房地产行业点评：政治局会议定调，行业信心有望提振

事件 2022年4月29日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 评论 “房住不炒”的调控主基调不变，但将更加切合实际。自2016年底“房住不炒”概念提出以来，一直是本轮房地产调控的主基调，而且未来一段时间“房住不炒”的定位也不会动摇，但并不意味对房地产行业的悲观。 此次会议首次提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，表明中央对房地产调控的态度更加温和，未来的房地产调控政策将更加切合实际，同时也将给行业带来较大力度的信心提振。 强调“要有效防控重点风险”，行业严峻形势得到重视。当前房地产行业形势严峻：①销售持续低迷，2022年1-3月全国商品房销售金额同比下降23%；②房企新开工和拿地意愿不强，2022年1-3月，全国房地产新开工面积同比下滑18%，全国300城宅地成交面积同比下降60%；③2021年以来房企违约事件频出，影响社会稳定。会议首次对行业提出“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”，表明中央对行业严峻形势的充分重视，一旦恶化，或引起系统性风险。我们预计未来维度多、范围广、力度大的宽松政策将持续出台。 支持“以实际出发完善房地产政策”，预计地方调控将大范围松绑。当前全国房地产销售、土拍市场多处于低迷状态，需要宽松政策促使行业回归正常水平，会议提及“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，预计地方将有更高的调控灵活度。目前郑州、苏州、南京等重点城市相继出台宽松政策促进购房需求；多城市通过降地价提房价上限、延长土地款缴纳时间等措施提高房企拿地意愿。我们预计此次会议定调后，各地调控宽松力度将继续加大，重点关注：①需求端，放宽限购限售的城市范围将扩大，核心22城外的其他城市限购限售政策或进一步取消，22城内城市也将变相放松；②供给端，各地土拍门槛将继续放低，房企拿地利润空间有望提升；③信贷端，整体房贷利率或继续下行，两成首付的运用或在更多城市取得突破。 “优化商品房预售资金监管”，房企短期现金流有望改善。自2月全国性预售资金监管政策出台以来，一二线城市率先松绑预售资金监管，近期部分三四线城市预售资金的监管也有所放松，银行保函臵换监管资金应用范围加大，我们预计中央提出“优化商品房预售资金监管”后，更多低能级城市的监管将放宽，此外地方政府对本土房企纾困、金融机构对问题房企定点帮扶的力度也将加大，房企短期现金状况有望改善。 系列宽松政策落地后，基本面好的一二线、长三角城市销售或将率先企稳回暖。决定市场销售的两大关键因素是市场基本面和市场信心，我们预计在一系列宽松政策相继落地后，市场信心将逐步恢复，市场基本面好的城市销售将率先企稳回暖。从在售库存方面看，截至2022年3月底，全国重点二十个城的新房在售库存平均去化周期11.2个月，杭州、上海、合肥三城新房库存去化周期低于6个月，此类优质的一二线、长三角城市销售有望先于市场恢复，进而带动全国市场的企稳回暖。 投资建议 我们认为此次会议明确了宽松的基调，预计维度更多、范围更广、力度更大的宽松政策将持续出台，基本面好的一二线、长三角城市销售或率先企稳回暖。首推重点布局优质一二线、长三角城市且产品服务力强的房企，其销售业绩有望快速恢复增长，如绿城中国、建发国际（包括受益于此的建发股份）、滨江集团；稳健选择杠杆率较低、现金流充沛的头部国企央企，推荐保利发展、招商蛇口。 风险提示 调控宽松不及预期；疫情影响政策落地和市场恢复 图表附录 图表1：2019-2022年历次中央政治局会议对房地产相关的表述 图表2：A股地产公司PE走势 图表3：港股地产公司PE走势 图表4：港股物业公司PE走势 图表5：覆盖公司估值情况 风险提示 调控宽松不及预期。目前已有多个全国层面和地方层面宽松政策出台，若后期其他城市宽松政策不及预期，也会影响房地产市场恢复。 疫情影响政策落地和市场恢复。当前全国重心都在疫情防控，若疫情持续不能得以控制，将大幅延缓宽松政策落地时间，同时将持续抑制购房需求，影响市场销售恢复。