2021年度业绩点评：2021年盈利能力提升明显，2022年并购提升经营规模

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年4月13日 公司研究 2021年盈利能力提升明显，2022年并购提升经营规模 ——华润万象生活（1209.HK）2021年度业绩点评 买入（维持） 事件：2021年度营业收入同比增长31%，归母净利润同比增长111% 2021年度，公司实现营业收入88.8亿元yoy+31%；归母净利润17.3亿元yoy+111%；期末在手现金137亿元（不含定期存款）yoy+33%；综合毛利率为31.1%，同比提升4.1个pct.，归母净利润率为19.4%，同比提升7.3个pct.。 点评：2021年盈利能力提升明显，2022年并购项目提升经营规模 1、归母利润高速增长，盈利能力显著提升：2021年公司营收增长31%，归母净利润增长111%；归母净利润增速大幅高于营收增速的主要原因包括： 1）自2020年下半年起，公司商管板块中购物中心物业管理服务的收入模式由包干制改为酬金制，大幅提升该板块毛利率水平； 2）2021年，国内新冠疫情控制较好，国内奢侈品类高端消费回流趋势延续，高端商业地产经营良好，公司2021年新开业购物中心13个，全年实现商品零售总额1189亿元，租金收入约为125亿元，出租率提升至96.9%（2020年为94.3%），合作品牌数量超过5400家，2021年公司投资性物业公允价值变动增加3000万元； 3）在手现金充沛，2021年公司利息收入大幅提升至3.8亿元，对比2020年同期为1509万元； 4）通过不断优化经营能力，公司住宅物业管理板块盈利能力明显增强，其中基础物管服务毛利率水平连续三年提升，从2018年的7%持续提升至2021年的15%，年均提升幅度超过2.5个pct.。 2、2022年并购项目提升经营规模：2022年一季度，公司发布系列公告，收购禹洲物业（交易对价为10.58亿元，在管面积约为2101万平，合约面积约为3149万平，2021年预计净利润7600万元）及中南物业（交易对价不高于22.6亿元，在管面积约为5147万平，合约面积9088万平，2021年预计净利润1.76亿元）。通过2022年初快速并购禹洲物业和中南物业，2022开年公司即新增在管面积约7248万平，新增合约面积约1.22亿平，并购完成后公司总合约规模将突破3亿平，经营规模提升明显。 盈利预测、估值与评级：公司2021年盈利水平显著提升，2022年初落地重要并购提升经营规模，我们上调公司2022-23年归母净利润预测为23.0亿元（上调12.7%）、28.2亿元（上调8.2%），新增2024年归母净利润预测为33.7亿元；当前股价对应2022-24年PE估值为31.1倍、25.4倍、21.2倍。公司品牌美誉度较高，商管领域具备龙头领先地位，2021年盈利水平提升明显，2022年并购落地提升经营规模，在手现金充沛，维持“买入”评级。 风险提示：收并购项目经营效能存在不确定性；疫情反复或对商管业务造成影响。 公司盈利预测与估值简表 指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 6,779 8,875 13,338 17,249 21,407 营业收入增长率 15.5% 30.9% 50.3% 29.3% 24.1% 净利润（百万元） 818 1,725 2,297 2,815 3,367 净利润增长率 124.1% 110.9% 33.1% 22.6% 19.6% EPS（元） 0.36 0.76 1.01 1.23 1.48 ROE（归属母公司)（摊薄） 6.6% 12.4% 15.0% 16.4% 17.5% P/E 87.4 41.4 31.1 25.4 21.2 P/B 5.7 5.1 4.7 4.2 3.7 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2022-04-13；汇率：按1港元兑换0.8134元人民币计算 当前价：38.50港元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 22.83 总市值(亿港元)： 879 一年最低/最高(港元)： 29.3/54.2 近3月换手率： 11.6% 股价相对走势 资料来源：Wind 相关研报 20210911 商管龙头地位稳固，经营效率稳步提升——华润万象生活（1209.HK）2021年中期业绩点评 20210615 商管龙头，扬帆起航——华润万象生活（1209.HK）投资价值分析报告 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 资料来源：Wind，光大证券研究所预测；注：EPS按最新股本测算，2021年现金流为预测值 中庚基金 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 行业及公司评级体系 评级 说明 行 业 及 公 司 评 级 买入 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上 增持 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性 未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级 因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 基准指数说明： A股主板基准为沪深300指数；中小盘基准为中小板指；创业板基准为创业板指；新三板基准为新三板指数；港股基准指数为恒生指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 法律主体声明 本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内（仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。 中国光大证券国际有限公司和Everbright Securities(UK) Company Limited是光大证券股份有限公司的关联机构。 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）创建于1996年，系由中国光大（集团）总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司，是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，本公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。 本报告由光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）编写，以合法获得的我们相信为可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性。光大证券研究所可能将不时补充、修订或更新有关信息，但不保证及时发布该等更新。 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整且不予通知。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何法律责任。 不同时期，本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息、建议及预测不一致的报告。本公司的销售人员、交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略。本公司的资产管理子公司、自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策。本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险，在做出投资决策前，建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据。 本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，仅向特定客户传送。本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或引用。如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失，本公司保留追究一切法律责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 光大证券股份有限公司版权所有。保留一切权利。 光大证券研究所 上海 北京 深圳 静安区南京西路1266号 恒隆广场1期办公楼48层 西城区武定侯街2号 泰康国际大厦7层 福田区深南大道6011号 NEO绿景纪元大厦A座17楼 光大证券股份有限公司关联机构 香港 英国 中国光大证券国际有限公司 香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼 Everbright Securities(UK) Company Limited 64 Cannon Street，London，United Kingdom EC4N 6AE