房地产开发2022W20：5年期LPR超预期下调，多地房贷降息，“四限”政策放松继续扩散

本周LPR超预期下调 ，5年期LPR下调15bps， 从4.60%下调至4.45%。结合5月15日央行、银保监会联合发文《调整差别化住房信贷政策》，目前首套房房贷利率下限已降至4.25%，二手房下限为4.45%。在房贷全面降息的基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。近期的组合拳实际上是4月18日《23条金融举措》的进一步延伸，强化今年托底地产稳增长的信心。 配合央行下调房贷利率，苏州、天津、石家庄、郑州福州等地亦传出房贷降息等消息。另外本周房地产放松政策继续扩散，全国多点开花，江苏、浙江等多个核心二线城市密集出台“四限”宽松政策。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为0.7%，落后大盘1.51个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第28名。本周上涨个股共84支，较上周减少34支，下跌股数为51支。（若无特殊说明，报告中本周指5.14-5.21当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为253.4万平方米，环比下降5.2%，同比下降48.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为32.3万方，环比-26.3%，同比-56.9%；样本二线城市为152.9万方，环比-5.0%，同比-45.5%；样本三线城市为68.2万方，环比9.0%，同比-49.6%。从今年累计20周新房成交面积同比看，样本30城共计5308.9万方，同比下降-44.5%； 一线城市为1020.6万方，同比-40.0%；二线城市为3038.7万方，同比-39.1%；三线城市为1249.6万方，同比-56.6%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计113.0万方，环比下降11.9%，同比下降31.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.8万方，环比-23.8%；样本二线城市为66.7万方，环比-7.6%；样本三线城市为20.5万方，环比-7.9%。年初至今累计二手房成交面积为1933.9万方，同比变动为-35.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为570.4万方，同比-40.4%；样本二线城市为1090.2万方，同比-31.7%； 样本三线城市为273.2万方，同比-31.7%。 重点公司境内信用债情况：发行量增加，整体发债利率降低。根据申万行业-房地产指标统计，本周（5.16-5.22）共发行房企信用债13只，环比增加4支；发行规模共计106.50亿元，环比增加36.04亿元，总偿还量93.14亿元，环比增加75.99亿元，净融资额为13.36亿元，环比减少39.95亿元。融资成本来看，碧桂园3年期公司债（-210bp）、信达地产3年期公司债（-145bp）、信达地产5年期公司债（-100bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮政策刺激的核心点在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资），组合拳式的收紧应对应组合拳式的放松。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.LPR超预期下调，“四限”放松继续扩散，江浙多城放松 本周LPR超预期下调，5年期LPR下调15bps，从4.60%下调至4.45%。结合5月15日央行、银保监会联合发文《调整差别化住房信贷政策》，目前首套房房贷利率下限已降至4.25%，二手房下限为4.45%。在房贷全面降息的基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。近期的组合拳实际上是4月18日《23条金融举措》的进一步延伸，强化今年托底地产稳增长的信心。 配合央行下调房贷利率，苏州、天津、石家庄、郑州福州等地亦传出房贷降息等消息。 另外本周房地产放松政策继续扩散，全国多点开花，江苏、浙江等多个核心二线城市密集出台“四限”宽松政策。 以下是部分二线城市本周“四限”政策放松统计： 浙江杭州限购放松：对落户未满5年的户籍家庭取消原“在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定。对本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年。符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套。 浙江湖州限购放松：为满足购房者刚需和改善的合理住房需求，在中心城市范围内购买住房的非本市户籍居民家庭，不再有连续缴纳社保时限的要求。 江苏南通限贷放松、提供购房补贴：首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%。在职职工购买首套普通商品住房申请公积金贷款的，贷款额度放宽至原可贷额度的两倍，款额度不超过40万元/人；给予刚性和改善性购房奖补。 江苏常州限贷放松、房贷降息：常州市二套房首付比例降至3成，首套房贷利率降为4.4%。 江苏泰州限贷放松、限售放松、购房补贴：提高公积金贷款额度最高至50万元、将商品住房限制转让年限由2年调整为1年、5-12月大专以上人群购房给予购房补贴和50%契税补贴。泰州市还将降低商品房网签备案首付比例。将预售资金监管账户的首付款交纳比例由不低于30%调整为不低于20%。 四川成都限购放松：近郊区（市）县已购或新购住房不纳入在中心城区购房时家庭名下住房总套数计算。购房人及其家庭成员在成都市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。 宁夏银川限购放松、限贷放松、限售放松：购房数量和购房主体不受户籍限制。商品房买卖合同转让期限不做限制。商业银行和公积金贷款购买首套房最低首付款比例下调至20%，二套房最低首付款比例下调至30%。此外，对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策。 辽宁大连限购放松：非限制区域住房套数将不计入总套数；在限制区域购买二手住房的，不再受已有住房总套数限制。本市户籍居民家庭在限制区域拥有住房的总建筑面积小于144平方米的，可在限制区域再购买1套商品住房，满足住房改善的合理需求。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为0.7%，落后大盘1.51个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第28名。本周上涨个股共84支，较上周减少34支，下跌股数为51支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为绵石投资、*ST新城、宋都股份、*ST运盛、广宇发展，涨幅分别为48.5%、24.8%、19.1%、16.0%、15.0%。跌幅前五为中交地产、金科股份、深深房A、光大嘉宝、蓝光发展，跌幅分别为-17.7%、-11.5%、-8.2%、-6.5%、-5.7%。 本周49家重点房企中共计上涨26支，较上周增长9支，涨幅位居前五的为旭辉控股集团、碧桂园、绿景中国地产、泰禾集团、龙湖集团，涨幅分别为14.1%、13.1%、10.8%、10.7%、9.9%。跌幅前五为佳源集团、金科股份、蓝光发展、华夏幸福、金地商臵，跌幅分别为-43.7%、-11.5%、-5.7%、-4.5%、-3.8%。 图表1：各行业涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周（5.16-5.20）涨幅前五个股 图表5：本周（5.16-5.20）跌幅前五个股 图表6：重点房企涨跌幅排名 图表7：本周（5.16-5.20）重点房企涨幅前五个股 图表8：本周（5.16-5.20）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为253.4万平方米，环比下降5.2%，同比下降48.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为32.3万方，环比-26.3%，同比-56.9%；样本二线城市为152.9万方，环比-5.0%，同比-45.5%；样本三线城市为68.2万方，环比9.0%，同比-49.6%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计20周新房成交面积同比看，样本30城共计5308.9万方，同比下降-44.5%； 一线城市为1020.6万方，同比-40.0%；二线城市为3038.7万方，同比-39.1%；三线城市为1249.6万方，同比-56.6%。其中一线城市中，北京（-25.0%）、上海（-38.3%）、广州（-54.2%）、深圳（-33.9%）同比均为负。二三线城市中仅南平（7.0%）同比为正，盐城（-80.3%）、海门（-78.6%）、莆田（-67.8%）等总计24城同比为负。 图表13：30城周度成交面积跟踪（5.14-5.21） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计113.0万方，环比下降11.9%，同比下降31.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.8万方，环比-23.8%； 样本二线城市为66.7万方，环比-7.6%；样本三线城市为20.5万方，环比-7.9%。年初至今累计二手房成交面积为1933.9万方，同比变动为-35.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为570.4万方，同比-40.4%；样本二线城市为1090.2万方，同比-31.7%；样本三线城市为273.2万方，同比-31.7%。 图表14：本周12城二手房成交面积及同环比 图表15：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表18：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据申万行业-房地产指标统计，本周（5.16-5.22）共发行房企信用债13只，环比增加4支；发行规模共计106.50亿元，环比增加36.04亿元，总偿还量93.14亿元，环比增加75.99亿元，净融资额为13.36亿元，环比减少39.95亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（75.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（85.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（48.6%）的债券为主。 图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分 图表22：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，碧桂园3年期公司债（-210bp）、信达地产3年期公司债（-145bp）、信达地产5年期公司债（-100bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 图表23：房企每周融资汇总（5.16-5.22） 5.本周相关政策回顾 图表24：全国性政策（5.15-5.22） 图表25：地方性政策（5.15-5.22） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。