房地产行业市场月报：4月楼市供求双降三成，沪杭集中土拍升温

市场月报·4月楼市供求双降三成，沪杭集中土拍升温 文/克而瑞研究中心 4月楼市整体供求增长动能转弱。重点30城供应显著缩量，降至近5年来同期新低，成交环比下降 27%，绝对量基本恢复到本轮行情启动时2月同期水平，同比受去年疫情基数较低影响，增长37%，仅北京、深圳、成都、西安4城环比尚能保持增势。地市层面，4月成交规模仍在较低位，由于作为绝对主力的上海、广州、杭州供地质量较佳，房企竞拍积极性显著提升，整体溢价率水平也得以维持在7.2%的相对高位。受预供地制度的影响，月内流拍率维系在11%的相对低位。 1、新增供应：5年同期最低，一线同环比“腰斩”、仅郑榕显著放量 4月，30个重点城市新增供应1333万平方米，环比下降35%，同比下降19%，相较2019-2021年同期更是腰斩。究其原因，一方面，3月房企为了抢收客户加速供货，使得部分供应前置，4月面临较大供货压力。另一方面，3月下旬开始一些城市来访、认购等先行指标均出现转弱迹象，市场观望情绪又起，房企的推盘积极性也随之下滑。 表：近5年来全国30个重点城市商品住宅月度供应对比情况（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 分能级来看，4个一线城市整体预计供应192万平方米，环比下降45%，同比下降42%，前4月累计同比转负。北京供应大幅缩水，本月仅有4个项目取证，供应规模低至9万平方米，同、环比均下降90%以上。上海、广州经历上月集中推售潮后，本月供应节奏明显放缓，环比分别下降49%和32%。4城中唯有深圳供应继续改善，环比微增8%，同比翻番，龙岗、光明、龙华依然供给主力区域，供应占全市近7成比重。 26个重点二三线城市合计供应1141万平方米，环比下降33%，同比下降13%，前4月累计同比增幅收窄至6%。环比来看，近9成城市供应规模有所回调，武汉、天津、昆明等环比腰斩。重点二三线城市中仅长沙、郑州、福州供应面积高于上月，譬如长沙4月末2周供应开始发力，房企为备战五一加快推货节奏， 其中供货大户岳麓区规模超18万平，占比约3成。同比来看，6成城市供应不及去年同期，南京、南宁、昆明等缩水最为明显，杭州、济南等同比小幅增长，长春、成都等同比增幅较大的城市，大多是因为去年疫情影响取证进度导致供应基数偏低。 表：2023年4月全国30个重点城市商品住宅新增供应面积（单位：万平方米） 能级 城市 4月 环比 同比 前4月 累计同比 能级 城市 4月 环比 同比 前4月 累计同比 一线 北京 9 -90% -95% 160 -40% 三四线 郑州 42 63% 75% 97 -7% 上海 49 -49% / 225 -18% 南京 36 -45% -70% 159 -19% 广州 70 -32% -45% 221 -3% 宁波 32 -24% 23% 108 5% 深圳 64 8% 96% 161 161% 东莞 31 -16% -13% 89 -2% 合计 192 -45% -42% 766 -8% 南宁 20 -70% -56% 122 46% 二三线 成都 199 -21% 94% 585 85% 无锡 20 -18% -35% 70 -28% 杭州 80 -31% 7% 326 34% 福州 20 52% 53% 59 39% 武汉 76 -50% -25% 289 -2% 嘉兴 15 -63% 119% 65.9 51% 苏州 66 -25% 160% 188 49% 昆明 14 -57% -63% 61 -54% 合肥 65 -13% -3% 208 35% 长春 13 -62% 4245% 63 168% 长沙 61 12% -21% 157 -33% 徐州 12 -57% -53% 62 -32% 天津 60 -50% -39% 267 47% 常州 10 -51% -86% 61 -51% 青岛 55 -25% -20% 178 -22% 大连 8 -24% -70% 40 -54% 济南 52 -24% 11% 169 -2% 厦门 8 -78% 15% 54 39% 佛山 50 -42% -31% 179 2% 合计 1141 -33% -13% 4004 6% 西安 50 -29% 3% 179 1% 总计 1333 -35% -19% 4770 3% 重庆 48 -29% -28% 166 -23% 备注：上表中城市供应数据为新申请预售证面积，本月根据25日左右数据预估得到 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2、新房成交：环比降27%与2月相当，前期率先回暖二三线跌幅皆近腰斩 4月整体成交规模由升转降，市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。据CRIC监测，30个城市商品住宅成交1642万平方米,与2月绝对量基本持平。变化情况来看，环比下降27%，同比持增37%，虽然单月成交量略好于去年同期，但仍显著低于2019-2021年同期水平，市场复苏动能略显不足。 图：近5年来全国30个重点城市商品住宅月度成交对比情况（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 各能级城市均出现不同程度回落，一线成交韧性较强，自上月集中放量后本月小幅微跌11%，累计同比仍增21%。其中北京、深圳延续同环比齐增，深圳主要得益于供应放量，龙岗、光明等供应量基本都在10万平以上；北京则面临显著的供不应求，刚需热情不退，顺义、房山多个性价比较高刚需盘持续热销。上海、广州成交环比微降，热度略有回落，但同比仍保持增势。 二三线城市则面临热度转降，一方面整体成交回调幅度大于一线，环比降幅达30%；另一方面，各城市环比跌幅跌多涨少，仅成都、西安等中西部城市行情独立、环比持增。目前来看，回落较为显著的可分为以下三类：一是武汉、天津、重庆等尚有人口优势的强二线城市，本轮行情主要依托刚需刚改自住需求驱动，随着低价房源去化殆尽，整体需求也进入阶段性疲软期。二是长春、南宁、大连、昆明等弱二线城市，整体城市基本面欠佳，高库存问题难解，成交复归理性之后预期还将延续筑底行情。三是徐州、佛山、东莞等三四线城市，随着返乡置业、短期投资投机热情减弱，市场重新复归理性。 表：2023年4月全国30个重点城市商品住宅成交面积（单位：万平方米） 能级 城市 4月 环比 同比 前4月 累计同比 能级 城市 4月 环比 同比 前4月 累计同比 一线 北京 78 8% 42% 234 19% 苏州 55 -27% 42% 207 18% 上海 83 -17% 7.51 336 22% 重庆 47 -40% -7% 251 16% 广州 83 -25% 25% 309 27% 南宁 35 -48% 43% 178 84% 深圳 46 10% 48% 136 8% 无锡 33 -27% 57% 114 21% 合计 290 -11% 79% 1015 21% 长春 32 -49% / 159 146% 二三线 成都 159 14% 27% 498 0% 宁波 30 -39% 17% 135 13% 杭州 113 -23% 60% 444 111% 昆明 27 -46% -10% 147 3% 天津 88 -42% 39% 401 88% 东莞 26 -32% 14% 110 46% 西安 85 10% 54% 272 15% 常州 22 -38% -7% 103 8% 武汉 82 -48% 35% 437 52% 厦门 22 -30% 50% 75 35% 济南 71 -17% 101% 276 50% 福州 18 -12% 7% 70 1% 青岛 70 -48% -3% 328 14% 大连 12 -48% -54% 69 -13% 南京 65 -30% 17% 260 -12% 嘉兴 9 -15% -10% 34.1 -18% 郑州 63 -12% 37% 234 40% 徐州 8 -77% 10% 92 35% 佛山 62 -39% 54% 274 23% 合计 1352 -30% 31% 5624 28% 合肥 60 -9% 42% 209 23% 总计 1642 -27% 37% 6639 27% 长沙 59 -33% 7% 247 9% 备注：上表中城市成交量为本月根据25日左右数据预估得到 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 3、项目去化：前期两类回暖城市热度都显著下降，刚需刚改动能转弱 据CRIC调研数据，31个重点城市平均开盘去化率稳中有降至51%，较上月下降6个百分点。从周度变化来看，涨跌波幅加大，主要受推盘结构影响，由月初70%降至41%，最近一周回升至59%。 聚焦到单个城市，4月各城市环比跌多涨少，仅杭州一城去化率由上月的73%上涨至81%，二圈层新盘和老盘交替，整体去化率延续高位，常州虽然环比微增1个百分点，但是总体仍在15%以下低位波动。 从当前各城市表现来看，前期热点恒热的北京、上海、成都虽然短期去化率转降，但去化率绝对值仍保持在6成以上高位。相较而言，前期低位徘徊、短期内热度显著回升的深圳、天津、郑州、南京、武汉 等本月去化率显著回落，刚需刚改退潮之后，居民购房需求复归理性，不过目前总体热度仍略好于2月同期，部分城市诸如南京、厦门等后期中高档产品预计迎来集中入市期，有望带动改善需求持续释放。 表：2023年4月全国重点城市项目开盘平均去化率变动情况 城市 2023年4月去化率 2023年3月去化率 环比 2023年2月去化率 较2023年2月变动情况 北京 48% 57% -9pcts 55% -7pcts 上海 67% 79% -12pcts 71% -4pcts 深圳 36% 47% -12pcts 8% 27pcts 杭州 81% 73% 8pcts 80% 1pcts 西安 65% 70% -5pcts 59% 6pcts 成都 63% 74% -10pcts 32% 31pcts 长沙 48% 69% -21pcts 50% -2pcts 天津 29% 39% -10pcts 24% 5pcts 郑州 21% 29% -8pcts 13% 8pcts 南京 17% 21% -5pcts 9% 8pcts 武汉 14% 29% -15pcts 32% -18pcts 常州 13% 12% 1pcts 14% -2pcts 数据来源：CRIC调研 聚焦到单项目层面，刚需刚改退潮迹象更为明显，我们对比了不同城市同一项目3-4月推盘去化情况，合肥、天津、成都、南京均有热度转降迹象，以合肥为例，肥东县鼎建璟阳里项目，3月推盘去化率尚有25%，4月加推去化率便降为18%，下降了7个百分点。 表：2023年3-4月全国重点城市部分开盘项目去化率变动情况（单位：套） 城市 项目名称 区域 开盘时间 推售套数 认购套数 去化率 4月较3月降幅 合肥 鼎建璟阳里 肥东县 2023/3/9 44 11 25% -7pcts 2023/4/21 72 13 18% 高速尚阖院 滨湖区 2023/3/10 68 60 88% -10pcts 2023/4/18 64 50 78% 龙湖翠湖壹号 经开区 2023/3/22 100 51 51% -11pcts 2023/4/12 68 27 40% 天津 龙湖青云阙 河西 2023/03/24 212 186 88% -32pcts 2023/04/19 140 78 56% 中交春映海河 河东 2023/03/04 72 56 78% -46pcts 2023/04/02 69 22 32% 成都 人居鎏林语 金牛区 2023/3/4 268 147 55% -18pcts 2023/4/15 326 120 37% 南京 保利扬子萃云台 浦口 2023/03/13 128 58 45% -25pcts 2023/04/08 124 25 20% 数据来源：CRIC调研 4、库存：30城环比微跌1.4%，福州、无锡等消化周期回