房地产开发2022W21：国务院会议再提支持住房需求，多个二线城市“四限”政策放松

国务院“525”会议再提因城施策、支持合理住房需求。近期国务院相关会议措辞均未提及“房住不炒”，为后续政策突破提供空间。5月25日国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，会议要求因城施策支持合理住房需求，维护房地产市场的平稳运行，引导平台经济健康发展。另外会议要求加大对民营企业的支持力度，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为。相关表述或将修复公开融资渠道，对下半年即将迎来偿债高峰、流动性持续承压的民企起到资金面托底的作用。 受央行前期下调5年期LPR和房贷利率下限影响，本周上海、北京两地相继下调房贷利率。上海集中供地土拍规则优化。“四限”政策放松继续扩散，青岛、太原、济南、哈尔滨等二线城市相继出台“四限”放松政策。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.4%，落后大盘1.49个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第28名。本周上涨个股共40支，较上周减少44支，下跌股数为95支。（若无特殊说明，报告中本周指5.21-5.28当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为263.6万平方米，环比提升3.3%，同比下降44.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为34.2万方，环比5.8%，同比-54.4%；样本二线城市为166.5万方，环比8.0%，同比-38.1%；样本三线城市为63.0万方，环比-8.6%，同比-51.0%。从今年累计21周新房成交面积同比看，样本30城共计5574.5万方，同比下降-44.5%；一线城市为1054.8万方，同比-40.6%；二线城市为3206.5万方，同比-39.0%；三线城市为1313.2万方，同比-56.3%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计112.5万方，环比下降1.3%，同比下降33.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为22.3万方，环比-13.4%；样本二线城市为67.9万方，环比0.2%；样本三线城市为22.3万方，环比8.7%。年初至今累计二手房成交面积为2047.4万方，同比变动为-35.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为592.7万方，同比-41.6%；样本二线城市为1159.2万方，同比-31.2%；样本三线城市为295.5万方，同比-31.2%。 重点公司境内信用债情况：发行规模增加，整体发债利率降低。根据申万行业-房地产指标统计，本周（5.23-5.29）共发行房企信用债12只，环比减少1支；发行规模共计135.00亿元，环比增加28.50亿元，总偿还量152.22亿元，环比增加59.08亿元，净融资额为-17.22亿元，环比减少30.58亿元。融资成本来看，中国铁建3年期公司债（-153bp）、中海企业发展3年期中期票据（-25bp）、保利发展3年期中期票据（-15bp）、中海企业发展5年期中期票据（-12bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮政策刺激的核心点在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资），组合拳式的收紧应对应组合拳式的放松。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.国务院会议再提支持住房需求，多个二线城市“四限”政策放松 国务院“525”会议再提因城施策、支持合理住房需求。近期国务院相关会议措辞均未提及“房住不炒”，为后续政策进一步放松提供了空间。5月25日国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，会议要求因城施策支持合理住房需求，维护房地产市场的平稳运行，引导平台经济健康发展。另外会议要求加大对民营企业的支持力度，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为。相关表述或将修复公开融资渠道，对下半年即将迎来偿债高峰、流动性持续承压的民企起到资金面托底的作用。结合近期国常会相关会议表述，均没有提到“房住不炒”，并都强调了支持刚性和改善性需求。我们认为，这给到了后续政策突破的空间。 图表1：2021年至今国常会内容一览 受央行前期下调5年期LPR和房贷利率下限影响，本周上海、北京两地相继下调房贷利率。上海集中供地土拍规则优化。“四限”政策放松继续扩散，青岛、太原、济南、哈尔滨等二线城市相继出台“四限”放松政策。 本周上海、北京两地房贷降息：上海、北京部分银行已按照最新5年期LPR报价对房贷利率做出调整，首套房和二套房贷利率均下调15个基点，但加点暂未调整。上海、北京首套房贷利率分别降至4.8%/ 5%，二套房贷利率均降至5.5%。 上海首批集中供地规则优化：上海土拍市场拟于6月1日开始现场交易，全部采用挂牌方式出让。账户中封存的资金应不小于扣除本地块保证金金额后的自有资金金额。这意味着保证金缴纳了20%后，最小封存资金只要再封存90%的地价款即可，而无需像之前要封存地价款的110%左右，减轻了房企拿地的资金压力。 以下是部分二三线城市本周“四限”政策放松统计： 天津限贷放松：天津市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金有关政策的通知》，天津市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额由60万元提高至80万元。 广东湛江限贷放松：上调公积金最高贷款额度、放宽异地公积金贷款条件。第一次申请公积金贷款：单方缴存，每户最高贷款额度不超过30万元；双方缴存，每户最高贷款额度不超过60万元。 广东肇庆限贷放松、房贷降息：对申请首套房商贷的家庭，降低首付比和年利率；对已有一套房且贷款已结清并再次申贷的家庭，执行首套房贷款政策；提高首套住房公积金贷款上限。对信誉高的企业，适当降低预售资金留存比例；对短期资金周转困难的企业，适度增加批款额度 山东青岛限贷放松：申贷的缴存标准放宽到连续正常足额缴存公积金6个月及以上；取消二手房房龄与首付款比例挂钩的规定；首套房的首付款比例不低于30%；第二套房的首付款比例不低于40%。 山东济南限购放松、限售放松、限贷放松：长清区、章丘区不再列入限购范围； 交易条件 ： 由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年 ； 对首套房：一人缴存，最高可贷额度提高至35万元。 山西太原限贷放松、房贷降息、购房补贴：购买首套商品住房首付调整为最低20%； 根据不同住房不同面积提供相应的契税补贴，降低贷款利率；对单套房家庭，已结清其住房贷款，再次申请新房执行首套房贷政策；支持人才购房需求：对不同人才给予不同的购房补贴，最高一次性20万元。 内蒙古包头限贷放松：买首套房申请公积金贷款的，首付款由房价的30%以上调整为20%以上；结清贷款后即可再次办理公积金贷款，不再要求贷款申请时间间隔两年以上；扩大异地贷款范围，放开公积金异地贷款呼包鄂乌区域限制。 黑龙江哈尔滨限售放松：购房人完成不动产权属登记，取得不动产权证即可上市交易。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.4%，落后大盘1.49个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第28名。本周上涨个股共40支，较上周减少44支，下跌股数为95支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为*ST宏盛、广汇物流、珠江控股、深圳华强、珠江实业，涨幅分别为37.5%、16.4%、12.0%、8.2%、7.3%。跌幅前五为中房股份、绵石投资、福星股份、金科股份、深大通，跌幅分别为-62.7%、-25.6%、-18.8%、-13.8%、-10.1%。 本周49家重点房企中共计上涨2支，较上周减少24支，涨幅位居前二的为富力地产、越秀地产，涨幅分别为5.8%、1.0%。跌幅前五为佳源集团、金科股份、禹洲集团、建业地产、绿景中国地产，跌幅分别为-39.7%、-13.8%、-13.0%、-11.1%、-10.9%。 图表2：各行业涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周（5.23-5.27）涨幅前五个股代码简称 图表6：本周（5.23-5.27）跌幅前五个股 图表7：重点房企涨跌幅排名 图表8：本周（5.23-5.27）重点房企上涨个股 图表9：本周（5.23-5.27）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为263.6万平方米，环比提升3.3%，同比下降44.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为34.2万方，环比5.8%，同比-54.4%；样本二线城市为166.5万方，环比8.0%，同比-38.1%；样本三线城市为63.0万方，环比-8.6%，同比-51.0%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计21周新房成交面积同比看，样本30城共计5574.5万方，同比下降-44.5%； 一线城市为1054.8万方，同比-40.6%；二线城市为3206.5万方，同比-39.0%；三线城市为1313.2万方，同比-56.3%。其中一线城市中，北京（-26.2%）、上海（-40.8%）、广州（-52.6%）、深圳（-33.8%）同比均为负。二三线城市中南平（5.4%）同比为正，盐城（-80.0%）、海门（-78.0%）、莆田（-67.5%）等总计24城同比为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪（5.21-5.28） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计112.5万方，环比下降1.3%，同比下降33.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为22.3万方，环比-13.4%；样本二线城市为67.9万方，环比0.2%；样本三线城市为22.3万方，环比8.7%。年初至今累计二手房成交面积为2047.4万方，同比变动为-35.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为592.7万方，同比-41.6%；样本二线城市为1159.2万方，同比-31.2%；样本三线城市为295.5万方，同比-31.2%。 图表15：本周12城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据申万行业-房地产指标统计，本周（5.23-5.29）共发行房企信用债12只，环比减少1支；发行规模共计135.00亿元，环比增加28.50亿元，总偿还量152.22亿元，环比增加59.08亿元，净融资额为-17.22亿元，环比减少30.58亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（88.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（65.9%）、一般公司债（20.7%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（61.1%）的债券为主。 图表20：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，中国铁建3年期公司债（-153bp）、中海企业发展3年期中期票据（-25bp）、保利发展3年期中期票据（-15bp）、中海企业发展5年期中期票据（-12bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 图表24：房企每周融资汇总（5.23-5.29） 5.本周相关政策回顾 图表25：全国性政策（