公募基础设施REITs2021年四季报分析：项目运作整体平稳，税优政策正式落地

基本结论 公募基础设施REITs四季报分析： 首批9只公募基础设施REITs 2021年四季度报告相继发布，REITs整体运作表现良好。受疫情、季节性等因素影响，多数REITs营收环比有所下降，但基于三、四季报年化所得的年度营收表现基本符合甚至超越发行时的预测值。通过横向对比各REITs四季度EBITDA利润率（EBITDA/营业收入）可以发现，产权类REITs整体盈利能力较强，其中华安张江光大REIT、红土创新盐田港REIT、博时蛇口产园REIT四季度EBITDA利润率分别为78.95%、74.21%、69.87%。 产业园区类REITs底层项目收入来源主要为租金收入和物业管理收入，季度内运作稳健，园区租约正常履行，出租率整体保持平稳。博时蛇口产园REIT四季末出租率88.03%，季度内平均月租金119.07元/平方米，与上季度相当。东吴苏园产业REIT项目公司（艾派科和科智商管）四季度收益良好，毛利率分别为80.14%、67.37%。华安张江光大REIT四季度末出租率为100%，平均合同租金为5.35元/平/天，租户基本保持稳定，季度内完成了两大重要租户的续租工作。 仓储物流类REITs中，红土创新盐田港REIT四季度末出租率为99%，资产运营情况良好。中金普洛斯REIT持有项目四季度末出租率为98.78%，较三季度末稳中有升，季度内到期的6家租户全部续租，租户结构稳定。 高速公路类REITs底层项目主要收入来源为车辆通行费收入，季度内项目经营受所处地段疫情影响较为明显。平安广州广河高速REIT四季度周边疫情对车流量产生一定负面影响，通行费收入同比小幅减少0.85%。浙商沪杭甬高速REIT四季度内日均收费车流量为13.49万次，通行费收入日均211.68万元，由于杭州及周边地区疫情影响，2021年12月当月收费金额同比下降9.33%。 生态环保类REITs项目收入来源为污水/垃圾处理费及发电收入，季度内项目经营稳定。富国首创水务REIT所持污水处理项目由于年内污水处理负荷率呈现季节性变化，冬季进水量减少，导致四季度污水处理量低于三季度，在污水处理单价未发生变化的情况下，四季度项目营收、毛利率及经营性现金流均较三季度略有下降。中航首钢生物质REIT持有项目为垃圾焚烧及发电，四季度内处理生活垃圾26.78万吨，同比增长5.81%；处臵厨余垃圾1.6万吨，同比降低17.21%，但由于厨余垃圾处臵费收入占整体收入比例较低，因此处臵量下降对总收入影响较小。 公募基础设施REITs市场跟踪： 基于11只已上市公募基础设施REITs收盘价涨跌幅构建REITs等权价格指数（新REIT于上市第六个交易日开始计入指数，指数基期为2021/6/25，取值100），截至2022/1/25，REITs等权价格指数整体累计回报为31.44%，1月回报为7.39%，较上月（5.97%）有所上升。 2022年1月26日，财政部税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，主要对原始权益人在REITs设立前的资产重组阶段与REITs设立阶段所涉及的企业所得税部分明确了优化处理方式，在REITs设立前的重组阶段原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税，在REITs设立阶段原始权益人资产转让评估增值部分的企业所得税可递延至实际获得收入时缴纳。 风险提示：1）政策调整风险；2）试点项目运营不及预期；3）二级市场流动性不足；4）估值波动超预期；5）基金治理风险等。 第一部分：首批公募基础设施REITs四季报分析 2022年1月下旬，首批9只公募基础设施REITs 2021年四季度报告相继发布，REITs整体运作表现良好，底层基础设施项目经营情况基本稳定，项目基本面较三季度末未发生异常波动。 1.1底层项目财务分析：多数REITs营收环比下降，但年化表现超发行时预期 结合2021年三、四季度各REITs披露的主要财务指标来看，营业收入方面，东吴苏园产业REIT、红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT四季度营收较三季度有所增加。利润水平方面，从净利润和税息折旧及摊销前利润（EBITDA）来看，红土创新盐田港REIT四季度表现较为突出，净利润和EBITDA分别较三季度增加36.56%、15.93%；高速公路类REITs、生态环保类REITs的利润水平较三季度有一定下滑，其中中航首钢生物质REIT由于四季度与外部管理机构结算了年度运营管理成本，导致净利润及EBITDA为负； 此外，华安张江光大园REIT、浙商沪杭甬高速REIT由于四季度经营成本支出有较大幅度增加，导致本期净利润为负。 盈利能力方面，通过横向对比各REITs四季度EBITDA利润率（EBITDA/营业收入）可以发现，产权类REITs整体盈利能力较强，其中华安张江光大REIT、红土创新盐田港REIT、博时蛇口产园REIT四季度EBITDA利润率分别为78.95%、74.21%、69.87%。纵向来看，多数REITs四季度EBITDA利润率较三季度有所下降，其中浙商沪杭甬高速REIT、富国首创水务REIT、中航首钢生物质REIT降幅较为明显。 可供分配金额方面，除东吴苏园产业REIT、浙商沪杭甬高速REIT、富国首创水务REIT外，其余各REITs四季度可供分配金额均较上季度有所增加，其中华安张江光大园REIT、中航首钢生物质REIT增幅明显。 图表1：首批公募基础设施REITs 2021年第三&四季度财务数据对比 基于首批公募REITs三、四季报披露的收入及可供分配金额数据进行年化处理，并与招募说明书中预测的数值对比分析，多数REITs底层项目业绩基本符合甚至超过预期。具体来看，各REITs所持项目三、四季度收入年化后较2021年预测值基本实现了正向增长，但经年化后的可供分配金额较2021年预测值增减不一，其中东吴苏园产业REIT、红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT的可供分配金额有较明显的超预期情况。 图表2：首批公募基础设施REITs2021年三、四季度&招募书预测财务数据对比 1.2底层项目经营情况分析：项目经营稳中向好，产权类表现较为突出 根据首批公募基础设施REITs披露的四季报，具体到不同板块内部各REITs产品的底层项目经营情况如下： 产业园区类REITs底层项目收入来源主要为租金收入和物业管理收入，季度内运作稳健，园区租约正常履行，出租率整体保持平稳。博时蛇口产园REIT四季度运营情况较为稳定，基金层面实现的全年累计EBITDA较现金流预测的完成率达101.96%；截至2021年4季度末， 基础设施项目公司出租率88.03%，较3季度末（88.74%）小幅下滑0.71个百分点；租户196家，出租面积82,696.59平方，季度内平均月租金119.07元/平方米，较3季度未发生明显变化。东吴苏园产业REIT底层项目公司（艾派科和科智商管）四季度收益良好，毛利率分别为80.14%、67.37%，利润率保持在合理水平。华安张江光大园REIT所持项目四季度末出租率为100%，平均合同租金为5.35元/平/天，租户基本保持稳定，季度内完成了两大重要租户的续租工作，租金续至2025年左右。 仓储物流类REITs底层项目本质上与产业园区类似，收入来源为租金和管理服务费，季度内经营出租情况稳定。红土创新盐田港REIT所持现代物流中心项目四季度末出租率为99%，较三季度末未发生变动，租赁期限1-12年不等，最长租赁期限到期日为2026年10月31日，资产运营情况良好。中金普洛斯REIT持有项目四季度末出租率为98.78%，较三季度末增加2.14个百分点，出租率稳中有升，季度内到期的6家租户全部续租，租户结构稳定。 高速公路类REITs底层项目主要收入来源为车辆通行费收入，季度内项目经营受所处地段疫情影响较为明显。平安广州广河高速REIT四季度日均收费车流量为12.97万次，相比上年同期增长7.27%，由于周边高速公路路网的不断完善以及中新广州知识城的发展，短途车辆占比增加，但通行费收入同比小幅减少0.85%；同时，广州及周边的疫情对目标项目的车流量及通行费收入产生一定负面影响。浙商沪杭甬高速REIT四季度内日均收费车流量为13.49万次，通行费收入日均211.68万元，其中通行费拆分收益较上年同期下降1.42%，并且由于杭州及周边地区疫情影响，2021年12月当月收费金额同比下降9.33%，但该影响并非持续性。 生态环保类REITs底层项目收入来源为污水/垃圾处理费及发电收入，季度内项目稳定经营，经营业绩未发生大幅波动。富国首创水务REIT所持污水处理项目由于年内污水处理负荷率会呈现季节性变化，冬季进水量减少，导致四季度污水处理量低于三季度，在污水处理单价未发生变化的情况下，四季度项目营收、毛利率及经营性现金流均较三季度略有下降。中航首钢生物质REIT持有项目为垃圾焚烧及发电，四季度内处理生活垃圾26.78万吨，同比增长5.81%；处臵厨余垃圾1.6万吨，同比降低17.21%，但由于厨余垃圾处臵费收入占整体收入比例较低，因此处臵量下降对总收入影响较小；此外，实现上网电量7165.84万千瓦时，同比降低13.92%，主要源于生活垃圾焚烧处理设施开展焚烧炉、汽轮机等主要设备的停运检修工作，垃圾入炉焚烧量减少导致上网电量同比下降。 1.3分红情况：6只REITs已完成上市后首次分红 截至2022年1月26日，在首批公募基础设施REITs中，已有6只完成上市后年内的首次分红，分别是中金普洛斯REIT、中航首钢生物质REIT、博时蛇口产业园REIT、平安广州广河高速REIT、浙商沪杭甬高速REIT、富国首创水务REIT。从分红比例来看，除中航首钢生物质REIT，其余各REITs分红比例均超过90%；从基于发行价计算的股息率来看，富国首创水务REIT由于分红基准日为2021/12/31，分红基准为全年收益，因此股息率相对较高，并且可以发现特许经营权类REITs的股息率相较产权类更高。此外，由于公募REITs采取强制分红政策，要求每年至少将90%以上可供分配金额以现金分红方式分配至投资者，故仍需关注其余未分红REITs的后续情况。 图表3：首批公募基础设施REITs分红情况 第二部分：公募基础设施REITs概况 在首批9只公募基础设施REITs平稳运作数月后，2021年10月沪深交易所开始受理第二批REITs产品，其中，华夏越秀高速REIT与建信中关村产业园REIT已分别于2021/12/14、2021/12/17在交易所上市。2021年12月30日，鹏华深圳能源清洁能源REIT申报至深交所，我国公募REITs底层项目类型进一步拓展至清洁能源发电领域。2022年1月26日，财政部税务总局3号公告确定试点基础设施REITs税收政策，我国公募REITs市场又向前迈出了重要一步。 2.1公募基础设施REITs新增政策及产品情况 新增政策解读：公募基础设施REITs税收优惠政策正式落地 2021年12月31日，国家发改委发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（以下简称《 通知》），这是继2021年6月29日《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》发布后的又一指导性文件。 基于“十四五”规划《纲要》及实施机制明确的分工安排，《通知》从七个方面对加快推进基础设施REITs试点有关工作做出了具体要求，其中重点提出：各地方发改委要加强宣传解读、调动各方面参与REITs试点的积极性；全国基础设施REITs试点项目库要坚持统计监测和协调服务的功能定位，做到项目“愿入尽入、应入尽入”；加强与证监、行业管理、国资监管等部门的沟通协调，加快无异议函等相关手续办理；及时与发改委投资司沟通反映项目推进过程中的重难点问题、加快申报进度；用好回收资金、督导项目原始权益人切实履行承诺。此次《通知》将进一步推动我国公募基础设施REITs健康发展，