行业周报：二手房累计成交增速回正，多地首套房贷利率下调

核心观点：二手房累计成交增速回正，多地首套房贷利率下调 在首套房贷利率动态调整机制下，根据贝壳研究院数据，已有超过30余城首套房最低商贷利率跌破4%，其中首套利率3.7%的城市有四个，我们认为后续更多城市房贷利率存在下调空间，居民购房成本下降或将再次推动提前还贷潮。春节后，长沙降低二套购房首付比，佛山实行认房不认贷，天津考虑放宽二套房认定标准，针对改善需求的政策逐渐出台，我们跟踪的23城二手房累计成交增速回正，二手房市场有望率先企稳回暖。我们预计后续针对刚需和改善的购房需求政策都将持续宽松，当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：房地产贷款增速回落，多城首套房贷利率跌破4% 中央层面：央行数据显示房地产贷款增速回落，房地产开发贷款增速提升。证监会强调要大力推进公募REITs常态化发行，在服务民营经济、中小企业、促进房地产平稳健康发展、支持平台经济等重点领域和薄弱环节，推出更多务实举措。 发改委提出充分尊重搬迁人口落户城镇意愿，因地制宜制定具体落户办法，提高户籍登记和迁移便利度，鼓励支持有条件有意愿的搬迁群众进城落户。 地方层面：南宁、珠海首套房按揭利率最低可至3.7%，厦门、福州、长春降至3.8%，天津、沈阳降至3.9%。湖南全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%，长沙二套房首付降至40%。佛山无在供房贷，购房可按首套的首付和利率，洛阳首套房首付降至20%。 市场端：商品住宅成交在低基数下同比增长，土地成交面积同比下降 销售端：2023年第5周，全国64城商品住宅成交面积269万平米，同比增加371%，环比增加658%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1280万平米，累计同比下降33%。全国23城二手房成交面积为130万平米，同比增速3723%，前值-92%；年初至今累计成交面积498万平米，同比增速2%，前值-24%。 投资端：2023年第5周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1358万平方米，成交土地规划建筑面积562万平方米，同比下降86%，成交溢价率为5.8%。 一线城市成交土地规划建筑面积22万平方米，同比下降32%；二线城市成交土地规划建筑面积230万平方米，同比下降81%；三线城市成交土地规划建筑面积310万平方米，同比下降89%。 融资端：国内信用债发行同比增加 2023年第5周，信用债发行34亿元，同比增加100%，平均加权利率4.72%，环比增加129BPs；海外债发行2.1亿美元，平均加权利率3.67%，环比增加17BPs。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、房地产贷款增速回落，多城首套房贷利率跌破4% 中央层面：（1）央行：房地产贷款增速回落，房地产开发贷款增速提升。2022年末，人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比2021年末增速低6.5个百分点；全年增加7213亿元，占同期各项贷款增量的3.4%。2022年末，房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，增速比三季度末高1.5个百分点，比2021年末高2.8个百分点。个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比2021年末低10个百分点。（2）证监会：召开2023年系统工作会议。会议强调，增强股债融资、并购重组政策对科创企业的适应性和包容度。大力推进公募REITs常态化发行。在服务民营经济、中小企业、促进房地产平稳健康发展、支持平台经济等重点领域和薄弱环节，推出更多务实举措。（3）发改委：推进有序落户城镇。充分尊重搬迁人口落户城镇意愿，因地制宜制定具体落户办法，提高户籍登记和迁移便利度，鼓励支持有条件有意愿的搬迁群众进城落户。 地方层面：（1）北京：提出再推动一批基础设施领域不动产投资信托基金项目上市发行，保持住宅用地供应稳定。（2）苏州：支持房地产合理融资需求，加大建筑业金融支持力度，重点推进支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策落地见效。（3）南京：促进合理住房需求释放，允许分区实施阶段性住房购买契税补贴优惠，支持提取住房公积金支付购房首付款，推动专业信用增进机构为短期困难房企提供发债增信支持。（4）湖南：合理确定各市州个人住房贷款首付比下限。目前，全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；一个限购市（长沙市）的首付比政策下限，首套30%，二套降至40%。（5）佛山：名下佛山多套房但无在供房贷，购房可按首套的首付和利率。佛山户口或佛山工作，半年内无新增房贷或信用卡，可免查首付来源和流水，实行认房不认贷。（6）洛阳：个人首套房首付比例按照20%执行，并鼓励银行逐步降低二套房首付比例。扩大住房补贴范围，青年人才最高获10万元购房补贴。（7）房贷利率：南宁、珠海首套房按揭利率最低可至3.7%，厦门、福州、长春降至3.8%，天津、沈阳降至3.9%。 表1：房地产贷款增速回落，多城首套房贷利率跌破4% 2、销售端：低基数下住宅成交量同比增长 2.1、64大中城市新房成交增速同环比增长 根据房管局数据，2023年第5周，全国64城商品住宅成交面积269万平米，同比增加371%，环比增加658%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1280万平米，累计同比下降33%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比增长 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2023年第5周64大中城市成交面积同比环比增长 图4：2023年第5周64大中城市中一线城市成交面积同比环比增长 图5：2023年第5周64大中城市中二线城市成交面积同比环比增长 图6：2023年第5周64大中城市中三四线城市成交面同比环比增长 根据房管局数据，2023年第5周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-33%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为236%、585%、236%，年初至今累计增速-24%、-28%、-44%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比增长 2023年第5周，全国23城二手房成交面积为130万平米，同比增速3723%，前值-92%；年初至今累计成交面积498万平米，同比增速2%，前值-24%。 图8：23城二手房成交单周同比增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比下降 2023年第5周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1358万平方米，成交土地规划建筑面积562万平方米，同比下降86%，成交溢价率为5.8%。一线城市成交土地规划建筑面积22万平方米，同比下降32%；二线城市成交土地规划建筑面积230万平方米，同比下降81%；三线城市成交土地规划建筑面积310万平方米，同比下降89%。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比回升 4、融资端：国内信用债同比增加 2023年第5周，信用债发行34亿元，同比增加100%，平均加权利率4.72%，环比增加129BPs；海外债发行2.1亿美元，平均加权利率3.67%，环比增加17BPs。 图13：国内信用债发行规模同比增加 图14：海外债发行同比增加 图15：债券发行规模累计同比降幅仍较大 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年1月30日-2月3日，下同）房地产指数下跌0.74%，沪深300指数下跌0.95%，相对收益为0.21%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第23位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：我爱我家、三湘印象、苏州高新、京投发展、*ST松江，涨跌幅排名后5位的个股分别为新城控股、*ST基础、泛海控股、首开股份、金地集团。 图16：本周房地产指数下跌0.74%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中我爱我家、三湘印象、苏州高新涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中新城控股、*ST基础、泛海控股跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 在首套房贷利率动态调整机制下，根据贝壳研究院数据，已有超过30余城首套房最低商贷利率跌破4%，其中首套利率3.7%的城市有四个，我们认为后续更多城市房贷利率存在下调空间，居民购房成本下降，或将再次推动提前还贷潮。春节后，长沙降低二套购房首付比，佛山实行认房不认贷，天津考虑放宽二套房认定标准，针对改善需求的政策逐渐出台，我们跟踪的23城二手房累计成交增速回正，二手房市场有望率先企稳回暖。我们预计后续针对刚需和改善的购房需求政策都将持续宽松，当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。