公募REITs再提速，保障性租赁住房破冰

行业追踪（2022.5.21-2022.5.27） 保障性租赁住房REITs即将推出，助力扩大公募REITs市场规模 本周有关REITs政策纷纷出台。5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，其中提到，“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展”。此次意见在存量资产范围上聚焦重点方向，在盘活方式上灵活多样，并相应加大政策支持，引导做好回收资金使用，以形成有效投资。 5月27日，证监会办公厅和发改委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，通知提到“保障性租赁住房发行基础设施REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环；有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源”等事项。 此次推动保障性租赁住房REITs的政策内容具有如下特点。1）发起人层面：明确发起主体，坚持房住不炒的定位。发起人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人，发起人（原始权益人）不得开展商品住宅和商业地产开发业务。2）资金用途层面：强调回收资金用途的严格闭环管理机制，确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施短板重点领域。3）相关参与方层面：压实机构主体责任，要求发起人的控股股东、实控人不得回收资金，并且发起人应当每季度报告回收资金使用情况。 自2021年5月以来，我国共发行12支公募REITs。从资产类型看，现有12支公募REITs的底层资产分别为生态环保（2支）、交通基础设施（4支）、园区基础设施（4支）、仓储物流（2支）等4类，保障性租赁住房有望成为第5类资产类型。从总规模看，现有12支REITs总发行规模为458亿元，约占沪深两市总市值的0.06%（截至2022年5月27日，A股总市值76.61万亿元），发展保障性住房REITs有利于扩大公募REITs市场规模，公募REITs扩容有望进一步推进。 5月27日，上交所、深交所分别披露中金厦门安居保障性租赁住房REITs、红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REITs均已正式申报材料，是国内首批正式申报的保障性租赁住房REITs项目。目前，北京、深圳、重庆、苏州、西安等地均陆续建设保障性租赁住房项目，未来REITs或为保障性租赁住房项目提供新的融资渠道。 新房、土地市场本周成交降幅持续扩大，二手房市场呈现回暖 新房市场本周成交414万平，月度同比-46.47%，相较上月改善4.82pct；累计库存13577万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交146万平，月度同比-31.15%，相较上月改善7.29pct。土地市场本周成交建面1565万平，滚动12周同比-36.78%；成交总额157亿元，滚动12周同比-58.17%；全国平均溢价率+2.18%，滚动12周同比-17.45pct。 本周申万房地产指数-3.39%，较上周下跌3.96pct，涨幅排名28/31，跑输沪深300指数1.52pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-2.01%，较上周下降5.50pct，涨幅排序10/11，跑输恒生指数1.92pct；克而瑞内房股领先指数为-3.34%，较上周下跌7.98pct。 把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha 投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：保障性租赁住房REITs即将推出，助力扩大公募REITs市场规模 本周有关REITs政策纷纷出台。5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，其中提到，“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展”。此次意见在存量资产范围上聚焦重点方向，在盘活方式上灵活多样，并相应加大政策支持，引导做好回收资金使用，以形成有效投资。 5月27日，证监会办公厅和发改委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，通知提到“保障性租赁住房发行基础设施REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环；有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源”等事项。 此次推动保障性租赁住房REITs的政策内容具有如下特点。1）发起人层面：明确发起主体，坚持房住不炒的定位。发起人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人，发起人（原始权益人）不得开展商品住宅和商业地产开发业务。2）资金用途层面：强调回收资金用途的严格闭环管理机制，确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施短板重点领域。3）相关参与方层面：压实机构主体责任，要求发起人的控股股东、实控人不得回收资金，并且发起人应当每季度报告回收资金使用情况。 自2021年5月以来，我国共发行12支公募REITs。从资产类型看，现有12支公募REITs的底层资产分别为生态环保（2支）、交通基础设施（4支）、园区基础设施（4支）、仓储物流（2支）等4类，保障性租赁住房有望成为第5类资产类型。从总规模看，现有12支REITs总发行规模为458亿元，约占沪深两市总市值的0.06%（截至2022年5月27日，A股总市值76.61万亿元），发展保障性住房REITs有利于扩大公募REITs市场规模，公募REITs扩容有望进一步推进。 5月27日，上交所、深交所分别披露中金厦门安居保障性租赁住房REITs、红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REITs均已正式申报材料，是国内首批正式申报的保障性租赁住房REITs项目。目前，北京、深圳、重庆、苏州、西安等地均陆续建设保障性租赁住房项目，未来REITs或为保障性租赁住房项目提供新的融资渠道。 表1：现有12支公募REITs基金资产类型 图1：公募REITs市值 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表2：本周政策概览 图2：调控政策结构 图3：调控政策频次及方向 图4：分区域调控政策数量 图5：分能级调控政策数量 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 5月21日-5月27日，64城商品房成交面积为414万平，滚动12周同比增速为-47.02%，增速较上期下降0.70pct；月度同比-46.47%，相较上月改善4.82pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为43、291、80万平，滚动12周同比增速分别为-51.42%、-43.07%、-18.94%，增速较上期分别变化-1.50pct、-0.69pct、+0.01pct，与历史相比，一线、二线降幅扩大，三线及以下降幅收窄。 图6：64城商品房成交面积 图7：64城商品房成交面积-月度同比 图8：分能级商品房成交面积-滚动12周同比 图9：一线4城商品房成交面积-滚动12周同比 图10：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至5月27日，17城商品房可售面积为13577万平。全国平均去化时长为90周，一线、二线、三线城市去化时间分别为68、99、135周，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。 图11：17城商品房可售面积 图12：分能级城市推盘去化-滚动12周 2.3.二手房市场 5月21日-5月27日，17城二手房成交面积为146万平，滚动12周同比增速为-35.03%，增速较上期下降0.53pct；月度同比-31.15%，相较上月改善7.29pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为25、118、3万平，滚动12周同比增速分别为-38.46%、-31.22%、-71.71%，增速较上期分别变化-2.33pct、+0.06pct、+0.07pct，与历史相比，一线降幅扩大，二线、三线及以下降幅收窄。 图13：17城二手房成交面积 图14：17城二手房成交面积-月度同比 图15：分能级二手房成交面积-滚动12周同比 图16：一线2城二手房成交面积-滚动12周同比 图17：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 5月16日-5月22日，全国土地成交建筑面积为1565万平，滚动12周同比增速为-36.78%，较前期下降4.54pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为119、645、802万平，滚动12周同比增速分别为-38.22%、-35.04%、-37.62%，增速较上期分别提升+0.48pct、-5.89pct、-4.24pct，与历史相比，二线、三线成交建面降幅扩大，一线降幅收窄。 全国土地成交金额达到157亿元，滚动12周同比增速为-58.17%，较前期下降4.85pct。其中，一线、二线、三线城市分别为10、95、53亿元，滚动12周同比增速分别为-59.64%、-48.3%、-68.35%。 全国土地成交平均溢价率为2.18%，滚动12周同比增速为-17.45pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、2.34%、2.35%，滚动12周同比增速分别为-0.5pct、-10.79pct、-22.25pct。 图18：土地成交建筑面积 图19：土地成交建筑面积-滚动12周同比 图20：土地成交总价 图21：土地成交总价-滚动12周同比 图22：土地成交溢价率 图23：土地成交溢价率-滚动12周同比 3.本周融资动态 2022年5月22日-2022年5月28日，房企共发行境内债券12只（其中11只为国企发行），境内债发行金额合计107亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）；发行境外债券5只（其中0只为国企发行），境外债发行金额合计18.53亿元。 2022年5月（数据截至2022年5月28日），地产债境内、境外债券发行额分别为407.46亿元、70.79亿元，当月偿还额分别为340.23亿元、60.19亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为67.23亿元、10.6亿元。 图24：房地产业债券融资及到期归还情况 图25：地产开发企业境内债发行额及其同比 图26：房地产业境外债发行额及其同比 表3：本周新发境内债 表4：本周新外境内债 4.行业与个股情况 4.1.行业涨跌与估值情况 4.1.1.A股市场 本周申万房地产指数-3.39%，较上周下跌3.96pct，涨幅排名28/31，跑输沪深300指数1.52pct。A股涨幅前三个股分别为广汇物流+16.41%、深圳华强+8.20%、珠江股份+7.32%； 跌幅前三个股分别为*ST中房-62.65%、*ST中迪-25.57%、福星股份-18.78%。 截至5月27日，申万地产PE（ TTM ）、PB（LF）自2010年以来的估值分位数分别为4.9%、2.6%，相对沪深300指数的PE、PB估值分位数分别低至12.2%、7.4%。 图27：申万板块本周涨跌幅排名 图28：A股重点个股本周涨跌幅 表5：A股本周涨/跌前五 图29：申万房地产PE（ TTM ）和PB（LF） 图30：申万房地产相对沪深300的PE（ TTM ）和PB（LF） 4.1.2.H股市场 本周Wind香港房地产指数-2.01%，较上周下降5.50pct，涨幅排序10/11，跑输恒生指数1.92pct；克而瑞内房股领先指数为-3.34%，较上周下跌7.98pct。H股涨幅