房地产行业周报：5年期LPR创最大降幅，首单民企信用保护凭证落地

投资要点 5月32城累计销售面积同比-45.6%，环比-3.6%。对全国32个城市商品房成交情况进行统计，5月累计成交面积（截至19日）同比-45.6%，环比-3.6%。 其中一线城市同比-44.5%，环比-28.3%；二线城市同比-40.9%，环比-2.3%； 三四线城市同比-52.7%，环比+6.2%。一线城市仅上海略有回暖，环比+17.4%，北京、深圳分别环比-18.8%与-58.6%；在统计的二线城市中，仅青岛、南京和福州表现较好，分别环比+29.7%、24.1%及20.2%；三四线城市表现各异，镇江、莆田表现亮眼，分别实现环比+119.2%与+128.5%。 中央层面政策放松力度不断加大。1）按揭利率下调。央行、银保监会发布公告称，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-20bp，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。2）LPR下调。5月20日，5年期以上LPR下调至4.45%，创历史最大降幅，此次调整后个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。5月贝壳研究院监测的103个重点城市首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，仍有较大下调空间。3）李克强总理再度强调保持地产平稳发展，看得准的新举措5月份能出尽出。5月18日李克强总理召开稳增长稳市场主体保就业座谈会，会中强调加大宏观政策调节，已出台政策5月份能出尽出，保持房地产市场平稳健康发展，充分发挥中央和地方积极性。 87897 地方政策快速跟进，在商贷、公积金贷款及限购方面均有放松。1）降低商业贷款利率和首付比例。郑州、天津、济南、无锡等城市首套房按揭利率降至4.4%，常州二套房首付比例调整为不低于30%。2）放松公积金贷款。安庆、高安、绵阳等城市提高公积金贷款额度，安庆、高安、宿州公积金购买首套房低至20%首付，其中安庆、宿州二套房公积金贷款首付降至30%。3）针对性取消限购。烟台市取消住房公积金异地贷款户籍限制。 优质民企发债引入信用保护，公开市场融资有望逐步恢复。5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选定为示范房企，计划发行公司债合计近20亿，释放了监管层希望通过优秀范例来引导房企融资回归正常轨道的信号。为增强民企信用，创设机构还将发行包括信用违约互换或信用风险缓释凭证，同日市场首单民营房企信用保护凭证成功设立，与“中信证券-联易融-信联1号2期供应链金融资产支持专项计划”配套成功完成簿记。此外在龙湖、碧桂园、美的置业三家民营试水发债之后，旭辉和新城也拟于近期进行债务融资。 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、天健集团、南山控股、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等； 4）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。 1每周点评 5月32城累计销售面积同比-45.6%，环比-3.6%。对全国32个城市商品房成交情况进行统计，5月累计成交面积（截至19日）同比-45.6%，环比-3.6%。其中一线城市同比-44.5%，环比-28.3%；二线城市同比-40.9%，环比-2.3%；三四线城市同比-52.7%，环比+6.2%。一线城市仅上海略有回暖，环比+17.4%，北京、深圳分别环比-18.8%与-58.6%；在统计的二线城市中，仅青岛、南京和福州表现较好，分别环比+29.7%、24.1%及20.2%；三四线城市表现各异，镇江、莆田表现亮眼，分别实现环比+119.2%与+128.5%。 表1：全国重点城市5月累计（截至19日）成交情况（单位：平方米） 中央层面政策放松力度不断加大。1）按揭利率下调。央行、银保监会发布公告称，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-20bp，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。2）LPR下调。5月20日，5年期以上LPR下调至4.45%，为2020年来第三次下调，过去两次下调分别为2020年4月和2022年1月，此次下调幅度是自LPR报价形成机制改革以来最大的一次。此次调整后个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。5月贝壳研究院监测的103个重点城市首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，仍有较大下调空间。3）李克强总理再度强调保持地产平稳发展，看得准的新举措5月份能出尽出。5月18日李克强总理召开稳增长稳市场主体保就业座谈会，会中强调加大宏观政策调节，已出台政策5月份能出尽出，保持房地产市场平稳健康发展，充分发挥中央和地方积极性。 图1：中国5年以上中长期贷款利率近20年来变化情况 表2：全国重点城市5月按揭利率及首付比例 地方政策快速跟进，在商贷、公积金贷款及限购方面均有放松。1）降低商业贷款利率和首付比例。郑州、天津、济南、无锡等城市首套房按揭利率降至4.4%，常州二套房首付比例调整为不低于30%；2）放松公积金贷款。安庆、高安、绵阳等城市提高公积金贷款额度，安庆、高安、宿州公积金购买首套房低至20%首付，其中安庆、宿州二套房公积金贷款首付降至30%；3）针对性取消限购。烟台市取消住房公积金异地贷款户籍限制。 表3：本周（5.16-5.19）重点城市楼市松绑政策 优质民企发债引入信用保护，公开市场融资有望逐步恢复。5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选定为示范房企，计划发行公司债合计近20亿，释放了监管层希望通过优秀范例来引导房企融资回归正常轨道的信号。为增强民企信用，创设机构还将发行包括信用违约互换或信用风险缓释凭证，同日市场首单民营房企信用保护凭证成功设立，与“中信证券-联易融-信联1号2期供应链金融资产支持专项计划”配套成功完成簿记。此外在龙湖、碧桂园、美的置业三家民营试水发债之后，旭辉和新城也拟于近期进行债务融资。 表4：三家示范房企近期债券融资计划 2市场回顾 上周A股市场整体表现正常。上证指数上涨2.02%、沪深300指数上涨2.23%，创业板指上涨2.51%，万得全A上周交易额4.08万亿元，环比下降2.42%。从板块表现来看，电气设备、有色金属、汽车、电子表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨0.57%，在所有申万一级行业中相对排名26/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌2.86%，在所有申万一级行业中相对排名3/28。 上周申万地产板块交易额1918.82亿元，环比增长1.64%。 图2：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图3：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周中迪投资、数源科技、铁岭新城等个股涨幅居前。中交地产、金科股份、深深房A等个股跌幅居前。 图4：上周中迪投资、数源科技、铁岭新城等个股涨幅显著 图5：上周中交地产、金科股份、深深房A等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、保利地产、中交地产等排在行业前列，成交额均超80亿。其中，万科A和保利地产交易额合计194.26亿，占板块交易额比重为9.78%，万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，中交地产、天保基建、滨江集团、宋都股份等涨幅居前，上涨个股个数占比45.45%。年初以来，中房股份、万业企业、广宇发展、西藏城投等个股跌幅居前。 图6：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图7：年初以来申万地产上涨个股占比为45.45% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周九龙仓集团、天誉置业、国瑞置业等涨幅居前，而佳源国际控股、力高集团、金地商置等位居跌幅前列。年初以来，中国海外发展、美的置业、越秀地产等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园达21.61亿（人民币），中国海外发展达19.37亿（人民币），远远领先。 图8：上周表现强势的港股通内房股 图9：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有18只股票上涨，永升生活服务、融创服务控股、碧桂园服务等涨幅居前，而金科服务、卓越商企服务、新大正等位居跌幅前列。年初以来，滨江服务、华润万象生活位居涨幅前列。上周从成交金额来看，碧桂园服务以24.91亿（人民币）的成交额领跑行业。 图10：上周表现强势的物业股 图11：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。（中国人民银行网站） 5月20日，南京“取消二手房限购”政策发布后半日内紧急叫停。（证券时报） 5月20日，大连市通知，即日起，居民家庭在大连市中山区(不含东港商务区)、西岗区、沙河口区购买商品住房实行限购政策；非限制区域住房套数将不计入总套数；在限制区域购买二手住房的，不再受已有住房总套数限制。（中证网） 5月19日，江苏省常州市二套房首付比例降至3成，并且首套房贷利率降至4.4%。（证券时报） 5月18日，福建省漳州市住房公积金中心消息，漳州市购买新建商品住房可提取公积金支付首付款。（澎湃新闻） 5月18日，四川省泸州市出台房地产新政，其中提出，非泸州市户籍人员、毕业未满五年的大学毕业生，以及二孩三孩家庭等购买首套或二套新房，按购房款总额的2%给予一次性购房补助。（证券时报） 5月18日，国家统计局发布的4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，4月70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。（中国证券报） 5月17日，杭州市发布通知，针对房地产市场进行了多项优化规定，其中包括“落户即可买二手房”“非杭州户籍购买二手住宅社保4年改1年”“三孩家庭限购套数增加1套，且按照无房户优先摇号”。（每日经济新闻） 5月17日，财政部数据显示，2022年1-4月，土地和房地产相关税收中，契税1941亿元，比上年同期下降27.4%；土地增值税2654亿元，比上年同期下降1.7%；房产税1268亿元，比上年同期增长12.9%；耕地占用税502亿元，比上年同期增长44%；城镇土地使用税772亿元，比上年同期增长8.2%。（中国经济网） 5月16日，惠州市住房和城乡建设局联合市住房公积金管理中心要求各县(区)住建、房管局(中心)、各房地产企业、各商业银行要大力支持职工购买预售商品房提取住房公积金支付首付款，减轻购房职工家庭支付首付款资金压力，更好满足购房职工合理住房需求。（澎湃新闻） 5月16日，据江西省南昌市自然资源和规划局消息，南昌市集中供地的9宗地块进入限时竞价阶段，总出让面积为503.19亩(约33.55万平方米)，合计成交额为53.88亿元，平均溢价为8.02%。其中，3宗底价成交，4宗触及最高限价待5月18日摇号产生竞得人。（澎湃新闻） 5月16日，海南省发布通知，职工购买二手房申请住房公积金个人住房贷款的，属首次申请或已结清个人住房公积金贷款的最低首付款比例由40%降低为30%。（澎湃新闻） 5月16日，成都市出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，优化家庭住房总套数认定标准，近郊区(市)县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算；优化无房居民家庭认定标准，购房人及其家庭成员在我市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。（证券时报） 5月16日，国家统计局发布的数据显示，1—4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%。（中国经济网） 3.2公司动态跟踪 万科A：5月18日，公司发布2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)2022年付息公告。公司将于5月2