5月百强销售环比增速转正

行业追踪（2022.5.28-2022.6.3） 5月百强销售环比增速转正 百强房企单月销售金额同比降幅连续8个月扩大，环比增幅归正。克而瑞数据显示，2022年5月百强房企（公司可比口径）单月销售金额同比下降60.1%，增速较2022年4月降低1.0pct。1-5月累计销售金额同比下降52.6%，增速较1-4月下降2.3pct。环比方面，百强房企销售金额、销售面积环比上月分别增长+5.7%、+18.4%。百强房企单月销售金额中4家同比增长，较4月增加1家；55家环比增长，较4月增加16家。 头部房企同比降幅收窄，中小房企持续下行。2022年5月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比变化-48.5%、-53.0%、-56.9%、-65.2%、-67.3%，增速较2022年4月分别变化+2.1pct、+2.7pct、+1.7pct、-5.7pct、-5.6pct。1-5月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达591、343、253、173、50亿元，同比变化-51.5%、-54.8%、-53.6%、-49.5%、-60.3%，其中TOP100门槛下降最为明显。 高频交易数据同样边际向好。2022年5月新房成交月度同比-43.48%，相较上月改善7.81pct；二手房成交月度同比-28.10%，相较上月改善10.08pct。 我们认为，销售边际改善主要受益于：1)疫情向好。2)因城施策力度继续升级。据中指研究院，2022年5月共43城出台四限类放松政策、51城出台公积金类放松政策。3)按揭持续宽松。5月15日，央行、银保监会发布调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，规定首套普宅的商业性个人住房贷款利率下限调整为5年期LPR减20BP（即4.4%），二套普宅下限仍按现行规定执行。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布5年期以上LPR为4.45%，较上月下降15个基点。据贝壳研究院，2022年5月103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低。 5月新房及二手房成交显著回暖 新房市场本周成交406万平，月度同比-43.48%，相较上月改善7.81pct；累计库存15735万平，二线去化加速，一线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交114万平，月度同比-28.10%，相较上月改善10.08pct。土地市场本周成交建面1553万平，滚动12周同比-37.16%；成交总额404亿元，滚动12周同比-58.12%；全国平均溢价率+3.15%，滚动12周同比-17.65pct。 本周申万房地产指数-2.38%，较上周提升1.01pct，涨幅排名30/31，跑输沪深300指数4.58pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+0.29%，较上周提升2.30pct，涨幅排序7/11，跑输恒生指数1.57pct；克而瑞内房股领先指数为-0.77%，较上周提升2.57pct。 把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha 投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：5月百强销售环比增速转正 百强房企单月销售金额同比降幅连续8个月扩大，环比增幅归正。克而瑞数据显示，2022年5月百强房企（公司可比口径）单月销售金额同比下降60.1%，增速较2022年4月降低1.0pct。1-5月累计销售金额同比下降52.6%，增速较1-4月下降2.3pct。环比方面，百强房企销售金额、销售面积环比上月分别增长+5.7%、+18.4%。百强房企单月销售金额中4家同比增长，较4月增加1家；55家环比增长，较4月增加16家。 头部房企同比降幅收窄，中小房企持续下行。2022年5月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比变化-48.5%、-53.0%、-56.9%、-65.2%、-67.3%，增速较2022年4月分别变化+2.1pct、+2.7pct、+1.7pct、-5.7pct、-5.6pct。1-5月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达591、343、253、173、50亿元，同比变化-51.5%、-54.8%、-53.6%、-49.5%、-60.3%，其中TOP100门槛下降最为明显。TOP50房企中，单月销售金额同比增速前五房企分别为万达集团(+106%)、越秀地产(20.7%)、联发集团(0.9%)、城建发展(-6.7%)、滨江集团(-17.9%)，年初至今累计销售金额同比增速前五房企分别为万达集团(+48.1%)、城建发展(-2.0%)、联发集团(-15.2%)、越秀地产(-15.6%)、远洋集团(-27.5%)。 高频交易数据同样边际向好。2022年5月新房成交月度同比-43.48%，相较上月改善7.81pct； 二手房成交月度同比-28.10%，相较上月改善10.08pct。我们认为，销售边际改善主要受益于：1)疫情向好。2)因城施策力度继续升级。据中指研究院，2022年5月共43城出台四限类放松政策、51城出台公积金类放松政策。3)按揭持续宽松。5月15日，央行、银保监会发布调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，规定首套普宅的商业性个人住房贷款利率下限调整为5年期LPR减20BP（即4.4%），二套普宅下限仍按现行规定执行。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布5年期以上LPR为4.45%，较上月下降15个基点。据贝壳研究院，2022年5月103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低。 图1：百强房企滚动24个月单月销售金额 图2：分梯度销售金额累计同比增速 图3：头部房企销售金额热力图 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表1：本周政策概览 图4：调控政策结构 图5：调控政策频次及方向 图6：分区域调控政策数量 图7：分能级调控政策数量 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 5月28日-6月3日，64城商品房成交面积为406万平，滚动12周同比增速为-47.05%，增速较上期下降0.35pct；月度同比-43.48%，相较上月改善7.81pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为66、286、54万平，滚动12周同比增速分别为-50.96%、-43.21%、-20.97%，增速较上期分别变化-0.13pct、-0.43pct、-2.03pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅扩大。 图8：64城商品房成交面积 图9：64城商品房成交面积-月度同比 图10：分能级商品房成交面积-滚动12周同比 图11：一线4城商品房成交面积-滚动12周同比 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至6月3日，17城商品房可售面积为15735万平。全国平均去化时长为108周，一线、二线、三线城市去化时间分别为112、103、136周，二线去化加速，一线三线及以下去化放缓。 图13：17城商品房可售面积 图14：分能级城市推盘去化-滚动12周 2.3.二手房市场 5月28日-6月3日，17城二手房成交面积为114万平，滚动12周同比增速为-35.57%，增速较上期下降1.04pct；月度同比-28.10%，相较上月改善10.08pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为23、89、2万平，滚动12周同比增速分别为-39.93%、-31.23%、-73.58%，增速较上期分别变化-1.47pct、-0.82pct、-2.14pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅扩大。 图15：17城二手房成交面积 图16：17城二手房成交面积-月度同比 图17：分能级二手房成交面积-滚动12周同比 图18：一线2城二手房成交面积-滚动12周同比 图19：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 5月23日-5月29日，全国土地成交建筑面积为1553万平，滚动12周同比增速为-37.16%，较前期下降2.78pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为98、726、729万平，滚动12周同比增速分别为-39.93%、-34.64%、-38.36%，增速较上期分别提升-1.71pct、-1.53pct、-3.57pct，与历史相比，一线、二线、三线成交建面降幅扩大。 全国土地成交金额达到404亿元，滚动12周同比增速为-58.12%，较前期下降0.47pct。其中，一线、二线、三线城市分别为5、342、56亿元，滚动12周同比增速分别为-65.87%、-44.74%、-69.73%。 全国土地成交平均溢价率为3.15%，滚动12周同比增速为-17.65pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、1.97%、11.31%，滚动12周同比增速分别为-1.16pct、-11.34pct、-21.66pct。 图20：土地成交建筑面积 图21：土地成交建筑面积-滚动12周同比 图22：土地成交总价 图23：土地成交总价-滚动12周同比 图24：土地成交溢价率 图25：土地成交溢价率-滚动12周同比 3.本周融资动态 2022年5月29日-2022年6月4日，房企共发行境内债券21只（其中18只为国企发行），境内债发行金额合计111.91亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）；发行境外债券6只（其中0只为国企发行），境外债发行金额合计60.67亿元。 2022年6月（数据截至2022年6月4日），地产债境内、境外债券发行额分别为105.88亿元、46.56亿元，当月偿还额分别为407.28亿元、549.98亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为-301.4亿元、-503.42亿元。 图26：房地产业债券融资及到期归还情况 图27：地产开发企业境内债发行额及其同比 图28：房地产业境外债发行额及其同比 表2：本周新发境内债 表3：本周新外境内债 4.行业与个股情况 4.1.行业涨跌与估值情况 4.1.1.A股市场 本周申万房地产指数-2.38%，较上周提升1.01pct，涨幅排名30/31，跑输沪深300指数4.58pct。A股涨幅前三个股分别为长春经开+20.16%、冠城大通+15.69%、深深房A+12.69%； 跌幅前三个股分别为中交地产-20.92%、信达地产-14.89%、天保基建-13.99%。 截至6月3日，申万地产PE（ TTM ）、PB（LF）自2010年以来的估值分位数分别为4.9%、2.6%，相对沪深300指数的PE、PB估值分位数分别低至12.2%、7.4%。 图29：申万板块本周涨跌幅排名 图30：A股重点个股本周涨跌幅 表4：A股本周涨/跌前五 图31：申万房地产PE（ TTM ）和PB（LF） 图32：申万房地产相对沪深300的PE（ TTM ）和PB（LF） 4.1.2.H股市场 本周Wind香港房地产指数+0.29%，较上周提升2.30pct，涨幅排序7/11，跑输恒生指数1.57pct；克而瑞内房股领先指数为-0.77%，较上周提升2.57p