2020A 2021E 2022E 2023E 税后经营利润 579 1199 2020 2912 折旧与摊销 82 236 236 236 财务费用 -10 -37 -46 -57 其他经营资金 373 571 896 628 经营性现金净流量 1024 1970 3106 3720 投资性现金净流量 -1371 384 -0 -57 筹资性现金净流量 8629 -91 -164 -239 现金流量净额 8282 2262 2941 3424 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 利润表 单位：百万元 会计年度 2020A 2021E 2022E 2023E 营业额 4623 8363 13020 19140 销售成本 3347 6084 9450 13875 其他费用 0 0 0 0 销售费用 29 52 68 119 管理费用 496 730 1006 1480 财务费用 -10 -37 -46 -57 其他经营损益 0 0 0 0 投资收益 0 0 0 0 公允价值变动损益 0 0 0 0 营业利润 761 1533 2541 3724 其他非经营损益 61 100 100 60 税前利润 822 1633 2641 3784 所得税 197 356 541 825 税后利润 626 1277 2099 2959 归属于非控制股股东利润 25 0 0 0 归属于母公司股东利润 601 1277 2099 2959 EBITDA 894 1833 2831 3963 NOPLAT 571 1170 1983 2868 EPS(元) 0.19 0.41 0.68 0.95 主要财务比率 会计年度 2020A 2021E 2022E 2023E 成长能力 营收额增长率 63.5% 80.9% 55.7% 47.0% EBIT增长率 126.9% 96.7% 62.5% 43.6% EBITDA增长率 127.8% 105.0% 54.4% 40.0% 税后利润增长率 131.8% 104.1% 64.3% 41.0% 盈利能力 毛利率 27.6% 27.2% 27.4% 27.5% 净利率 13.5% 15.3% 16.1% 15.5% ROE 6.2% 11.8% 16.5% 19.2% ROA 4.6% 8.1% 10.4% 11.6% 估值倍数 P/E 59.6 28.1 17.1 12.1 P/S 7.8 4.3 2.8 1.9 P/B 3.7 3.3 2.8 2.3 股息率 0.0% 0.4% 0.6% 0.8% EV/EBIT -10.8 -6.6 -5.0 -4.3 EV/EBITDA -9.8 -5.7 -4.6 -4.0 EV/NOPLAT -15.4 -9.0 -6.6 -5.5 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强市场表现20%以上） 推 荐（预计6个月内