房地产开发2022W17：政治局会议再提支持住房需求，多个二线城市“四限”政策放松

政治局会议再提支持住房需求，多个二线城市“四限”政策放松。4月29日，中共中央政治局召开会议。针对地产：“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。”近期中央频繁提及住房需求，结合4月销售数据受疫情影响进一步下滑，预计后续房地产政策放松力度将加大，节奏将加快。本周多地房地产政策放松，且出现从三四线城市向二线城市蔓延的趋势。：天津取消限价、沈阳限购放松、洛阳限贷全面放松、中山限购放松、南京限购放松。 行情回顾：涨跌幅在各行业中位列前中段，落后大盘1.11个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.0%，落后大盘1.11个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第11名。本周上涨个股共33支，较上周增长24支，下跌股数为108支。（若无特殊说明，报告中本周指4.23-4.29当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为260.7万平方米，环比提升7.3%，同比下降55.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为44.1万方，环比10.1%，同比-60.4%；样本二线城市为153.9万方，环比5.7%，同比-52.4%；样本三线城市为62.8万方，环比9.2%，同比-57.8%。从今年累计17周新房成交面积同比看，样本30城共计4661.1万方，同比下降-42.7%；一线城市为925.3万方，同比-38.3%；二线城市为2656.9万方，同比-36.4%；三线城市为1079.0万方，同比-56.1%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计137.4万方，环比增长18.0%，同比下降35.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为39.8万方，环比8.3%；样本二线城市为74.8万方，环比22.4%；样本三线城市为22.8万方，环比22.9%。年初至今累计二手房成交面积为1647.9万方，同比变动为-37.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为497.8万方，同比-40.1%；样本二线城市为926.6万方，同比-34.2%；样本三线城市为223.5万方，同比-34.2%。 重点公司境内信用债情况：龙头房企发债利率降低。根据申万行业-房地产指标统计，本周（4.25-5.1）共发行房企信用债20只，环比上升4支；发行规模共计216.43亿元，环比上升51.71亿元，总偿还量172.68亿元，环比增加45.05亿元，净融资额为88.75亿元，环比上升6.66亿元。融资成本来看 ，温州高新 （-120bp）、 华发股份 （-29bp）、 保利发展 （-30bp）、华润臵地（-26bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮政策刺激的核心点在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资），组合拳式的收紧应对应组合拳式的放松。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份；H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。 1.政治局会议再提支持住房需求，多个二线城市“四限”政策放松 4月29日，中共中央政治局召开会议。针对地产：“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。” 近期中央频繁提及住房需求，结合4月销售数据受疫情影响进一步下滑，预计后续房地产政策放松力度将加大，节奏将加快。2021年12月政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”；3月5日政府工作报告将“保障好群众住房需求”放在首位；4月18日央行、外汇局提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”。本次会议明确定义合理住房需求为刚性和改善性住房需求，意味着后续对二套房的政策支持力度将会加大。对历史复盘后发现，在销售大幅下跌甚至房价下跌过后，扭转购房者买房预期关键是需要核心城市限购限贷级别的政策，特别是限贷级别的政策。 本周多地房地产政策放松，且出现从三四线城市向二线城市蔓延的趋势。以下是部分二线城市本周“四限”政策放松统计： 天津取消限价：市住建委发布公开征求意见的公告，结合该市限价商品住房实际情况，拟定了《市住房城乡建设委关于限价商品住房申请和销售有关事项的通知》，通知中明确，自2022年7月1日起，天津全市停止受理限价商品住房资格申请；自2022年10月1日起，天津全市停止限价商品住房销售。 沈阳限购放松：辽宁省沈阳市房产局发布《关于优化外地人在沈购房服务的通知》提出，经研究，非沈阳户籍居民家庭在该市限购区域内购买新建商品住房的，执行沈阳户籍居民家庭购房政策，不再提供自购房申请之日起2年内在该市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明。缴存住房公积金外地职工家庭在该市购买自住住房的，可按规定在该市申请住房公积金购房贷款。 洛阳限贷全面放松：《洛阳市促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施》提出，引导银行金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付比例，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策；对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付比例为30%。 中山限购放松：广东省中山市人力资源和社会保障局发文称，凡持有大专以上（含大专）学历证书、专业技术资格、职业资格或职业技能等级证书的非中山户籍人才，允许在该市范围内购买1套新建商品住房，吸引更多非中山户籍的各类人才到中山就业创业。房屋自网签之日起2年内不得上市交易，房贷政策按国家有关规定执行。 南京限购放松：据上海证券报报道，南京调整了部分限购政策。非本市户籍居民家庭申请购房的条件，从此前的“3年内在南京连续2年及以上缴纳社保或个税”，调整为“1年内在南京累计缴纳6个月个人所得税或社保（补缴不算）” 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.0%，落后大盘1.11个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第11名。本周上涨个股共33支，较上周增长24支，下跌股数为108支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为中交地产、南国臵业、滨江集团、沙河股份、天保基建，涨幅分别为46.0%、33.9%、22.6%、19.8%、14.0%。跌幅前五为皇庭国际、深大通、泰禾集团、绿景控股、新光圆成，跌幅分别为-39.8%、-34.9%、-24.5%、-22.4%、-21.9%。 本周49家重点房企中共计上涨20支，较上周增长19支，涨幅位居前五的为滨江集团、中梁控股、融信中国、中国铁建、华发股份，涨幅分别为22.6%、18.4%、12.0%、8.4%、6.3%。跌幅前五为泰禾集团、华侨城A、佳源集团、我爱我家、蓝光发展，跌幅分别为-24.5%、-12.2%、-11.9%、-7.4%、-7.0%。 图表1：各行业涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周（4.25-4.29）涨幅前五个股代码简称 图表5：本周（4.25-4.29）跌幅前五个股 图表6：重点房企涨跌幅排名 图表7：本周（4.25-4.29）重点房企涨幅前五个股 图表8：本周（4.25-4.29）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为260.7万平方米，环比提升7.3%，同比下降55.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为44.1万方，环比10.1%，同比-60.4%；样本二线城市为153.9万方，环比5.7%，同比-52.4%；样本三线城市为62.8万方，环比9.2%，同比-57.8%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计17周新房成交面积同比看，样本30城共计4661.1万方，同比下降-42.7%； 一线城市为925.3万方，同比-38.3%；二线城市为2656.9万方，同比-36.4%；三线城市为1079.0万方，同比-56.1%。其中一线城市中，北京（-27.6%）、上海（-30.8%）、广州（-55.9%）、深圳（-33.9%）同比均为负。二三线城市中南平（2.2%）总计1城同比为正，盐城（-81.7%）、海门（-80.1%）、淮安（-72.2%）等总计25城同比为负。 图表13：30城周度成交面积跟踪（4.23-4.29） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计137.4万方，环比增长18.0%，同比下降35.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为39.8万方，环比8.3%； 样本二线城市为74.8万方，环比22.4%；样本三线城市为22.8万方，环比22.9%。 年初至今累计二手房成交面积为1647.9万方，同比变动为-37.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为497.8万方，同比-40.1%；样本二线城市为926.6万方，同比-34.2%；样本三线城市为223.5万方，同比-34.2%。 图表14：本周12城二手房成交面积及同环比 图表15：本周一2个线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表18：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据申万行业-房地产指标统计，本周（4.25-5.1）共发行房企信用债20只，环比上升4支；发行规模共计216.43亿元，环比上升51.71亿元，总偿还量172.68亿元，环比增加45.05亿元，净融资额为88.75亿元，环比上升6.66亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（54.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以证监会主管ABS（40.2%）和一般中期票据（32.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上（47.8%）和1-3年（30.4%）的债券为主。 图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分 图表22：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，温州高新（-120bp）、华发股份（-29bp）、保利发展（-30bp）、华润臵地（-26bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 图表23：房企每周融资汇总（4.25-5.1） 5.本周相关政策回顾 图表24：全国性政策（4.25-4.30） 图表25：地方性政策（4.25-4.30） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。