土地市场降温继续，首批土拍冷热分化

行业追踪（2022.4.16-2022.4.22） Q1土地市场降温继续 2022年Q1房地产开发企业土地购置面积1339万平方米，同比-41.8%；成交价款672亿元，同比-16.9%。销售不振叠加资金面收紧影响，房企土地购置面积同比降幅自21年9月起持续扩大；3月多城集中供地开启后，成交量价首现降幅缩窄。分能级看，一季度300城土地累计成交建面2.84亿平方米，同比-29%，降幅为近两年新低；其中，一线、二线、三四线城市分别同比-55%、-34%、-23%。3月以来，一二线土地投资金额略有回温，三四线下行压力仍在加剧。22年Q1各月溢价率较21年Q4出现明显提升，但市场不确定性扰动下土地流拍率仍处高位。 首批土拍呈现冷热分化 据我们统计，截至4月22日已有14个城市完成第一批土拍，合计成交土地253幅、成交建面2022万方、成交总价2305亿元、14城平均溢价率4.8%。22年首批土拍整体热度较21年第3批小幅提升，溢价率和流拍率均有不同程度改善。分区域看，首批土拍城市间热度分化明显；从结构上看，部分城市内部板块分化较为显著。本轮土地出让围绕在门槛降低和供给增加等方面的政策放松，驱动了一线及核心二线城市的成交回暖。但由于各地政策环境及楼市表现的差异，致使成交热度分化的特征也较明显。我们期待后续调控政策二次松绑以及更多优质核心地块释出，以推动企业拿地积极性和市场信心的修复。 国央企补仓积极紧抓机遇 企业方面，截至统计日，建发、中海、保利年内全口径拿地金额领先，溢价率较21年均有明显回落。一季度民企土拍参与度继续走低，Top30房企中仅龙湖、远达等四家民企，成交金额占Top30的7.2%（2021全年占17.4%），其余均为国央企及地方深耕平台，销售端低预期及高偿债压力下民企投资仍偏谨慎。我们认为，民企积极性复苏需依赖于1)供给侧政策性利好预期的兑现；2）高利润空间优质地的持续供应； 3）销售市场阶段性企稳回升等因素共同推动。而当前国央企紧抓拿地机遇期积极补仓，在改善利润率的同时将稳定企业中长期销售预期，为市场下一阶段温和复苏提供动力。 受疫情影响，新房、二手房、土地市场本周成交降幅持续扩大 新房市场本周成交311万平，月度同比-55.11%，相较上月下降12.25pct；累计库存16265万平，一线二线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交121万平，月度同比-44.18%，相较上月下降8.30pct。土地市场本周成交建面1391万平，滚动12周同比-36.57%；成交总额179亿元，滚动12周同比-54.62%；全国平均溢价率+1.79%，滚动12周同比-15.26pct。 本周申万房地产指数-9.20%，较上周下跌6.30pct，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数5.02pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-5.93%，较上周下降4.92pct，涨幅排序7/11，跑输恒生指数1.84pct；克而瑞内房股领先指数为-9.43%，较上周下跌7.62pct。 把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha 投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：土地市场降温继续，首批土拍冷热分化 Q1土地市场降温继续 2022年Q1房地产开发企业土地购置面积1339万平方米，同比-41.8%；成交价款672亿元，同比-16.9%。销售不振叠加资金面收紧影响，房企土地购置面积同比降幅自21年9月起持续扩大；3月多城集中供地开启后，成交量价首现降幅缩窄。 分能级看，一季度300城土地累计成交建面2.84亿平方米，同比-29%，降幅为近两年新低；其中，一线、二线、三四线城市分别同比-55%、-34%、-23%。累计成交金额4430亿元，同比-55%；其中，一线、二线、三四线城市分别同比-50%、-59%、-51%。3月以来，一二线土地投资金额略有回温，三四线下行压力仍在加剧。22年Q1各月溢价率较21年Q4出现明显提升，但市场不确定性扰动下土地流拍率仍处高位。 首批土拍呈现冷热分化 据我们统计，截至4月22日已有14个城市完成第一批土拍，合计成交土地253幅、成交建面2022万方、成交总价2305亿元、14城平均溢价率4.8%。22年首批土拍整体热度较21年第3批小幅提升，溢价率和流拍率均有不同程度改善。分区域看，首批土拍城市间热度分化明显，北京、厦门、合肥等地成交率较高且多宗地块溢价成交，南京、福州等城则冷淡收场。从结构上看，部分城市内部板块分化较为显著，以南京为例，首批供地中6宗流拍、8宗底价成交、仅3宗触顶摇号，溢价地块多集中热门及主城核心区域，流拍地块则多为远郊或老城区。 整体来看，本轮土地出让围绕在门槛降低和供给增加等方面的政策放松，驱动了一线及核心二线城市的成交回暖。但由于各地政策环境及楼市表现的差异，致使成交热度分化的特征也较明显。我们期待后续调控政策二次松绑以及更多优质核心地块释出，以推动企业拿地积极性和市场信心的修复。 国央企补仓积极紧抓机遇 企业方面，截至统计日，建发、中海、保利年内全口径拿地金额领先，溢价率较21年均有明显回落。一季度民企土拍参与度继续走低，Top30房企中仅龙湖、远达等四家民企，成交金额占Top30的7.2%（2021全年占17.4%），其余均为国央企及地方深耕平台，销售端低预期及高偿债压力下民企投资仍偏谨慎。我们认为，民企积极性复苏需将依赖于1)供给侧政策性利好预期的兑现；2）高利润空间优质地的持续供应；3）销售市场阶段性企稳回升等因素共同推动。而当前国央企紧抓拿地机遇期积极补仓，在改善利润率的同时将稳定企业中长期销售预期，为市场下一阶段温和复苏提供动力。 图1：土地购置面积累计情况 图2：土地成交价款累计情况 图3：300城土地成交建面分能级累计同比 图4：300城土地成交金额分能级累计同比 图5：300城土地单月成交溢价率 图6：300城土地单月建面流拍率 表1：2022年第一批集中供地结果（数据截至4月22日） 表2：2022年房企集中供地拿地TOP10（数据截至4月17日） 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表3：本周政策概览 图7：调控政策结构 图8：调控政策频次及方向 图9：分区域调控政策数量 图10：分能级调控政策数量 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 4月16日-4月22日，63城商品房成交面积为311万平，滚动12周同比增速为-43.32%，增速较上期下降2.67pct；月度同比-55.11%，相较上月下降12.25pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为47、212、52万平，滚动12周同比增速分别为-40.51%、-40.43%、-22.87%，增速较上期分别变化-2.88pct、-3.17pct、+4.58pct，与历史相比，一线、二线降幅扩大，三线及以下降幅收窄。 图11：64城商品房成交面积 图12：64城商品房成交面积-月度同比 图13：分能级商品房成交面积-滚动12周同比 图14：一线4城商品房成交面积-滚动12周同比 图15：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至4月22日，17城商品房可售面积为16265万平。全国平均去化时长为99周，一线、二线、三线城市去化时间分别为86、104、139周，一线二线三线及以下去化放缓。 图16：17城商品房可售面积 图17：分能级城市推盘去化-滚动12周 2.3.二手房市场 4月16日-4月22日，17城二手房成交面积为121万平，滚动12周同比增速为-39.83%，增速较上期提升0.07pct；月度同比-44.18%，相较上月下降8.30pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为32、87、2万平，滚动12周同比增速分别为-39.15%、-37.90%、-72.22%，增速较上期分别变化+0.27pct、-0.05pct、+0.44pct，与历史相比，二线降幅扩大，一线、三线及以下降幅收窄。 图18：17城二手房成交面积 图19：17城二手房成交面积-月度同比 图20：分能级二手房成交面积-滚动12周同比 图21：一线2城二手房成交面积-滚动12周同比 图22：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 4月11日-4月17日，全国土地成交建筑面积为1391万平，滚动12周同比增速为-36.57%，较前期下降2.18pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为38、828、524万平，滚动12周同比增速分别为-43.24%、-31.55%、-38.54%，增速较上期分别提升-4.48pct、+1.51pct、-3.79pct，与历史相比，一线、三线成交建面降幅扩大，二线降幅收窄。 全国土地成交金额达到179亿元，滚动12周同比增速为-54.62%，较前期下降1.89pct。其中，一线、二线、三线城市分别为2、144、34亿元，滚动12周同比增速分别为-38.15%、-45.11%、-65.64%。 全国土地成交平均溢价率为1.79%，滚动12周同比增速为-15.26pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、0.09%、3.48%，滚动12周同比增速分别为-2.89pct、-9.22pct、-20.64pct。 图23：土地成交建筑面积 图24：土地成交建筑面积-滚动12周同比 图25：土地成交总价 图26：土地成交总价-滚动12周同比 图27：土地成交溢价率 图28：土地成交溢价率-滚动12周同比 3.行业与个股情况 3.1.行业涨跌与估值情况 3.1.1.A股市场 本周申万房地产指数-9.20%，较上周下跌6.30pct，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数5.02pct。A股涨幅前三个股分别为*ST全新+10.38%、皇庭国际+9.09%、德必集团+8.12%； 跌幅前三个股分别为京能置业-35.96%、南国置业-32.46%、空港股份-30.39%。 截至4月22日，申万地产PE（ TTM ）、PB（LF）自2010年以来的估值分位数分别低至为5.6%、3.4%，相对沪深300指数的PE、PB估值分位数分别低至10.6%、5.5%。 图29：申万板块本周涨跌幅排名 图30：A股重点个股本周涨跌幅 表4：A股本周涨/跌前五 图31：申万房地产PE（ TTM ）和PB（LF） 图32：申万房地产相对沪深300的PE（ TTM ）和PB（LF） 3.1.2.H股市场 本周Wind香港房地产指数-5.93%，较上周下降4.92pct，涨幅排序7/11，跑输恒生指数1.84pct；克而瑞内房股领先指数为-9.43%，较上周下跌7.62pct。H股涨幅前三个股分别为建发国际集团+0.83%、路劲-2.20%、弘阳地产-2.50%；跌幅前三个股分别为新城发展-23.62%、合景泰富集团-21.53%、时代中国控股-18.48%。 截至4月22日，Wind香港房地产指数PE（ TTM ）、PB（LF）自2010年以来的估值分位数分别低至为47.0%、2.2%，相对恒生指数的PE、PB估值分位数分别低至24.3%、4.9%。 图33：Wind香港一级行业指数本周涨跌幅排名 图34：H股重点个股本周涨跌幅 表5：H股本周涨/跌前五 图35：Wind香港房地产P