多个核心二线城市出台“四限”政策组合拳放松，销售同比拐点可期

在国务院、央行多次提出支持合理住房需求后，本周房地产放松政策继续扩散，包括成都、宁波、杭州、珠海、佛山等多个核心二线城市密集出台“四限”宽松政策。其中成都、宁波、佛山均以“组合拳”的形式放松，放松力度较大。考虑到目前地产宽松政策覆盖的城市已较多，叠加国内疫情已经得到控制，在核心二线城市持续加码宽松的环境下，我们认为销售同比拐点可期。 另外本周有多城提供公积金阶段性支持，对受疫情影响而无法按时足额缴存住房公积金的企业，可申请缓缴，而缴存职工可以正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响，对使用公积金贷款的购房者提供了保障。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.5%，落后大盘4.69个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第28名。本周上涨个股共50支，较上周增长10支，下跌股数为87支。（若无特殊说明，报告中本周指5.28-6.4当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为264.8万平方米，环比下降0.6%，同比下降51.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为47.4万方，环比38.6%，同比-45.8%；样本二线城市为160.1万方，环比-4.5%，同比-47.9%；样本三线城市为57.3万方，环比-11.1%，同比-61.7%。从今年累计22周新房成交面积同比看，样本30城共计5842.0万方，同比下降-44.8%； 一线城市为1102.1万方，同比-40.9%；二线城市为3367.7万方，同比-39.5%；三线城市为1372.2万方，同比-56.5%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计96.0万方，环比下降15.4%，同比下降35.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为20.6万方，环比-7.6%； 样本二线城市为57.4万方 ，环比-16.6%；样本三线城市为17.9万方，环比-19.6%。年初至今累计二手房成交面积为2144.3万方，同比变动为-35.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为613.4万方，同比-42.2%；样本二线城市为1217.5万方，同比-31.0%；样本三线城市为313.4万方，同比-31.0%。 重点公司境内信用债情况：发行量增加，整体发债利率降低。根据申万行业-房地产指标统计，本周（5.30-6.5）共发行房企信用债21只，环比增加9只； 发行规模共计205.61亿元，环比增加70.61亿元，总偿还量95.47亿元，环比减少56.75亿元，净融资额为110.14亿元，环比增加127.36亿元。融资成本来看，华远地产2年期中期票据（-314bp）、万科5年期公司债（-74bp）、金融街5年期公司债（-46bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.多个核心二线城市出台“四限”政策组合拳放松 在国务院、央行多次提出支持合理住房需求后，本周房地产放松政策继续扩散，包括成都、宁波、杭州、珠海、佛山等多个核心二线城市密集出台“四限”宽松政策。其中成都、宁波、佛山均以“组合拳”的形式放松，放松力度较大。考虑到目前地产宽松政策覆盖的城市已较多，叠加国内疫情已经得到控制，在核心二线城市持续加码宽松的环境下，我们认为销售同比拐点可期。 另外本周有多城提供公积金阶段性支持，对受疫情影响而无法按时足额缴存住房公积金的企业，可申请缓缴，而缴存职工可以正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。 以下是部分二线城市本周“四限”政策放松统计： 成都限购放松、限贷放松、限售放松：1、购房人具有拟购房所在限购区域户籍，或户籍不在拟购房所在限购区域但在当地连续缴纳社保12个月以上（原24月）可在中心城区购房。二孩及以上家庭可新购买1套住房。出租自有存量住房，可新购一套住房。 2、公积金贷款首付比例下调10%，双职工家庭购买首套住房最高可贷80万。3、新购买的商品住房或二手住房，自取得不动产权证满2年或合同备案之日起满3年后方可转让（原不动产权证满3年）。 江苏无锡限购放松：1、支持改善性住房需求，对购买144平方米（含）以上商品住房适当放宽限购（规定尚未明确，有待进一步细化，如是否包括二手房、实施区域等）。 2、由开发项目所在地予以已缴纳契税50%的购房补贴。3、进一步探索商办用房改租赁住宅的实施路径 浙江宁波限贷放松、限购放松：1、职工按规定连续缴存住房公积金满2年，首次申请住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的，最高贷款额度由60万元/户提高至100万元/户。2、生育二孩或三孩家庭住房公积金最高贷款额度在上述基础上再上浮20%，可以在限购区域再购买1套商品住房。 浙江杭州限贷放松：1、执行差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。2、受疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴；支持政策实施期间，缴存职工可正常提取和申请住房公积金贷款。 广东珠海限贷放松：1、单缴职工贷款审批上限由30万元提高到50万元。2、对高层次人才提供优惠政策，购买首套自住住房的可贷最高额度为150万元。3、提高公积金租房提取额度，每个自然年内提取限额由原来的2.4万元提高至2.8万元。4、实行“一人购房全家帮”。珠海市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属购房支付首付款，也可逐月提取公积金用于帮助其直系亲属偿还购房贷款。 广东佛山限购放松、限贷放松：1、取消了很多区域的限购政策，多区将不再限购。2、在限购区内，因改善住房需求购房的，其持有满5年的商品住房，不计入家庭住房查验套数。3、鼓励各商业银行的商业性个人住房贷款利率整体下行。研究进一步加大公积金住房按揭贷款支持力度。4、完善住房保障体系。 福建厦门限贷放松：1、公积金提取额度提升：无房职工租住商品住房提取住房公积金支付房租，由原来提取额每月不超过1000元提高到每月不超过1200元。2、单位缓缴不影响职工住房公积金提取和贷款，受新冠肺炎疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴，缓缴期间缴存时间连续计算。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.5%，落后大盘4.69个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第28名。本周上涨个股共50支，较上周增长10支，下跌股数为87支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为高新发展、长春经开、S*ST前锋、ST新梅、冠城大通，涨幅分别为23.4%、20.2%、17.5%、15.8%、15.7%。跌幅前五为新光圆成、中交地产、信达地产、天保基建、中国武夷，跌幅分别为-88.9%、-20.9%、-14.9%、-14.0%、-13.3%。 本周49家重点房企中共计上涨13支，较上周增长11支，涨幅位居前五的为建业地产、佳源集团、绿景中国地产、禹洲集团、正荣地产，涨幅分别为33.9%、7.1%、6.1%、4.6%、3.6%。跌幅前五为富力地产、中梁控股、泰禾集团、保利地产、金科股份，跌幅分别为-10.6%、-10.2%、-6.8%、-6.2%、-6.0%。 图表1：各行业涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周（5.28-6.3）涨幅前五个股代码简称 图表5：本周（5.28-6.3）跌幅前五个股 图表6：重点房企涨跌幅排名 图表7：本周（5.28-6.3）重点房企涨幅前五个股 图表8：本周（5.28-6.3）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为264.8万平方米，环比下降0.6%，同比下降51.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为47.4万方，环比38.6%，同比-45.8%；样本二线城市为160.1万方，环比-4.5%，同比-47.9%；样本三线城市为57.3万方，环比-11.1%，同比-61.7%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计22周新房成交面积同比看，样本30城共计5842.0万方，同比下降-44.8%； 一线城市为1102.1万方，同比-40.9%；二线城市为3367.7万方，同比-39.5%；三线城市为1372.2万方，同比-56.5%。其中一线城市中，北京（-28.6%）、上海（-42.2%）、广州（-50.8%）、深圳（-32.7%）同比均为负。二三线城市中仅南平（3.3%）1城同比为正，盐城（-79.4%）、海门（-77.8%）、淮安（-74.7%）等总计25城同比为负。 图表13：30城周度成交面积跟踪（5.28-6.4） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计96.0万方，环比下降15.4%，同比下降35.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为20.6万方，环比-7.6%； 样本二线城市为57.4万方，环比-16.6%；样本三线城市为17.9万方，环比-19.6%。 年初至今累计二手房成交面积为2144.3万方，同比变动为-35.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为613.4万方，同比-42.2%；样本二线城市为1217.5万方，同比-31.0%；样本三线城市为313.4万方，同比-31.0%。 图表14：本周12城二手房成交面积及同环比 图表15：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表18：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据申万行业-房地产指标统计，本周（5.30-6.5）共发行房企信用债21只，环比增加9只；发行规模共计205.61亿元，环比增加70.61亿元，总偿还量95.47亿元，环比减少56.75亿元，净融资额为110.14亿元，环比增加127.36亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（89.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（81.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（44.7%）的债券为主。 图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分 图表22：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，整体看本周发行债券利率下降。华远地产2年期中期票据（-314bp）、万科5年期公司债（-74bp）、金融街5年期公司债（-46bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 图表23：房企每周融资汇总（5.30-6.5） 5.本周相关政策回顾 图表24：地方性政策（5.29-6.4） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。