房地产开发2022W16：央行提出差别化住房信贷政策，多地购房补贴政策力度加码

央行提出差别化住房信贷政策，多地购房补贴政策力度加码。本周，南通、常德等地出台大力度购房补贴政策。与以往政策的固定额度不同，此次购房补贴政策多为百分比补贴。4月18日，中国人民银行和国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，《通知》提出：“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。”本次央行和外汇局发声提出实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，将推动更多城市跟进推出需求侧政策尤其是限贷放松政策的出台，加速销售基本面的触底复苏。 行情回顾：跌幅位列各行业第一，落后大盘4.91个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为-9.1%，落后大盘4.91个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第29名。本周上涨个股共9支，较上周减少10支，下跌股数为12支。（若无特殊说明，报告中本周指4.16-4.22当周）。 新房成交情况：本周32个城市新房成交面积为243.3万平方米，环比提升12.5%，同比下降53.0%.其中样本一线城市的新房成交面积为40.1万方，环比36.5%，同比-56.7%；样本二线城市为145.6万方，环比4.2%，同比-49.8%；样本三线城市为57.7万方，环比22.2%，同比-57.3%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计116.4，环比增长0.2%，同比下降36.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.8万方，环比1.5%；样本二线城市为61.1万方，环比-6.4%；样本三线城市为18.6万方，环比26.6%。年初至今累计二手房成交面积为1510.5万方，同比变动为-37.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为458.0万方，同比-40.5%；样本二线城市为851.8万方，同比-33.9%；样本三线城市为200.6万方，同比-33.9%。 重点公司境内信用债情况：房企发债持续恢复。根据申万行业-房地产指标统计，本周（4.18-4.24）共发行房企信用债17只，环比上升8支；发行规模共计164.72亿元，环比上升95.72亿元，总偿还量82.63亿元，环比增加5.77亿元，净融资额为82.09亿元，环比上升89.95亿元。融资成本来看，天津房开（-190bp）、盐都国资（-70bp）、昆山城投（-28bp）、保利发展（-21bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：央行罕见提出实施差别化住房信贷政策，多地房地产放松政策加码，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。 1.央行提出差别化住房信贷政策，多地购房补贴政策力度加码 本周，南通、常德等地出台大力度购房补贴政策。与以往政策的固定额度不同，此次购房补贴政策多为百分比补贴。其中南通补贴对象为在区内注册企业稳定就业且连续缴纳社保满12个月、在区内购买新建首套普通商品房的企业职工（符合享受人才引进购房补贴政策的除外）。补贴的标准主要分为三档。按照企业职工所购首套新建普通商品住宅的房款总额（以开发企业出具的税务发票为准计算，不含储藏室、车位、车库、阁楼的价款）和房屋面积计算，90㎡（含）以下给予房款总额1%的购房补贴；90㎡—144㎡（含）给予房款总额1.5%的购房补贴。对符合条件的双职工家庭（直系亲属购房人）购买144㎡（含）以下首套新建普通商品住宅（不包含二手房），给予房款总额2%的购房补贴。常德对在市中心城区购买新建商品房（不包括车位、车库和杂物间等）的购房人，按其实际缴纳的契税予以50%的财政补贴。在市中心城区购买首套新建商品住房时，全日制博士研究生、正高级职称人员以及高级技师补贴标准为200元/平方米，全日制硕士研究生、副高级职称人员及技师补贴标准为150元/平方米，全日制本科生、中级职称人员及高级工补贴标准为120元/平方米，全日制专科生及中级工补贴标准为100元/平方米。 4月18日，中国人民银行和国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，《通知》提出，完善住房领域金融服务。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。 今年以来，多地房地产调控政策松动，包括下调首付比例、下调房贷利率、给予购房补贴、公积金政策优惠等。3月开始，多地“四限”政策放松。目前多数城市商贷和公积金贷款的首套房首付比例降至20%，公积金贷款的二套房首付比例降至30%-40%，房贷利率降至5-5.5%区间。本次央行和外汇局发声提出实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，将推动更多城市跟进推出需求侧政策尤其是限贷放松政策的出台，加速销售基本面的触底复苏。我们认为“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-9.1%，落后大盘4.91个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第29名。本周上涨个股共9支，较上周减少10支，下跌股数为132支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为乾景园林、皇庭国际、深大通、南京高科、海航投资，涨幅分别为16.2%、9.1%、7.4%、5.8%、4.5%。跌幅前五为京能置业、南国置业、空港股份、中交地产、泛海控股，跌幅分别为-36.0%、-32.5%、-30.4%、-28.7%、-28.3%。。 本周49家重点房企中共计上涨1支，较上周减少8支，上涨标的为建发国际集团，涨幅分别为0.8%。跌幅前五为时代中国控股、禹洲集团、旭辉控股集团、绿景中国地产、荣盛发展，跌幅分别为-18.5%、-18.5%、-18.0%、-16.7%、-15.0%。 图表1：各行业涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周（4.18-4.22）涨幅前五个股代码简称 图表5：本周（4.18-4.22）跌幅前五个股 图表6：重点房企涨跌幅排名 图表7：本周（4.18-4.22）重点房企涨上涨个股 图表8：本周（4.18-4.22）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周32个城市新房成交面积为243.3万平方米，环比提升12.5%，同比下降53.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为40.1万方，环比36.5%，同比-56.7%；样本二线城市为145.6万方，环比4.2%，同比-49.8%；样本三线城市为57.7万方，环比22.2%，同比-57.3%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计16周新房成交面积同比看，本周一线城市，北京（-22.8%）、上海（-27.4%）、 广州 （-56.7%）、 深圳 （-36.0%） 同比均为负。二三线城市中盐城（-80.9%）、海门（-80.3%）、淮安（-72.4%）等总计27城同比为负。 图表13：30城周度成交面积跟踪（4.16-4.22） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计116.4万方，环比增长0.2%，同比下降36.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.8万方，环比1.5%；样本二线城市为61.1万方，环比-6.4%；样本三线城市为18.6万方，环比26.6%。年初至今累计二手房成交面积为1510.5万方，同比变动为-37.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为458.0万方，同比-40.5%；样本二线城市为851.8万方，同比-33.9%； 样本三线城市为200.6万方，同比-33.9%。 图表14：本周12城二手房成交面积及同环比 图表15：本周一2个线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表18：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据申万行业-房地产指标统计，本周（4.18-4.24）共发行房企信用债17只，环比上升8支；发行规模共计164.72亿元，环比上升95.72亿元，总偿还量82.63亿元，环比增加5.77亿元，净融资额为82.09亿元，环比上升89.95亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（87.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（53.5%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（60.7%）和1-3年（21.9%）的债券为主。 图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分 图表22：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，天津房开（-190bp）、盐都国资（-70bp）、昆山城投（-28bp）、保利发展（-21bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。首开股份（14bp）等公司的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券提升。 图表23：房企每周融资汇总（4.18-4.24） 5.本周相关政策回顾 图表24：全国性政策（4.18-4.23） 图表25：地方性政策（4.18-4.23） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。