房地产行业点评报告：政治局会议定调，地产政策迎来窗口期

政治局会议定调后，预计房地产托底政策将继续出台。 高能级城市也有望结合自身市场恢复情况，加大政策放松力度。结合货币政策的调整，市场预期预计将持续改善，行业销售恢复可期，并逐步传导至投资整体恢复。我们认为地产板块仍然具备较好的投资机会，维持行业看好评级。看好过去经营管理能力优秀，财务风格稳健，在杠杆水平管理限制下具备更强的扩表能力的房企。受益标的：（1）保利发展、中国海外发展、华润置地、万科A、金地集团、招商蛇口、旭辉控股集团等占据核心城市群较高市场份额的稳健型龙头；（2）滨江集团、越秀地产、建发股份等深耕核心城市群的区域型优质房企。 政治局会议定调努力实现全年经济社会发展预期目标。 会议明确指出，尽管新冠肺炎疫情和乌克兰危机导致风险挑战增多，我国经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，但疫情要防住、经济要稳住、发展要安全，这是党中央的明确要求。会议要求要加大宏观政策调节力度，扎实稳住经济，努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间，政策定调全年经济发展目标不变。从数据看，统计局1-3月数据显示全国商品房销售金额与面积分别同比下降13.8%、22.7%；新开工面积同比下降17.5%，投资完成额增速降至0.7%。房地产及其上下游产业链产出占比我国GDP超过20%，房地产行业的显著下行会对宏观经济形成一定拖累。其次土地相关财政收入为各级地方政府重要资金来源，2021年国有土地使用权出让收入87051亿元，占比地方广义财政收入（地方一般公共预算收入和地方政府性基金预算收入之和）达到42.4%，而2022年一季度土地出让金仅为11958亿元，同比下降27.4%，或将对地方财政支出能力形成抑制。 坚持“房住不炒”，供需两端表态支持合理需求。 对于房地产行业，会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。从供需两端来看，需求端继续表态鼓励各地结合自身市场情况，因城施策，支持购房群体的合理住房需求，带动市场整体恢复；供给端明确指出要优化商品房预售资金监管，其目的在于保障行业期房销售的顺利交付，防止出现项目烂尾。但同时，更合理的预售资金监管政策也有望一定程度上缓解房地产企业的资金压力，提高行业供给效率，降低企业经营风险。 风险提示：房地产行业销售大幅下行；货币政策超预期收紧。